Bên bán không ký công chứng sau khi nhận tiền: xử lý thế nào?

Vấn đề pháp lý đặt ra

Trong giao dịch nêu trên, người mua đã giao 650 triệu đồng và việc giao tiền được lập vi bằng tại Văn phòng Thừa phát lại. Tuy nhiên, bên bán chưa ký hợp đồng công chứng và nay từ chối tiếp tục thực hiện vì lý do giá đất tăng. Trọng tâm pháp lý không nằm ở việc đã giao tiền hay đã lập vi bằng, mà nằm ở việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được xác lập đúng hình thức bắt buộc hay chưa.

Đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân với cá nhân, pháp luật đất đai hiện hành quy định hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật cho phép khác. Vì vậy, nếu chỉ có vi bằng ghi nhận việc giao tiền mà chưa có hợp đồng công chứng hoặc chứng thực, giao dịch chưa đáp ứng điều kiện hình thức bắt buộc để hoàn tất chuyển nhượng. Đây là điểm then chốt khi xem xét khả năng buộc bên bán tiếp tục bán đất.

Giá trị pháp lý của vi bằng trong giao dịch này

Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập để ghi nhận sự kiện, hành vi có thật mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến. Vi bằng có giá trị làm chứng cứ về việc giao nhận tiền hoặc việc hai bên có mặt, trao đổi, thỏa thuận tại thời điểm lập vi bằng. Tuy nhiên, vi bằng không làm phát sinh hiệu lực chuyển quyền sử dụng đất nếu pháp luật chuyên ngành yêu cầu công chứng hoặc chứng thực đối với hợp đồng.

Nói cách khác, vi bằng chỉ chứng minh đã có việc giao tiền, không thay thế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu người mua chỉ có vi bằng mà không có hợp đồng công chứng hoặc chứng thực, thì chưa thể xem là đã hoàn tất việc mua bán đất theo đúng hình thức pháp luật quy định.

Bên bán không chịu ký công chứng thì người mua có đòi tiếp tục bán đất được không?

Người mua không thể chỉ dựa vào vi bằng để yêu cầu sang tên như một giao dịch đã hoàn tất. Để buộc bên bán tiếp tục thực hiện thỏa thuận, trước hết phải xem hai bên đã ký kết một hợp đồng chuyển nhượng hợp lệ hay chưa, và hợp đồng đó có đủ căn cứ để yêu cầu thực hiện nghĩa vụ hay không. Nếu mới dừng ở việc giao tiền, lập vi bằng và có thỏa thuận miệng hoặc giấy tay chưa được công chứng, khả năng yêu cầu cơ quan đăng ký đất đai công nhận việc chuyển nhượng là không có cơ sở.

Trường hợp có đủ tài liệu chứng minh hai bên đã thống nhất đầy đủ nội dung chuyển nhượng nhưng một bên cố tình không ký công chứng, người mua có thể khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng, yêu cầu hoàn trả tiền và bồi thường thiệt hại nếu có căn cứ. Tuy nhiên, yêu cầu Tòa án buộc bên bán phải tiếp tục ký để sang tên chỉ có cơ sở khi quan hệ hợp đồng và nghĩa vụ thực hiện hợp đồng đã được xác lập rõ ràng theo quy định pháp luật.

Khả năng pháp lý thực tế của người mua

Trong tình huống đã nêu, hướng xử lý thực tế thường gồm hai lớp yêu cầu. Thứ nhất là yêu cầu bên bán thực hiện đúng cam kết nếu có văn bản thỏa thuận đủ điều kiện pháp lý. Thứ hai là yêu cầu hoàn trả số tiền đã nhận và bồi thường thiệt hại nếu bên bán đơn phương chấm dứt việc bán, đặc biệt khi việc từ chối xuất phát từ biến động giá đất. Khi giao dịch chưa hoàn tất về hình thức bắt buộc, việc đòi chuyển quyền sử dụng đất thường gặp rủi ro pháp lý rất lớn.

Nếu đất chưa được chuyển nhượng hợp lệ, người mua không nên coi vi bằng là căn cứ để khẳng định quyền sở hữu hay quyền sử dụng đất. Trong tranh chấp, vi bằng có thể hỗ trợ chứng minh đã giao tiền, nhưng không thay thế được hợp đồng công chứng, chứng thực. Vì vậy, giá trị bảo vệ quyền lợi của người mua chủ yếu nằm ở việc đòi lại tiền, yêu cầu lãi chậm trả, thiệt hại hợp lý và chi phí liên quan nếu chứng minh được lỗi của bên bán.

Hướng xử lý nên thực hiện

• Thu thập toàn bộ chứng cứ: vi bằng, tin nhắn, ghi âm, giấy nhận tiền, giấy tay, thông tin thửa đất và nhân chứng.
• Gửi văn bản yêu cầu bên bán ra công chứng theo đúng thỏa thuận đã xác lập.
• Nếu bên bán từ chối, yêu cầu hoàn trả 650 triệu đồng và nêu rõ căn cứ bồi thường thiệt hại nếu có.
• Trường hợp không tự thỏa thuận được, nộp đơn khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp về nghĩa vụ hoàn trả tiền và trách nhiệm do vi phạm thỏa thuận.

Việc lựa chọn yêu cầu nào phụ thuộc vào chứng cứ hiện có. Nếu chỉ có vi bằng ghi nhận giao tiền, mục tiêu pháp lý khả thi nhất thường là bảo vệ quyền đòi lại tiền, không phải buộc sang tên đất.

Kết luận

Đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vi bằng không thay thế hợp đồng công chứng hoặc chứng thực. Khi bên bán đã nhận tiền nhưng không chịu ký công chứng, người mua không nên mặc nhiên coi đất đã được chuyển nhượng hợp pháp. Cách xử lý phù hợp là yêu cầu thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận nếu có đủ căn cứ, đồng thời chuẩn bị phương án khởi kiện đòi lại tiền và yêu cầu bồi thường.

Nguồn tham khảo

• Luật Đất đai 2024.
• Bộ luật Dân sự 2015.
• Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại.
• Văn bản hướng dẫn về công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền.
• Tài liệu pháp lý và giải đáp công khai của cơ quan nhà nước, tổ chức hành nghề công chứng về giá trị pháp lý của vi bằng.