Mua nhà đang cho thuê: có phải giữ người thuê không?

Vấn đề pháp lý cần xác định

Người mua căn nhà đang có cửa hàng thuê còn 14 tháng cần xác định một điểm pháp lý trung tâm: việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở không đương nhiên làm chấm dứt hợp đồng thuê đang còn hiệu lực. Trong trường hợp nhà ở được chuyển quyền sở hữu cho người khác, pháp luật về nhà ở hiện hành đặt ra cơ chế tiếp tục thuê để bảo vệ bên thuê. Vì vậy, câu hỏi không phải là “chủ mới có quyền mặc nhiên đuổi người thuê hay không”, mà là “hợp đồng thuê có còn ràng buộc chủ mới hay không”.

Đối với nhà phố tại Hà Nội, nếu đó là nhà ở đang cho thuê và hợp đồng thuê vẫn còn thời hạn, người mua không thể đơn phương yêu cầu bên thuê dọn đi ngay chỉ vì đã nhận chuyển nhượng nhà. Quyền tự kinh doanh của chủ mới phải được thực hiện trong khuôn khổ hợp đồng thuê và quy định pháp luật hiện hành. Chỉ khi có thỏa thuận chấm dứt sớm với bên thuê, hoặc có căn cứ pháp luật rõ ràng để chấm dứt hợp đồng, việc lấy lại nhà trước hạn mới được đặt ra.

Căn cứ pháp lý hiện hành

Theo khoản 2 Điều 170 Luật Nhà ở 2023, trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở đã ký với chủ sở hữu trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Quy định này xác lập nguyên tắc kế thừa hợp đồng thuê khi nhà đổi chủ.

Theo điểm a khoản 3 Điều 170 Luật Nhà ở 2023, chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước ít nhất 30 ngày về việc chuyển quyền sở hữu nhà ở. Quy định này nhằm bảo đảm bên thuê biết trước thay đổi chủ sở hữu và chuẩn bị cho việc tiếp tục thuê hoặc xử lý quan hệ hợp đồng theo thỏa thuận.

Trong quan hệ sở hữu, theo khoản 3 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sở hữu đối với tài sản được chuyển cho người khác thì quyền sở hữu của chủ cũ chấm dứt kể từ thời điểm quyền sở hữu của bên nhận chuyển giao phát sinh. Tuy nhiên, việc chuyển quyền sở hữu tài sản không đồng nghĩa làm mất hiệu lực các quyền và nghĩa vụ đang ràng buộc tài sản đó nếu pháp luật chuyên ngành quy định khác. Với nhà ở đang cho thuê, Luật Nhà ở 2023 là căn cứ chuyên ngành điều chỉnh trực tiếp.

Về nguyên tắc giao kết và thực hiện hợp đồng, theo Điều 385 và Điều 401 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng có hiệu lực ràng buộc các bên đã giao kết và phải được tôn trọng. Do đó, nếu hợp đồng thuê nhà ban đầu hợp pháp, còn thời hạn và không có thỏa thuận chấm dứt trước hạn, chủ mới phải tiếp tục tôn trọng các điều khoản thuê còn hiệu lực.

Người mua có được yêu cầu dọn đi ngay không?

Trong tình huống nêu trên, người mua không có quyền mặc nhiên yêu cầu cửa hàng dọn đi ngay để tự kinh doanh nếu hợp đồng thuê còn 14 tháng và không có thỏa thuận chấm dứt sớm. Căn cứ khoản 2 Điều 170 Luật Nhà ở 2023, bên thuê được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng, còn chủ sở hữu mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký với chủ cũ. Đây là hậu quả pháp lý trực tiếp của việc nhà đang cho thuê được chuyển quyền sở hữu.

Nếu muốn lấy lại nhà trước hạn, chủ mới phải đạt được một trong các căn cứ sau: có thỏa thuận chấm dứt hợp đồng với bên thuê; hợp đồng thuê có điều khoản cho phép chấm dứt trước hạn trong trường hợp chuyển nhượng nhà; hoặc có vi phạm hợp đồng từ phía bên thuê đủ điều kiện xử lý theo hợp đồng và pháp luật. Việc đơn phương yêu cầu dọn đi chỉ vì bên mua muốn tự sử dụng nhà không phải là căn cứ pháp lý đương nhiên.

Chủ mới cần lưu ý những nghĩa vụ nào?

Chủ mới cần kiểm tra toàn bộ hồ sơ thuê, gồm hợp đồng thuê, thời hạn thuê, tiền cọc, tiền thuê đã thanh toán, tình trạng bàn giao, và các điều khoản về chấm dứt trước hạn. Nếu chủ cũ chưa thông báo bằng văn bản cho bên thuê về việc chuyển quyền sở hữu trước ít nhất 30 ngày, cần xử lý cẩn trọng để tránh phát sinh tranh chấp về nghĩa vụ thông báo. Sau khi nhận chuyển nhượng, chủ mới nên thông báo lại bằng văn bản về việc kế thừa tư cách bên cho thuê và yêu cầu bên thuê tiếp tục thực hiện đúng hợp đồng.

Nếu mục tiêu là sử dụng ngay để kinh doanh, giải pháp an toàn về pháp lý là thương lượng chấm dứt hợp đồng sớm trên cơ sở tự nguyện, kèm thỏa thuận rõ về thời điểm bàn giao, hoàn trả tiền cọc, bồi hoàn chi phí hợp lý nếu có, và trách nhiệm thanh toán các khoản còn nợ. Nếu không có sự đồng thuận, chủ mới phải chờ hết thời hạn thuê hoặc dựa vào căn cứ vi phạm hợp đồng theo đúng quy định.

Kết luận áp dụng cho tình huống thực tế

Với căn nhà phố ở Hà Nội đang có hợp đồng thuê còn 14 tháng, người mua không được coi hợp đồng thuê là “không liên quan” đến mình. Theo khoản 2 Điều 170 Luật Nhà ở 2023, bên thuê được tiếp tục thuê đến hết hạn, và chủ sở hữu mới phải tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê đã ký trước đó, trừ khi có thỏa thuận khác. Vì vậy, việc yêu cầu cửa hàng dọn đi ngay để tự kinh doanh không có cơ sở nếu chưa có thỏa thuận chấm dứt sớm hoặc căn cứ pháp luật phù hợp.

Trong thực tiễn, người mua nên coi hợp đồng thuê hiện hữu là một phần của tình trạng pháp lý của tài sản khi nhận chuyển nhượng. Nếu mục đích kinh doanh cần sử dụng ngay, cần đàm phán với bên thuê trước hoặc đưa điều kiện này vào hợp đồng mua bán ngay từ đầu để tránh rủi ro tranh chấp và thiệt hại tài chính.

Nguồn tham khảo

• Luật Nhà ở 2023
• Bộ luật Dân sự 2015
• Cổng thông tin điện tử của Chính phủ về hệ thống văn bản pháp luật
• Cơ sở dữ liệu quốc gia về văn bản pháp luật
• Cổng thông tin của cơ quan quản lý nhà ở và pháp luật liên quan