Điều 98 Luật nhà ở 2023: Ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp và doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho công nhân của mình thuê lại

Ý nghĩa chính sách

Điều 98 tạo một cơ chế khuyến khích trực diện để thúc đẩy nguồn cung nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp. Cách thiết kế ưu đãi cho thấy mục tiêu không chỉ là hỗ trợ người lao động, mà còn chia sẻ chi phí với chủ đầu tư và doanh nghiệp sử dụng lao động. Đây là nhóm quy định mang tính “kích cầu” đầu tư xã hội hóa, giảm gánh nặng nhà ở cho công nhân ngay trong môi trường sản xuất.

Điểm trọng tâm khi áp dụng

Trọng tâm của điều luật nằm ở hai lớp ưu đãi. Lớp thứ nhất áp dụng cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, gồm ưu đãi theo các điểm a, b, đ, g và h khoản 2 Điều 85 của Luật Nhà ở 2023, đồng thời cho phép tính chi phí hạ tầng vào chi phí đầu tư hạ tầng khu công nghiệp và tính chi phí xây dựng vào khoản chi được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế theo pháp luật thuế thu nhập doanh nghiệp. Lớp thứ hai áp dụng cho doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong khu công nghiệp thuê nhà lưu trú để cho công nhân của mình thuê lại; khi đó tiền thuê được tính vào chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi xác định thuế thu nhập doanh nghiệp.

Điều kiện để được hưởng ưu đãi

Điều luật chỉ “mở khóa” ưu đãi khi đối tượng và mục đích sử dụng khớp đúng mô hình pháp luật quy định. Với chủ đầu tư, dự án phải là dự án đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, không phải công trình lưu trú thương mại thông thường. Với doanh nghiệp thuê lại, hoạt động thuê phải nhằm bố trí chỗ ở cho chính công nhân của mình, đồng thời phải đáp ứng đầy đủ điều kiện hạch toán và chứng từ theo pháp luật thuế.

Cách hiểu sai thường gặp

Không nên hiểu rằng mọi công trình nhà ở trong hoặc gần khu công nghiệp đều đương nhiên được hưởng ưu đãi. Ưu đãi của điều này gắn với đúng tính chất nhà lưu trú công nhân và đúng chủ thể đầu tư, sử dụng. Cũng không nên đồng nhất “chi phí được trừ” với “được miễn thuế”; đây chỉ là cơ chế xác định chi phí hợp lý khi tính thu nhập chịu thuế, chứ không phải ưu đãi thuế suất hay miễn toàn bộ nghĩa vụ thuế.

Lưu ý thực tiễn

Khi áp dụng, vấn đề then chốt là hồ sơ chứng minh khoản chi, phân loại chi phí và mối liên hệ trực tiếp giữa khoản chi với dự án hoặc với hoạt động thuê nhà cho công nhân. Nếu chi phí hạ tầng hoặc chi phí xây dựng không được tách bạch rõ ràng, việc xác định ưu đãi sẽ dễ phát sinh tranh chấp với cơ quan thuế hoặc cơ quan quản lý đầu tư. Vì vậy, doanh nghiệp và chủ đầu tư cần chuẩn hóa ngay từ đầu về pháp lý dự án, kế toán và hợp đồng thuê.

Hàm ý thực tiễn

• Ưu đãi nhằm kéo giảm chi phí đầu tư và vận hành nhà lưu trú cho công nhân.
• Phạm vi áp dụng hẹp, bám sát đúng loại công trình và đúng chủ thể.
• Giá trị lớn nhất của điều luật nằm ở xử lý thuế và hạch toán chi phí.