Điều 90 Luật nhà ở 2023: Quản lý vận hành nhà ở xã hội

Trọng tâm điều chỉnh

Điều 90 đặt ra nguyên tắc phân tầng rất rõ trong quản lý vận hành nhà ở xã hội: cùng là nhà ở xã hội nhưng cơ chế tổ chức vận hành lại khác nhau theo nguồn hình thành dự án và theo phương thức khai thác. Cách thiết kế này nhằm tránh tình trạng áp dụng một mô hình quản lý duy nhất cho mọi loại nhà ở xã hội, đồng thời bảo đảm hiệu quả vận hành và kiểm soát chất lượng dịch vụ đối với nhóm nhà ở phục vụ chính sách.

Về bản chất, điều luật không chỉ nói về “ai quản lý” mà còn điều tiết “quản lý như thế nào”, “ai có quyền lựa chọn đơn vị vận hành” và “đơn vị vận hành được làm gì để giảm chi phí”. Đây là một điều khoản mang tính tổ chức thực thi, có giá trị trực tiếp khi xác định trách nhiệm vận hành sau đầu tư.

Ai có quyền lựa chọn đơn vị quản lý vận hành

Đối với nhà ở xã hội đầu tư bằng vốn đầu tư công, thẩm quyền lựa chọn đơn vị quản lý vận hành thuộc cơ quan có thẩm quyền quy định tại Điều 14 của Luật Nhà ở 2023, theo khoản 1 Điều 90 Luật Nhà ở 2023. Đối với nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn tài chính công đoàn, thẩm quyền thuộc Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam; nếu có từ 02 đơn vị đăng ký trở lên thì áp dụng pháp luật về đấu thầu để lựa chọn.

Điểm đáng chú ý là chủ đầu tư không phải lúc nào cũng là chủ thể quyết định việc vận hành. Người áp dụng dễ nhầm giữa quyền đầu tư xây dựng và quyền tổ chức quản lý vận hành, trong khi điều luật tách bạch hai vấn đề này rất rõ để bảo đảm tính khách quan, đặc biệt với tài sản hình thành từ nguồn lực công.

Cơ chế với dự án không dùng vốn công

Với nhà ở xã hội không sử dụng vốn đầu tư công và không sử dụng nguồn tài chính công đoàn, cơ chế vận hành gắn chặt với mục đích sử dụng của từng loại hình. Nhà ở xã hội để cho thuê thì chủ đầu tư tự quản lý vận hành hoặc thuê, ủy thác cho đơn vị có năng lực; nhà ở để cho thuê mua thì chủ đầu tư quản lý trong thời hạn thuê mua; nhà ở để bán thì người mua tự quản lý nếu là nhà riêng lẻ, còn nhà chung cư thì áp dụng quy định về quản lý vận hành nhà chung cư.

Ở đây, điều luật xác định rõ một “trục thời gian” vận hành: trước khi hoàn tất nghĩa vụ thuê mua, chủ đầu tư vẫn giữ vai trò quản lý; sau khi người thuê mua thanh toán đủ, quyền quản lý chuyển sang cơ chế của chủ sở hữu. Đây là điểm rất quan trọng để xác định trách nhiệm bảo trì, thu phí, tổ chức dịch vụ và xử lý tranh chấp trong từng giai đoạn.

Ưu đãi và quyền kinh doanh dịch vụ kèm theo

Khoản 3 và khoản 4 Điều 90 cho thấy quan điểm của luật là khuyến khích vận hành chuyên nghiệp nhưng vẫn phải bảo đảm chi phí hợp lý cho người dân. Hoạt động quản lý vận hành nhà ở xã hội được hưởng cơ chế ưu đãi như dịch vụ công ích; đồng thời đơn vị quản lý vận hành được quyền kinh doanh dịch vụ khác trong khu nhà ở xã hội nếu pháp luật không cấm để bù đắp và giảm giá dịch vụ quản lý vận hành.

Cần hiểu đúng rằng ưu đãi ở đây không đồng nghĩa với việc được miễn toàn bộ nghĩa vụ tài chính hoặc tự do định giá. Mục tiêu là giảm gánh nặng chi phí cho cư dân, nhưng việc khai thác dịch vụ phụ trợ vẫn phải tuân thủ các giới hạn pháp luật chuyên ngành và nguyên tắc công khai, minh bạch.

Lưu ý khi áp dụng

Khi áp dụng Điều 90, cần xác định chính xác ba yếu tố: nguồn vốn đầu tư, hình thức sở hữu/khai thác của dự án và giai đoạn quản lý vận hành đang xét. Thiếu một trong ba yếu tố này thì dễ lựa chọn sai cơ chế quản lý hoặc sai chủ thể có thẩm quyền.

Một nhầm lẫn thường gặp là đồng nhất “đơn vị quản lý vận hành” với “ban quản lý” hoặc với “chủ đầu tư”. Thực tế, đây là các chủ thể có chức năng khác nhau; điều luật chỉ giao quyền lựa chọn hoặc tổ chức vận hành theo từng trường hợp, không mặc nhiên trao quyền sở hữu hay quyền quản trị chung đối với nhà ở xã hội.

Kết luận áp dụng

Điều 90 là điều khoản then chốt để xác định mô hình vận hành nhà ở xã hội sau đầu tư, bảo đảm đúng thẩm quyền, đúng loại hình và đúng giai đoạn quản lý. Khi giải quyết tranh chấp hoặc tổ chức thực hiện, trọng tâm luôn là nguồn vốn, mục đích khai thác và thời điểm phát sinh nghĩa vụ quản lý vận hành.