Điều 88 Luật nhà ở 2023: Nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội
Bình luận pháp lý Điều 88 Luật Nhà ở 2023 về nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội, điều kiện áp dụng và hậu quả vi phạm.
Điều 88. Nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội
1. Việc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội phải đúng quy định của Luật này.
2. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn hình thức bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở có sẵn. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội khi bán, cho thuê mua nhà ở không phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai và không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.
3. Việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện sau đây:
a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng;
b) Đã hoàn thành việc xây dựng phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp nước, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết[29], hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp;
c) Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, trừ nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công.
4. Việc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phải tuân thủ các điều kiện sau đây:
a) Khu vực nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết[30], hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; nếu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thế chấp nhà ở thì phải giải chấp trước khi bán, cho thuê mua nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp;
b) Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, cho thuê, trừ nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công;
c) Nhà ở có đủ điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 160 của Luật này.
5. Đối với nhà ở xã hội do cá nhân tự đầu tư xây dựng để cho thuê chỉ phải thực hiện theo quy định tại Điều 56 của Luật này.
6. Mỗi đối tượng quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9 và 10 Điều 76 của Luật này chỉ được mua hoặc thuê mua 01 căn nhà ở xã hội. Đối tượng quy định tại khoản 7 Điều 76 của Luật này chỉ được mua hoặc thuê mua 01 căn nhà ở xã hội hoặc 01 căn nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.
7. Mỗi đối tượng quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10 và 11 Điều 76 của Luật này tại mỗi thời điểm chỉ được thuê 01 căn nhà ở xã hội. Đối tượng quy định tại khoản 7 Điều 76 của Luật này tại mỗi thời điểm chỉ được thuê 01 căn nhà ở xã hội hoặc 01 căn nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.
8. Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được sử dụng nhà ở phục vụ vào mục đích ở cho bản thân và thành viên trong gia đình trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.
9. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê được bán nhà ở này theo cơ chế thị trường sau 10 năm kể từ ngày nghiệm thu đưa vào sử dụng cho đối tượng có nhu cầu nếu dự án phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn[31] và quy định của pháp luật về đất đai. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đó phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và các khoản thuế khác theo quy định của pháp luật về thuế. Đối với nhà ở xã hội thuộc tài sản công thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 125 của Luật này.
10. Trường hợp bán, cho thuê mua nhà ở xã hội vi phạm quy định của Luật này về đối tượng hoặc điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội thì hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở vô hiệu và bên mua, thuê mua phải bàn giao lại nhà ở cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.
Việc xử lý tiền mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự; việc xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 175 của Luật này; việc cưỡng chế thu hồi nhà ở xã hội thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Trọng tâm điều chỉnh
Điều 88 không chỉ quy định cách thức bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội mà còn xác lập nguyên tắc quản lý toàn bộ vòng đời giao dịch của loại nhà ở này. Điểm cốt lõi là nhà ở xã hội không được vận hành như nhà ở thương mại thông thường, bởi mục tiêu ưu tiên là an sinh, hỗ trợ nhóm đối tượng được hưởng chính sách. Vì vậy, mọi giao dịch đều phải đi qua điều kiện về đối tượng, điều kiện nhà ở và điều kiện pháp lý của dự án.
Trong thực tiễn áp dụng, điều luật này là căn cứ trực tiếp để kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội, đồng thời là cơ sở xử lý khi phát sinh giao dịch sai đối tượng hoặc sai điều kiện. Cách tiếp cận của luật là phòng ngừa từ đầu, thay vì chỉ xử lý hậu quả sau khi đã phát sinh chuyển dịch.
Điều kiện để giao dịch được phép
Đối với nhà ở xã hội hình thành trong tương lai, việc bán hoặc cho thuê mua chỉ được thực hiện khi dự án đã có hồ sơ, thiết kế kỹ thuật được phê duyệt, có giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có, đã hoàn thành phần móng và hệ thống hạ tầng thiết yếu, đồng thời có văn bản thông báo đủ điều kiện của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Đây là “điểm kích hoạt” quan trọng nhất để ngăn việc huy động vốn hoặc chuyển nhượng khi dự án chưa đủ độ an toàn pháp lý và kỹ thuật.
Đối với nhà ở xã hội có sẵn, điều kiện được siết theo hướng bảo đảm khu nhà đã hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch và tiến độ được duyệt; nếu có thế chấp thì phải giải chấp trước khi bán, cho thuê mua, cho thuê, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác theo luật. Quy định này cho thấy nhà ở xã hội tuy có cơ chế ưu đãi nhưng vẫn phải tuân thủ chuẩn mực an toàn giao dịch và minh bạch tình trạng pháp lý của tài sản.
Những hiểu nhầm thường gặp
Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng nhà ở xã hội có thể bán hoặc cho thuê theo cơ chế đơn giản hơn nên không cần kiểm tra chặt điều kiện dự án. Thực tế, chính điều luật này yêu cầu kiểm tra rất kỹ hồ sơ pháp lý, tình trạng xây dựng và xác nhận đủ điều kiện trước khi giao dịch được ký kết. Việc không qua sàn giao dịch bất động sản hoặc không phải bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai không có nghĩa là được miễn mọi điều kiện pháp lý khác.
Nhầm lẫn thứ hai là coi nhà ở xã hội như tài sản có thể tự do mua đi bán lại ngay sau khi nhận nhà. Điều 88 kết hợp với các quy định liên quan đã giới hạn rất chặt quyền chuyển dịch, quyền thuê, quyền sử dụng và mục đích sử dụng của bên mua, bên thuê mua, bên thuê. Đây là cơ chế chống đầu cơ, không phải rào cản kỹ thuật đơn thuần.
Giới hạn sử dụng và hậu quả pháp lý
Điều 88 nhấn mạnh rằng bên thuê, thuê mua chỉ được sử dụng nhà ở cho mục đích ở của bản thân và thành viên gia đình trong thời gian thuê, thuê mua; nếu không còn nhu cầu thì phải chấm dứt hợp đồng và trả lại nhà. Quy định này loại trừ việc biến nhà ở xã hội thành công cụ kinh doanh trung gian hoặc sử dụng sai mục đích.
Trường hợp giao dịch vi phạm về đối tượng hoặc điều kiện mua, thuê mua, hợp đồng bị vô hiệu và bên mua, thuê mua phải bàn giao lại nhà ở. Nếu không tự nguyện bàn giao, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền tổ chức cưỡng chế thu hồi. Đây là chế tài rất mạnh, cho thấy điều kiện hưởng chính sách là điều kiện bắt buộc, không phải thủ tục mang tính hình thức.
Ý nghĩa thực tiễn
Điều 88 thể hiện rõ quan điểm: nhà ở xã hội là chính sách phân phối có điều kiện, không phải hàng hóa tự do tuyệt đối. Cơ quan quản lý phải kiểm soát cả đầu vào của dự án lẫn đầu ra của giao dịch, còn chủ đầu tư và người mua, thuê mua phải tuân thủ đúng trình tự pháp luật ngay từ khâu chuẩn bị hồ sơ. Khi áp dụng điều luật này, trọng tâm không nằm ở việc giao dịch có được ký hay không, mà nằm ở việc đã đủ điều kiện pháp lý, đúng đối tượng và đúng mục đích sử dụng hay chưa.