Điều 87 Luật nhà ở 2023: Xác định giá bán, giá thuê mua, giá thuê nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không bằng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn
Bình luận Điều 87 Luật Nhà ở 2023 về cách xác định giá bán, thuê mua, thuê nhà ở xã hội và các lưu ý áp dụng thực tiễn.
Điều 87. Xác định giá bán, giá thuê mua, giá thuê nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không bằng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn
1. Giá bán nhà ở xã hội được xác định như sau:
a) Tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm: chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà ở xã hội, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội do chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thực hiện (nếu có) trong phạm vi dự án, trừ trường hợp thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt; lãi vay (nếu có); các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp, bao gồm chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, các khoản chi có đủ hóa đơn, chứng từ liên quan trực tiếp đến dự án đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật; lợi nhuận định mức quy định tại điểm c khoản 2 Điều 85 của Luật này;
b) Không được tính các khoản ưu đãi quy định tại các điểm a, b, đ, g và h khoản 2 Điều 85 của Luật này và kinh phí bảo trì do người mua phải nộp theo quy định tại Điều 152 của Luật này.
2. Giá thuê mua nhà ở xã hội được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều này.
3. Giá thuê nhà ở xã hội, bao gồm cả kinh phí bảo trì nhà ở, do chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thỏa thuận với bên thuê theo khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
4. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội xây dựng phương án giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội bảo đảm nguyên tắc quy định tại khoản 1 Điều này và trình cơ quan chuyên môn của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thẩm định tại thời điểm nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
5. Đối với nhà ở xã hội do cá nhân tự đầu tư xây dựng thì giá thuê nhà ở phải bảo đảm phù hợp với khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
6. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Trọng tâm của quy định
Điều 87 không chỉ “ấn định giá” mà thiết lập nguyên tắc xác định giá đối với nhà ở xã hội không dùng vốn đầu tư công, không dùng nguồn tài chính công đoàn. Tinh thần xuyên suốt là cho phép chủ đầu tư thu hồi vốn và có lợi nhuận định mức, nhưng không được biến nhà ở xã hội thành dự án thương mại trá hình.
Vì vậy, điều luật này là điểm cân bằng giữa hai mục tiêu: bảo đảm khả năng tham gia của doanh nghiệp và bảo đảm khả năng tiếp cận của người thu nhập thấp. Khi áp dụng, trọng tâm không nằm ở “muốn bán bao nhiêu cũng được” mà là phải tính đúng, tính đủ trong giới hạn pháp luật cho phép.
Cấu thành để áp dụng
Điều luật chỉ phát sinh cơ chế định giá này khi nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không bằng vốn đầu tư công, không bằng nguồn tài chính công đoàn. Đây là ranh giới rất quan trọng, vì nhóm dự án dùng vốn công thường đi theo cơ chế quản lý giá khác.
Đối với giá bán và giá thuê mua, chủ đầu tư phải lập phương án giá theo các khoản chi được phép tính và trình cơ quan chuyên môn của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thẩm định tại thời điểm nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Đây là bước bắt buộc để ngăn tình trạng tự ý cộng chi phí hoặc điều chỉnh giá không kiểm soát.
Những khoản được tính và không được tính
Giá bán được xác định trên cơ sở thu hồi vốn đầu tư xây dựng, bao gồm chi phí xây dựng, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội do chủ đầu tư thực hiện trong phạm vi dự án, lãi vay nếu có, chi phí hợp lý hợp lệ của doanh nghiệp và lợi nhuận định mức theo điểm c khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023.
Điểm dễ nhầm là không phải mọi khoản chi của doanh nghiệp đều được đưa vào giá. Điều luật loại trừ các khoản ưu đãi quy định tại các điểm a, b, đ, g và h khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023, đồng thời loại trừ kinh phí bảo trì mà người mua phải nộp theo Điều 152 Luật Nhà ở 2023.
Giá thuê, giá thuê mua và khung giá địa phương
Giá thuê mua được xác định theo chính nguyên tắc của giá bán, nên về bản chất là cơ chế thu hồi vốn theo lộ trình thuê mua. Người áp dụng thường nhầm rằng thuê mua là hình thức “thuê kèm trả dần” với giá linh hoạt như thuê thương mại; thực tế, giá thuê mua vẫn chịu khung chi phí và lợi nhuận định mức chặt chẽ.
Riêng giá thuê nhà ở xã hội lại theo cơ chế khác: chủ đầu tư thỏa thuận với bên thuê nhưng phải nằm trong khung giá do UBND cấp tỉnh quy định, và giá này bao gồm cả kinh phí bảo trì. Đối với nhà ở xã hội do cá nhân tự đầu tư xây dựng, giá thuê cũng phải phù hợp với khung giá do UBND cấp tỉnh ban hành.
Lưu ý thực tiễn khi áp dụng
Điều quan trọng nhất là phân biệt giữa chi phí được phép tính và chi phí thực tế phát sinh. Chỉ những khoản hợp lý, hợp lệ, có hóa đơn chứng từ và gắn trực tiếp với dự án mới được đưa vào phương án giá.
Một sai lầm phổ biến là cộng cả khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá thành, làm tăng giá nhà ở xã hội trái với mục tiêu chính sách. Sai lầm khác là bỏ qua thủ tục thẩm định của cơ quan chuyên môn cấp tỉnh, trong khi đây là điều kiện kiểm soát bắt buộc trước khi bán hoặc cho thuê mua.
Về bản chất, Điều 87 là “van kiểm soát” giá của nhà ở xã hội: cho phép hoàn vốn hợp lý nhưng khóa chặt các yếu tố làm méo mó chính sách an sinh. Khi đọc và áp dụng điều này, phải luôn đặt nó trong mối liên hệ với Điều 85 và Điều 152 Luật Nhà ở 2023 để xác định đúng cấu phần giá.
Điểm cần nhớ
- Chỉ áp dụng cho nhà ở xã hội không dùng vốn đầu tư công, không dùng nguồn tài chính công đoàn.
- Giá bán và giá thuê mua phải tính đủ chi phí hợp lệ, nhưng không gồm các khoản ưu đãi Nhà nước và kinh phí bảo trì.
- Giá thuê chịu khung giá của UBND cấp tỉnh và có thể kèm kinh phí bảo trì.
- Phương án giá phải được thẩm định trước khi áp dụng.