Điều 86 Luật nhà ở 2023: Xác định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn

Trọng tâm điều chỉnh

Điều 86 không chỉ nêu cách tính giá mà còn xác định rõ giới hạn của chính sách ưu đãi khi Nhà nước đầu tư nhà ở xã hội bằng vốn đầu tư công hoặc nguồn tài chính công đoàn. Cách tiếp cận này bảo đảm giá thuê, giá thuê mua phản ánh đúng cấu phần chi phí cần thu hồi, nhưng không biến nhà ở xã hội thành một hoạt động kinh doanh theo logic thị trường thông thường.

Về bản chất, điều luật cân bằng giữa hai mục tiêu: thu hồi vốn để duy trì vòng quay nguồn lực và giữ mức giá phù hợp với đối tượng chính sách. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để cơ quan có thẩm quyền xây dựng phương án giá, tránh tình trạng áp giá tùy tiện hoặc cộng thêm những khoản không thuộc cấu thành chi phí hợp lệ.

Các yếu tố phải có để áp dụng

Điều luật này chỉ được kích hoạt khi nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công hoặc nguồn tài chính công đoàn. Nếu dự án thuộc nguồn vốn tư nhân hoặc cơ chế khác, việc xác định giá sẽ theo khung pháp lý tương ứng, không mặc nhiên áp dụng Điều 86.

Khi xác định giá thuê, chi phí bảo trì phải được tính đầy đủ, cùng với chi phí thu hồi vốn trong thời hạn tối thiểu 20 năm kể từ ngày ký hợp đồng thuê. Khi xác định giá thuê mua, thời hạn thu hồi vốn tối thiểu là 05 năm, đồng thời không tính kinh phí bảo trì vì khoản này do người thuê mua nộp theo cơ chế riêng.

Điểm cần tránh hiểu sai

Không được hiểu rằng nhà ở xã hội được ấn định giá theo ý chí chủ quan của đơn vị quản lý. Giá phải dựa trên cấu phần chi phí được luật cho phép, còn phần ưu đãi theo khoản 1 Điều 85 không được cộng vào giá thuê, giá thuê mua.

Cũng không nên nhầm giữa chi phí thu hồi vốn và lợi nhuận. Điều 86 hướng đến hoàn vốn và vận hành bền vững, chứ không tạo cơ sở để cộng biên lợi nhuận thương mại vào giá nhà ở xã hội.

Thẩm quyền quyết định giá

Điều luật phân định rõ thẩm quyền: cơ quan có thẩm quyền theo Điều 14 của Luật Nhà ở quyết định giá thuê, giá thuê mua; riêng nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn tài chính công đoàn thì Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam quyết định giá thuê. Quy định này nhằm bảo đảm tính thống nhất quản lý và phù hợp với nguồn vốn hình thành tài sản.

Trong thực tiễn áp dụng, điểm cần lưu ý là hồ sơ xác định giá phải thể hiện rõ nguồn vốn, loại hình giao dịch và phương pháp tính chi phí. Nếu thiếu một trong các dữ kiện này, việc ban hành hoặc áp dụng giá rất dễ phát sinh tranh chấp hoặc bị yêu cầu điều chỉnh.

Giá trị thực tiễn

Điều 86 là điều khoản trung tâm về tài chính của cơ chế nhà ở xã hội do Nhà nước hoặc công đoàn đầu tư. Nó tạo ra một chuẩn pháp lý để kiểm soát giá, bảo vệ đúng đối tượng thụ hưởng và ngăn việc lạm dụng ưu đãi chính sách. Khi áp dụng, cần nhìn đúng bản chất: đây là quy định về phương pháp định giá gắn với mục tiêu an sinh, không phải cơ chế định giá tự do.