Điều 85 Luật nhà ở 2023: Ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê
Bình luận ngắn gọn Điều 85 Luật Nhà ở 2023 về ưu đãi chủ đầu tư nhà ở xã hội, phạm vi áp dụng và lưu ý thực tiễn.
Điều 85. Ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê
1. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư bằng vốn đầu tư công thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hưởng ưu đãi quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều này. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn tài chính công đoàn thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hưởng ưu đãi quy định tại các điểm a, b, e, g và h khoản 2 Điều này.
2. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không bằng vốn quy định tại khoản 1 Điều này được hưởng các ưu đãi sau đây:
a) Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trừ trường hợp quy định tại điểm d khoản này;
b) Được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế;
c) Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội;
d) Được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này; trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp phương án quy hoạch chi tiết của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư dự án được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án để kinh doanh dịch vụ, thương mại. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này;
đ) Được vay vốn với lãi suất ưu đãi; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua theo quy định của Thủ tướng Chính phủ trong từng thời kỳ;
e) Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ thực hiện đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực, bảo đảm đồng bộ hạ tầng xã hội trong và ngoài phạm vi dự án;
g) Hội đồng nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương ban hành cơ chế hỗ trợ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn phù hợp với thẩm quyền và quy định khác của pháp luật có liên quan;
h) Ưu đãi khác theo quy định của pháp luật (nếu có).
3. Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đó thì được hưởng ưu đãi quy định tại khoản 2 Điều này đối với phần diện tích đất quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 83 của Luật này do chủ đầu tư đó trực tiếp đầu tư xây dựng.
4. Cá nhân được vay vốn ưu đãi theo quy định tại khoản 2 Điều này để tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở để đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội thuê.
5. Chính phủ quy định chi tiết các điểm c, d và đ khoản 2, khoản 3 Điều này.
Ý nghĩa của điều luật
Điều 85 thể hiện chính sách dùng ưu đãi để “kéo” nguồn lực tư nhân vào phân khúc nhà ở xã hội, vốn có biên lợi nhuận thấp và thời gian thu hồi vốn dài. Tư duy lập pháp ở đây là giảm gánh nặng đất đai, thuế, vốn và hạ tầng để bù lại việc chủ đầu tư phải chấp nhận mức lợi nhuận bị khống chế. Vì vậy, điều luật không nhằm tạo đặc quyền kinh doanh, mà nhằm bảo đảm tính khả thi của dự án nhà ở xã hội.
Phạm vi áp dụng cần xác định trước
Muốn áp dụng đúng Điều 85, trước hết phải xác định loại dự án và nguồn vốn. Dự án dùng vốn đầu tư công hoặc nguồn tài chính công đoàn chỉ được hưởng một phần ưu đãi nhất định theo khoản 1, không mặc nhiên hưởng đầy đủ các ưu đãi tại khoản 2. Với các dự án không thuộc khoản 1, cơ chế ưu đãi rộng hơn nhưng vẫn phải đáp ứng đúng điều kiện pháp lý của dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở và pháp luật đất đai, thuế, tín dụng có liên quan.
Những ưu đãi cốt lõi cần chú ý
Trục chính của điều luật gồm bốn nhóm: miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; ưu đãi thuế; lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với phần nhà ở xã hội; và hỗ trợ tín dụng, hạ tầng. Đây là những ưu đãi có tác động trực tiếp đến hiệu quả tài chính của dự án. Trong thực tiễn, miễn tiền sử dụng đất là ưu đãi quan trọng nhất, nhưng không đồng nghĩa với việc được tùy nghi điều chỉnh giá bán, giá thuê mua hay chuyển hóa phần diện tích khác thành lợi nhuận tự do.
Phần diện tích kinh doanh thương mại phải tách bạch
Điểm dễ nhầm lẫn nhất là cơ chế sử dụng tối đa 20% quỹ đất hoặc 20% diện tích sàn để kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại. Phần này phải hạch toán riêng, không được tính vào giá thành nhà ở xã hội và chủ đầu tư được hưởng toàn bộ lợi nhuận của phần riêng đó. Tuy nhiên, nếu bố trí nhà ở thương mại thì vẫn phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đó theo pháp luật đất đai; đây không phải “miễn trọn gói” cho toàn bộ dự án.
Lợi nhuận định mức không phải lợi nhuận toàn dự án
Quy định lợi nhuận tối đa 10% chỉ áp dụng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội. Nhiều cách hiểu sai thường gom cả phần thương mại, dịch vụ vào cùng một mặt bằng tính toán, làm sai bản chất ưu đãi. Khi lập phương án tài chính, phải tách riêng hai dòng doanh thu và chi phí: một cho nhà ở xã hội, một cho phần kinh doanh thương mại, dịch vụ nếu có.
Hỗ trợ hạ tầng và tín dụng là điều kiện thúc đẩy thực thi
Ưu đãi về vay vốn lãi suất thấp, thời hạn dài hơn đối với dự án cho thuê, cùng hỗ trợ đấu nối hạ tầng kỹ thuật nhằm giảm chi phí đầu vào và tăng tính đồng bộ của dự án. Đây không phải ưu đãi mang tính hình thức mà là điều kiện để dự án vận hành được trong thực tế. Tuy nhiên, mức lãi suất, thời hạn vay và cơ chế hỗ trợ hạ tầng không tự xác định từ Điều 85 mà phải chờ quy định chi tiết và quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
Lưu ý khi áp dụng
Điều 85 chỉ phát huy đầy đủ khi dự án được xác định đúng là nhà ở xã hội và được triển khai đúng hồ sơ pháp lý về đất đai, quy hoạch, đầu tư, xây dựng. Chủ đầu tư không nên hiểu các ưu đãi là cơ chế đương nhiên, vì nhiều nội dung còn phụ thuộc thủ tục xác nhận, phê duyệt hoặc hướng dẫn chi tiết của Chính phủ và địa phương. Trên thực tế, rủi ro lớn nhất nằm ở khâu không tách bạch chi phí và diện tích, dẫn đến tranh chấp về giá thành, lợi nhuận, nghĩa vụ đất đai và quyết toán dự án.
Kết luận ngắn
Điều 85 là điều khoản trung tâm về “đòn bẩy” kinh tế cho nhà ở xã hội: giảm nghĩa vụ tài chính, giới hạn lợi nhuận, nhưng bù bằng cơ chế đất đai, thuế, tín dụng và hạ tầng. Khi vận dụng, trọng điểm là xác định đúng loại nguồn vốn, đúng phạm vi phần nhà ở xã hội, và đúng ranh giới giữa phần ưu đãi với phần kinh doanh thương mại.