Điều 84 Luật nhà ở 2023: Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
Phân tích Điều 84 Luật Nhà ở 2023 về xác định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, cơ chế áp dụng và lưu ý thực tiễn.
Điều 84. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
1. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 113 của Luật này thì việc xác định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công và pháp luật về xây dựng.
Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thuộc thẩm quyền quyết định đầu tư của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh đề xuất chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công và pháp luật về xây dựng.
2. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn tài chính công đoàn thì việc xác định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định áp dụng với dự án đầu tư công theo quy định của pháp luật về đầu tư công và pháp luật về xây dựng.
3. Trường hợp phải dành quỹ đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 83 của Luật này thì giao chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, trừ trường hợp Nhà nước sử dụng diện tích đất này để giao cho tổ chức khác thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
4. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư không bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này và không thuộc trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thực hiện như sau:
a) Trường hợp chỉ có 01 nhà đầu tư quan tâm theo quy định của pháp luật về đấu thầu, cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội khi nhà đầu tư đáp ứng các điều kiện, tiêu chí theo quy định của Chính phủ;
b) Trường hợp có từ 02 nhà đầu tư trở lên quan tâm thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thông qua hình thức đấu thầu theo quy định của pháp luật về đấu thầu;
c) Được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Luật Đất đai.
5. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này có quyền quy định tại các khoản 1, 2, 3, 5, 6, 7 và 8 Điều 38, khoản 2 Điều 85 và khoản 2 Điều 88 của Luật này.
6. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này có nghĩa vụ quy định tại các khoản 1, 3, 5, 6, 8, 9, 10, 11 và 13 Điều 39, khoản 3 Điều 81, khoản 4 Điều 87 của Luật này và nghĩa vụ sau đây:
a) Ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư; bảo đảm năng lực tài chính để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật;
b) Thực hiện đầy đủ cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án; bảo đảm chất lượng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng; bàn giao nhà ở kèm theo các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng và thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở theo đúng quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.
7. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Trọng tâm của Điều 84
Điều 84 không đặt ra một cơ chế lựa chọn chủ đầu tư duy nhất cho mọi dự án nhà ở xã hội, mà chia thành nhiều “nhánh” theo nguồn vốn, nguồn đất và quan hệ với dự án nhà ở thương mại. Cách thiết kế này phản ánh quan điểm quản lý chặt chẽ nhưng vẫn bảo đảm khả năng triển khai dự án trong thực tiễn. Khi xác định sai nhánh áp dụng, toàn bộ thủ tục tiếp theo dễ bị lệch về thẩm quyền, trình tự và căn cứ pháp lý.
Khi nào áp dụng từng cơ chế
Với dự án sử dụng vốn quy định tại khoản 1 Điều 113 Luật Nhà ở 2023 hoặc nguồn tài chính công đoàn, việc xác định chủ đầu tư phải đi theo pháp luật về đầu tư công và xây dựng. Đây là cơ chế dành cho dự án mang tính đầu tư công, nên trọng tâm không phải là cạnh tranh giữa các nhà đầu tư theo cơ chế thị trường. Ở cấp tỉnh, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có vai trò đề xuất chủ đầu tư đối với dự án thuộc thẩm quyền quyết định đầu tư của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Với trường hợp dự án nhà ở thương mại phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội theo khoản 2 và khoản 3 Điều 83 Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được giao trực tiếp đầu tư phần nhà ở xã hội trên quỹ đất đó. Đây là cơ chế đặc thù, xuất phát từ việc dự án thương mại đã gắn với nghĩa vụ bố trí quỹ đất xã hội. Tuy nhiên, cơ chế này không tuyệt đối nếu Nhà nước quyết định sử dụng diện tích đất đó để giao cho tổ chức khác thực hiện dự án.
Điểm cần hiểu đúng khi lựa chọn chủ đầu tư
Đối với dự án không dùng nguồn vốn nêu trên và không thuộc trường hợp chủ đầu tư nhà ở thương mại trực tiếp đầu tư, Điều 84 chuyển sang cơ chế lựa chọn theo đấu thầu hoặc chấp thuận nhà đầu tư. Nếu chỉ có một nhà đầu tư quan tâm, cơ quan có thẩm quyền xem xét chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư khi đáp ứng điều kiện, tiêu chí do Chính phủ quy định. Nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên quan tâm, phải tổ chức đấu thầu theo pháp luật về đấu thầu.
Trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với loại đất được phép thực hiện dự án nhà ở xã hội, họ có thể được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận làm chủ đầu tư. Đây là điểm thường bị hiểu nhầm thành “đương nhiên được làm chủ đầu tư”, trong khi thực tế vẫn phải đáp ứng điều kiện của Luật Đất đai và thủ tục đầu tư tương ứng. Quyền sử dụng đất là điều kiện mở đường, không phải giấy phép tự động hóa toàn bộ dự án.
Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư
Chủ đầu tư theo khoản 3 và khoản 4 Điều 84 được hưởng một số quyền của chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội nhưng đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ rất chặt. Đáng chú ý là nghĩa vụ ký quỹ hoặc có bảo lãnh ngân hàng để bảo đảm thực hiện dự án, thể hiện yêu cầu kiểm soát năng lực tài chính ngay từ đầu. Ngoài ra, chủ đầu tư còn phải bảo đảm chất lượng công trình, thực hiện đúng cam kết kinh doanh sản phẩm và bàn giao đầy đủ hồ sơ liên quan đến nhà ở cho khách hàng.
Lưu ý thực tiễn
Điều 84 thường bị nhầm với quy định về chủ trương đầu tư, trong khi đây là điều luật về xác định chủ đầu tư. Hai bước này liên quan chặt chẽ nhưng không đồng nhất về mặt pháp lý. Một dự án có thể đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng vẫn phải tiếp tục xác định chủ đầu tư theo đúng cơ chế của Điều 84.
Cũng cần phân biệt rõ giữa dự án do Nhà nước, công đoàn hay doanh nghiệp tư nhân thực hiện để áp dụng đúng trình tự. Việc bỏ qua yếu tố nguồn vốn hoặc nguồn gốc quỹ đất là sai lầm phổ biến nhất khi xử lý hồ sơ nhà ở xã hội. Trong thực tiễn, đây là điều khoản “lọc” đúng chủ thể trước khi đi vào các bước chuẩn bị đầu tư, nên tác động trực tiếp đến tính hợp pháp của toàn bộ dự án.
Kết luận ngắn
Điều 84 đặt ra một trật tự lựa chọn chủ đầu tư theo từng nhóm dự án, ưu tiên đúng tính chất nguồn vốn và quỹ đất, đồng thời siết trách nhiệm của chủ đầu tư sau khi được lựa chọn. Điểm mấu chốt là phải xác định đúng loại dự án ngay từ đầu để chọn đúng cơ chế pháp lý tương ứng.