Điều 80 Luật nhà ở 2023: Hình thức phát triển nhà ở xã hội
Bình luận Điều 80 Luật Nhà ở 2023 về các hình thức phát triển nhà ở xã hội, chủ thể tham gia và lưu ý áp dụng thực tiễn.
Điều 80. Hình thức phát triển nhà ở xã hội
1. Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn đầu tư công để cho thuê, cho thuê mua.
2. Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn quy định tại điểm b khoản 1 Điều 113 của Luật này để bán, cho thuê mua, cho thuê.
3. Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê cho đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 77 của Luật này.
4. Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn tài chính công đoàn cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê.
5. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội thông qua hình thức đầu tư vốn hoặc thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong nước để cùng thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật này, pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.
6. Cá nhân xây dựng nhà ở xã hội để cho đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 77 của Luật này thuê.
Ý nghĩa điều luật
Điều 80 thể hiện chủ trương đa dạng hóa nguồn lực phát triển nhà ở xã hội, không giao toàn bộ nhiệm vụ này cho ngân sách nhà nước. Cách thiết kế điều luật cho thấy nhà làm luật ưu tiên mở rộng nguồn cung, nhưng vẫn đặt ra khuôn khổ chặt chẽ về đối tượng thụ hưởng, mục đích sử dụng và hình thức khai thác. Đây là điều khoản mang tính “mở đường” cho chính sách, đồng thời là căn cứ để lựa chọn mô hình đầu tư phù hợp trong từng dự án cụ thể.
Điểm cần nắm khi áp dụng
Điều luật phân biệt rõ sáu nhóm chủ thể và nguồn vốn tham gia phát triển nhà ở xã hội. Mỗi hình thức kéo theo cơ chế pháp lý khác nhau về đất đai, đầu tư, nhà ở và kinh doanh bất động sản, nên không thể suy diễn một mô hình áp dụng chung cho mọi dự án. Điểm mấu chốt là nhà ở xã hội không chỉ được phát triển bằng vốn nhà nước, mà còn có thể do doanh nghiệp, tổ chức công đoàn, tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài và cá nhân tham gia, miễn đáp ứng điều kiện luật định.
Với dự án của Nhà nước, mục tiêu được ưu tiên là cho thuê hoặc cho thuê mua; còn với doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, phạm vi rộng hơn gồm bán, cho thuê mua, cho thuê cho đúng đối tượng. Trường hợp Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, điều luật xác định rõ đây là cơ chế riêng dùng nguồn tài chính công đoàn để đáp ứng nhu cầu thuê của công nhân, người lao động. Với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, việc tham gia phải đặt trong cấu trúc hợp tác hoặc đầu tư vốn theo đúng pháp luật liên quan, không đương nhiên được xem như một dự án nhà ở xã hội độc lập theo cách hiểu đơn giản.
Điều kiện để điều luật được kích hoạt
Điều 80 chỉ phát huy tác dụng khi chủ thể tham gia thuộc đúng nhóm được liệt kê và dự án hướng đến nhà ở xã hội theo nghĩa của Luật Nhà ở. Nói cách khác, không phải cứ xây nhà giá thấp là mặc nhiên trở thành nhà ở xã hội. Phải đồng thời đáp ứng cơ chế về chủ đầu tư, nguồn vốn, đối tượng phục vụ và thủ tục dự án tương ứng.
Điều này đặc biệt quan trọng ở nhóm doanh nghiệp và nhà đầu tư nước ngoài, vì hình thức đầu tư không tự tạo ra quyền kinh doanh tự do như nhà ở thương mại. Dự án vẫn bị ràng buộc bởi điều kiện về đất, đối tượng mua thuê, thuê mua và các giới hạn pháp lý nhằm bảo đảm đúng mục tiêu an sinh. Nếu thiếu một trong các yếu tố cốt lõi này, dự án không được xử lý theo cơ chế nhà ở xã hội.
Những nhầm lẫn thường gặp
Nhầm lẫn phổ biến nhất là đồng nhất nhà ở xã hội với nhà ở giá rẻ hoặc mọi dự án do doanh nghiệp đầu tư. Thực tế, tính chất “xã hội” không nằm ở giá bán thấp đơn thuần mà nằm ở mục tiêu chính sách và nhóm đối tượng được thụ hưởng. Vì vậy, không phải dự án nào có mức giá phù hợp cũng được áp dụng các ưu đãi hoặc cơ chế của nhà ở xã hội.
Một nhầm lẫn khác là cho rằng tổ chức, cá nhân có thể tự do xây dựng rồi bán đại trà dưới danh nghĩa nhà ở xã hội. Điều luật chỉ cho phép cá nhân xây dựng để cho thuê cho đúng đối tượng, không mở rộng thành hoạt động kinh doanh phổ thông. Tương tự, việc có vốn đầu tư nước ngoài không đồng nghĩa được toàn quyền lựa chọn hình thức khai thác, vì phải tuân thủ đồng thời Luật Nhà ở, pháp luật đất đai và kinh doanh bất động sản.
Lưu ý thực tiễn
Khi xem xét một dự án, cần xác định ngay ba điểm: ai là chủ thể đầu tư, dùng nguồn vốn nào và phục vụ nhóm đối tượng nào. Ba yếu tố này quyết định dự án có đi theo cơ chế nhà ở xã hội hay không, từ đó kéo theo toàn bộ trình tự pháp lý và ưu đãi liên quan. Đây cũng là căn cứ quan trọng để tránh tình trạng “gắn nhãn” nhà ở xã hội cho các dự án không đủ điều kiện.
Điều 80 không phải điều khoản về ưu đãi cụ thể, mà là điều khoản xác định các hình thức phát triển. Vì vậy, khi áp dụng cần đọc cùng các quy định về đối tượng được hưởng chính sách, điều kiện dự án, lựa chọn chủ đầu tư, quỹ đất và cơ chế giá bán, giá thuê. Chỉ khi đặt trong tổng thể đó, điều luật mới được hiểu đúng và vận dụng đúng mục tiêu an sinh của nó.
Trọng tâm ghi nhớ
- Nhà ở xã hội được phát triển bằng nhiều nguồn lực, không chỉ từ ngân sách nhà nước.
- Đúng chủ thể, đúng nguồn vốn và đúng đối tượng là điều kiện cốt lõi để áp dụng.
- Không đồng nhất nhà ở xã hội với nhà ở thương mại giá thấp.
- Cá nhân chỉ được xây để cho thuê theo phạm vi luật định, không phải để kinh doanh đại trà.