Điều 8 Luật nhà ở 2023: Đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Ý nghĩa của quy định

Điều 8 đặt nền tảng cho toàn bộ chế độ sở hữu nhà ở bằng cách xác định chủ thể được quyền sở hữu và điều kiện làm phát sinh quyền sở hữu. Cách thiết kế này cho thấy mục tiêu của pháp luật là mở rộng quyền tiếp cận nhà ở nhưng vẫn kiểm soát theo từng nhóm chủ thể, nhất là chủ thể nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Về bản chất, đây không phải là quy định về giao dịch nhà ở, mà là quy định về điều kiện pháp lý của chủ thể. Vì vậy, khi xử lý một hồ sơ mua bán, nhận tặng cho, nhận thừa kế hay đầu tư xây dựng nhà ở, trước hết phải kiểm tra xem người tham gia có thuộc đúng nhóm được luật cho phép hay không.

Điểm cần nắm khi áp dụng

Khoản 1 cho thấy có ba nhóm chủ thể được sở hữu nhà ở tại Việt Nam: tổ chức, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật về quốc tịch; và tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định tại Điều 17 của Luật Nhà ở. Đây là cách phân loại theo nguồn gốc pháp lý và mức độ mở quyền, không phải phân loại theo mục đích sử dụng nhà ở.

Khoản 2 là phần then chốt vì quy định hình thức xác lập quyền sở hữu tương ứng với từng nhóm. Với chủ thể trong nước, quyền sở hữu có thể hình thành qua nhiều căn cứ dân sự và đầu tư; với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, điều kiện quan trọng là phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; với chủ thể nước ngoài, việc sở hữu bị giới hạn trong khuôn khổ Điều 17 và các văn bản hướng dẫn.

Khoản 3 giao Chính phủ quy định giấy tờ chứng minh về đối tượng và điều kiện sở hữu. Điều này có ý nghĩa thực tiễn rất lớn vì quyền sở hữu không chỉ phụ thuộc vào tư cách chủ thể trên giấy tờ chung, mà còn phụ thuộc vào bộ hồ sơ chứng minh đúng loại giấy tờ mà cơ quan đăng ký, công chứng và giao dịch yêu cầu.

Điều kiện “kích hoạt” quyền sở hữu

Muốn áp dụng Điều 8, phải đồng thời xác định được đúng chủ thể và đúng căn cứ xác lập quyền. Chỉ khi chủ thể thuộc diện luật cho phép và giao dịch hoặc hình thức sở hữu phù hợp với nhóm chủ thể đó thì quyền sở hữu mới được pháp luật thừa nhận.

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, điều kiện nhập cảnh là mấu chốt thường bị bỏ sót. Đây không phải điều kiện hình thức, mà là điều kiện pháp lý để được xác lập quyền sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở theo quy định về đất đai.

Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, cần kiểm tra đồng thời quy định của Luật Nhà ở, luật liên quan và giới hạn áp dụng tại địa bàn, loại nhà, thời hạn sở hữu. Nếu chỉ nhìn vào hợp đồng mà bỏ qua điều kiện chủ thể thì giao dịch dễ rơi vào tình trạng không đủ cơ sở công nhận quyền sở hữu.

Các hiểu nhầm thường gặp

Một hiểu nhầm phổ biến là cứ có tiền và ký hợp đồng hợp pháp thì đương nhiên được sở hữu nhà ở. Thực tế, quyền sở hữu chỉ phát sinh khi người mua thuộc đúng nhóm chủ thể mà luật cho phép và đáp ứng đủ điều kiện tương ứng.

Hiểu nhầm thứ hai là đánh đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài với công dân trong nước. Trên thực tế, quyền sở hữu nhà ở của nhóm này gắn chặt với quy định riêng về quốc tịch, nhập cảnh và đất đai, nên không thể áp dụng máy móc như đối với cá nhân trong nước.

Hiểu nhầm thứ ba là coi Điều 8 là quy định độc lập, chỉ cần đọc riêng điều này là đủ. Khi áp dụng, phải đọc cùng Điều 17, các quy định về đất đai, công chứng, đăng ký và văn bản hướng dẫn của Chính phủ về giấy tờ chứng minh.

Lưu ý thực tiễn

Khi xử lý hồ sơ, nên kiểm tra theo trình tự: xác định chủ thể, xác định căn cứ nhận nhà ở, xác định giấy tờ chứng minh, rồi mới xác định tính hợp lệ của giao dịch. Cách làm này giúp tránh rủi ro công nhận sai đối tượng hoặc sai hình thức sở hữu.

Trong tranh chấp, Điều 8 thường được dùng để đánh giá tính hợp pháp của việc xác lập quyền sở hữu ngay từ đầu. Vì vậy, nếu chủ thể không đủ điều kiện theo luật, các giao dịch tiếp theo liên quan đến căn nhà cũng dễ bị ảnh hưởng về hiệu lực và khả năng đăng ký quyền.