Điều 78 Luật nhà ở 2023: Điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội
Bình luận Điều 78 Luật Nhà ở 2023 về điều kiện mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội, trọng tâm là nhà ở, thu nhập và đối tượng.
Điều 78. Điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội
1. Đối tượng quy định tại các khoản 1, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 và 13 Điều 76[23] của Luật này mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:
a) Điều kiện về nhà ở: đối tượng quy định tại các khoản 1, 4, 5, 6, 7, 8, 9 và 10 Điều 76 của Luật này để được mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đó, chưa được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đó hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu; trường hợp thuộc đối tượng quy định tại các điểm b, c, d, đ, e và g khoản 1 Điều 45 của Luật này thì phải không đang ở nhà ở công vụ. Chính phủ quy định chi tiết điểm này;
b) Điều kiện về thu nhập: đối tượng quy định tại các khoản 5, 6, 7 và 8 Điều 76 của Luật này để được mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định của Chính phủ; đối tượng quy định tại khoản 4 Điều 76 của Luật này thì phải thuộc trường hợp hộ gia đình nghèo, cận nghèo theo quy định của Chính phủ.
2. Đối tượng quy định tại các khoản 1, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 13 Điều 76[24] của Luật này nếu thuê nhà ở xã hội thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập quy định tại khoản 1 Điều này.
3. Điều kiện để được hỗ trợ vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định theo quy định sau đây:
a) Đối tượng quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 và 13 Điều 76[25] của Luật này để được vay vốn để mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải có hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội và đáp ứng điều kiện vay vốn theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng;
b) Đối tượng quy định tại khoản 7 Điều 76 của Luật này để được vay vốn để mua, thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân thì phải có hợp đồng mua, thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân và đáp ứng điều kiện vay vốn theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng.
4. Đối tượng quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 76 của Luật này để được hỗ trợ theo hình thức quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại quyết định phê duyệt chương trình mục tiêu quốc gia hoặc chương trình đầu tư công về nhà ở tương ứng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
5. Đối tượng quy định tại khoản 6 Điều 76 của Luật này để được thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 93 của Luật này.
6. Đối tượng quy định tại khoản 7 Điều 76 của Luật này để được mua, thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại điểm a khoản 1 Điều này và điều kiện về thu nhập theo quy định của Chính phủ. Trường hợp thuê nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và điều kiện về thu nhập.
7. Đối tượng quy định tại khoản 12 Điều 76 của Luật này để được thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp để cho cá nhân là người lao động trong doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã mình thuê lại thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 93 của Luật này.
8. Trường hợp đối tượng quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 76 của Luật này được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 1 Điều 77 của Luật này thì phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây: điều kiện về nhà ở quy định tại điểm a khoản 1 Điều này, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở quy định tại khoản 3 Điều 77 của Luật này, thuộc trường hợp hộ gia đình nghèo, cận nghèo theo quy định của Chính phủ.
Đối với trường hợp thuê nhà ở xã hội thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập quy định tại khoản này.
9. Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành mẫu giấy tờ chứng minh đối tượng quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11 và 13 Điều 76[26] của Luật này; ban hành mẫu giấy tờ chứng minh điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.
Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an ban hành mẫu giấy tờ chứng minh đối tượng quy định tại khoản 7 Điều 76 của Luật này được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội thuộc phạm vi quản lý.
Trọng tâm của điều luật
Điều 78 không nhằm “mở rộng tối đa” diện được hưởng chính sách, mà thiết lập một bộ lọc pháp lý để bảo đảm nhà ở xã hội đến đúng người cần hỗ trợ. Tinh thần xuyên suốt của điều luật là ưu tiên người chưa có chỗ ở ổn định, có nhu cầu thực sự và đáp ứng tiêu chí thu nhập theo từng nhóm đối tượng.
Điều này giải thích vì sao luật phân hóa rất rõ giữa mua, thuê mua và thuê nhà ở xã hội. Với trường hợp thuê, pháp luật nới lỏng đáng kể, không đặt nặng điều kiện về nhà ở và thu nhập như khi mua hoặc thuê mua.
Điều kiện cốt lõi khi mua, thuê mua
Muốn mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, trước hết phải đáp ứng đồng thời điều kiện về nhà ở và điều kiện về thu nhập, trừ một số trường hợp luật đã loại trừ riêng. Điểm mấu chốt là người đăng ký không được có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố nơi có dự án, đồng thời chưa từng được mua, thuê mua hay hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức tại địa phương đó.
Trường hợp đã có nhà ở nhưng diện tích bình quân đầu người thấp hơn mức tối thiểu thì vẫn có thể thuộc diện xem xét. Đây là điểm thường bị hiểu sai: pháp luật không chỉ xét tình trạng “có hay không có nhà”, mà còn xét mức độ thiếu hụt chỗ ở thực tế.
Về thu nhập, điều luật giao Chính phủ quy định chi tiết theo từng nhóm đối tượng; riêng nhóm hộ nghèo, cận nghèo được xác định theo chuẩn của Chính phủ. Do đó, điều kiện thu nhập không áp dụng đồng nhất cho mọi người, mà phụ thuộc vào vị trí pháp lý của từng nhóm được hưởng chính sách.
Phân biệt đúng giữa thuê và mua
Điểm có giá trị thực tiễn lớn nhất của Điều 78 là nguyên tắc nới điều kiện đối với người thuê nhà ở xã hội. Khi chỉ thuê, đối tượng đủ điều kiện theo luật không phải chứng minh điều kiện về nhà ở và thu nhập như trường hợp mua hoặc thuê mua.
Quy định này cho thấy Nhà nước ưu tiên đáp ứng nhu cầu chỗ ở trước mắt cho nhóm yếu thế, thay vì buộc họ phải vượt qua bộ tiêu chí chặt hơn của giao dịch sở hữu. Vì vậy, trong thực tiễn, không nên đồng nhất hồ sơ thuê nhà ở xã hội với hồ sơ mua nhà ở xã hội.
Những nhầm lẫn thường gặp
Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng chỉ cần chưa đứng tên nhà đất là đương nhiên được mua nhà ở xã hội. Thực tế, điều luật còn kiểm tra việc đã từng được hưởng hỗ trợ nhà ở, tình trạng có nhà nhưng diện tích bình quân quá thấp, và cả việc đang ở nhà công vụ đối với một số nhóm đối tượng.
Nhầm lẫn khác là coi điều kiện thu nhập là một mức duy nhất cho mọi trường hợp. Điều 78 thiết kế theo hướng phân tầng: có nhóm phải đáp ứng ngưỡng thu nhập, có nhóm phải là hộ nghèo hoặc cận nghèo, và có nhóm khi thuê thì không cần xét các điều kiện này.
Lưu ý khi áp dụng
Khi giải quyết hồ sơ, cần xác định đúng ba lớp vấn đề: đối tượng, hình thức hưởng và điều kiện kèm theo. Chỉ cần sai một lớp, kết luận về quyền được hưởng có thể thay đổi hoàn toàn.
Trong thực tiễn xét duyệt, giấy tờ chứng minh không chỉ là thủ tục hành chính mà là căn cứ pháp lý để “kích hoạt” chế độ hỗ trợ. Vì vậy, hồ sơ phải chứng minh được cả tình trạng nhà ở, thu nhập và tư cách thuộc nhóm đối tượng tương ứng theo luật và văn bản hướng dẫn.
Điều 78 cũng cho thấy chính sách nhà ở xã hội là chính sách có điều kiện, không phải quyền đương nhiên phát sinh từ nhu cầu ở. Người áp dụng cần đọc điều này cùng Điều 76 và các quy định hướng dẫn chi tiết về hồ sơ, xác nhận thu nhập, xác nhận tình trạng nhà ở để tránh áp dụng máy móc.