Điều 75 Luật nhà ở 2023: Phá dỡ nhà chung cư

Trọng tâm quản lý: phá dỡ là khâu bắt buộc trong chu trình cải tạo, xây dựng lại

Điều 75 không coi phá dỡ là việc làm tùy nghi sau khi cư dân đã di dời, mà là một khâu pháp lý bắt buộc để kết thúc giai đoạn cũ của nhà chung cư và chuyển sang giai đoạn đầu tư mới. Cách thiết kế này cho thấy mục tiêu của điều luật là kiểm soát an toàn, trật tự xây dựng và trách nhiệm của chủ đầu tư trong toàn bộ quá trình cải tạo. Vì vậy, phá dỡ chỉ được thực hiện khi đã hoàn thành di dời và có phương án hợp lệ.

Điều kiện để áp dụng: phải có di dời xong hoặc có tình huống khẩn cấp

Khoản 1 Điều 75 Luật Nhà ở 2023 đặt ra điều kiện nền tảng là đã hoàn thành việc di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. Khi đó, chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại mới phát sinh trách nhiệm tổ chức phá dỡ. Riêng khoản 2 Điều 75 Luật Nhà ở 2023 tạo một cơ chế đặc biệt cho trường hợp khẩn cấp, khi việc phá dỡ nhằm bảo đảm an toàn cho công trình xây dựng xung quanh thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh trực tiếp lập phương án và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Trách nhiệm chính thuộc về chủ đầu tư

Điểm đáng chú ý là điều luật giao chủ đầu tư làm đầu mối tổ chức phá dỡ, thay vì để chủ sở hữu hay cơ quan nhà nước xử lý như một nghĩa vụ chung chung. Chủ đầu tư có thể tự thực hiện nếu đủ năng lực theo pháp luật về xây dựng hoặc thuê đơn vị có năng lực phù hợp. Cách quy định này nhằm bảo đảm tính chuyên nghiệp, hạn chế rủi ro kỹ thuật và buộc chủ đầu tư gắn trách nhiệm tài chính với trách nhiệm triển khai dự án.

Phương án phá dỡ là “cửa ngõ” pháp lý bắt buộc

Trước khi phá dỡ, chủ đầu tư phải lập phương án phá dỡ gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thẩm định, phê duyệt theo điểm b khoản 1 Điều 75 Luật Nhà ở 2023. Đây là bước kiểm soát tính hợp pháp, an toàn và phù hợp với pháp luật về xây dựng, nên không được hiểu là thủ tục hình thức. Chỉ sau khi được phê duyệt, chủ đầu tư mới được tổ chức phá dỡ theo đúng phương án đã duyệt.

Kinh phí phá dỡ và lỗi hiểu nhầm thường gặp

Khoản 3 Điều 75 Luật Nhà ở 2023 xác định kinh phí phá dỡ là một phần của tổng mức đầu tư dự án, vì vậy đây không phải khoản chi phát sinh riêng lẻ, tách khỏi dự án cải tạo. Với trường hợp phá dỡ khẩn cấp, chủ đầu tư vẫn phải hoàn trả kinh phí cho cơ quan nhà nước đã ứng chi thực hiện. Một hiểu nhầm thường gặp là cho rằng phá dỡ có thể tiến hành ngay khi công trình đã xuống cấp; thực tế, nếu không rơi vào tình huống khẩn cấp thì vẫn phải đi qua trình tự phương án, thẩm định và phê duyệt.

Lưu ý thực tiễn

• Chỉ triển khai phá dỡ sau khi đã hoàn tất di dời, trừ trường hợp khẩn cấp theo khoản 2 Điều 75 Luật Nhà ở 2023.
• Không được tự ý phá dỡ khi chưa có phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Chủ đầu tư phải chứng minh năng lực xây dựng nếu tự thực hiện, nếu không phải thuê đơn vị đủ điều kiện.
• Trình tự, thủ tục chi tiết phải đối chiếu thêm pháp luật về xây dựng, không chỉ nhìn riêng Luật Nhà ở 2023.