Điều 74 Luật nhà ở 2023: Cưỡng chế di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư
Bình luận ngắn gọn về Điều 74 Luật Nhà ở 2023: điều kiện cưỡng chế di dời, thẩm quyền, kinh phí và lưu ý áp dụng thực tế.
Điều 74. Cưỡng chế di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư
1. Quá thời hạn di dời theo quyết định di dời của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư không thực hiện việc di dời thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế di dời.
2. Quyết định cưỡng chế di dời bao gồm các nội dung chủ yếu sau đây:
a) Tên và địa chỉ của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải cưỡng chế di dời;
b) Thời gian thực hiện cưỡng chế di dời;
c) Địa điểm bố trí chỗ ở tạm thời;
d) Phương thức cưỡng chế di dời;
đ) Kinh phí thực hiện cưỡng chế di dời;
e) Trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc thực hiện cưỡng chế di dời.
3. Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc cưỡng chế di dời theo quyết định cưỡng chế di dời của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
4. Kinh phí cưỡng chế di dời được thực hiện như sau:
a) Đối với trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 73 của Luật này thì do ngân sách địa phương chi trả;
b) Đối với trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 73 của Luật này thì được xác định trong tổng mức đầu tư dự án và do chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chi trả; chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có trách nhiệm hoàn trả kinh phí cưỡng chế di dời cho cơ quan nhà nước trong trường hợp cơ quan nhà nước đã thực hiện cưỡng chế di dời người dân ra khỏi nhà chung cư phải phá dỡ trước khi lựa chọn được chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Căn cứ điều kiện của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hỗ trợ kinh phí cưỡng chế di dời từ nguồn ngân sách địa phương theo trình tự, thủ tục của pháp luật về ngân sách nhà nước.
Ý nghĩa của quy định
Điều 74 đặt ra “nấc thang cưỡng chế” cuối cùng sau khi quyết định di dời của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã hết thời hạn mà chủ sở hữu, người sử dụng vẫn không chấp hành. Cách thiết kế này cho thấy mục tiêu ưu tiên là bảo vệ an toàn tính mạng, tài sản và trật tự quản lý nhà ở, đồng thời chấm dứt tình trạng kéo dài việc sử dụng công trình đã thuộc diện phải di dời.
Điều luật cũng phản ánh nguyên tắc quản lý theo trình tự: không cưỡng chế ngay, mà chỉ áp dụng khi đã có quyết định di dời hợp lệ và đã quá thời hạn thực hiện. Vì vậy, đây không phải là biện pháp xử lý tùy nghi, mà là biện pháp hành chính có điều kiện chặt chẽ.
Điều kiện để áp dụng
Điều 74 chỉ được kích hoạt khi hội đủ hai yếu tố cốt lõi: đã có quyết định di dời của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và người có trách nhiệm di dời không thực hiện đúng thời hạn ghi trong quyết định đó. Không có căn cứ để ban hành quyết định cưỡng chế nếu mới dừng ở khuyến nghị, thông báo, hoặc chưa xác định rõ thời hạn phải di dời.
Trong thực tiễn, cần đặc biệt kiểm tra tính hợp pháp của quyết định di dời ban đầu, vì quyết định cưỡng chế là hệ quả trực tiếp của quyết định này. Nếu quyết định di dời ban đầu sai thẩm quyền, sai căn cứ hoặc sai trình tự, quyết định cưỡng chế phát sinh từ đó cũng đứng trước rủi ro bị xem xét lại.
Thẩm quyền và trình tự thực hiện
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là chủ thể ban hành quyết định cưỡng chế di dời, còn Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư là cơ quan tổ chức thực hiện. Cách phân công này thể hiện sự tách bạch giữa thẩm quyền ra quyết định và thẩm quyền tổ chức thi hành, nhằm tăng tính khách quan và khả năng phối hợp tại địa bàn.
Nội dung quyết định cưỡng chế phải xác định rõ đối tượng, thời gian cưỡng chế, địa điểm bố trí chỗ ở tạm thời, phương thức thực hiện, kinh phí và trách nhiệm của các cơ quan liên quan. Đây là các yếu tố bắt buộc để bảo đảm quyết định có thể thi hành được trên thực tế, tránh tình trạng cưỡng chế chung chung, thiếu phương án bảo đảm quyền lợi tối thiểu cho người bị di dời.
Kinh phí cưỡng chế: điểm dễ nhầm lẫn
Kinh phí cưỡng chế không mặc nhiên do một bên duy nhất gánh chịu mà được phân loại theo trường hợp quy định tại Điều 73 của Luật này. Với trường hợp tại khoản 1 Điều 73, kinh phí do ngân sách địa phương chi trả; với trường hợp tại khoản 2 Điều 73, kinh phí được tính trong tổng mức đầu tư dự án và do chủ đầu tư chi trả.
Cần lưu ý thêm rằng nếu cơ quan nhà nước đã phải cưỡng chế di dời trước khi lựa chọn được chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư sau đó có trách nhiệm hoàn trả khoản kinh phí này. Đây là cơ chế phân bổ chi phí theo đúng chủ thể hưởng lợi hoặc có trách nhiệm thực hiện dự án, tránh chuyển gánh nặng bất hợp lý sang ngân sách.
Lưu ý thực tiễn
Điều 74 không nhằm xử lý vi phạm theo nghĩa trừng phạt, mà nhằm bảo đảm việc di dời khỏi công trình không còn an toàn hoặc đã thuộc diện phải di dời được thực hiện kịp thời. Vì vậy, trọng tâm của việc áp dụng là tính hợp pháp của quyết định di dời, sự rõ ràng của phương án cưỡng chế và khả năng bảo đảm chỗ ở tạm thời cho người dân.
Một nhầm lẫn thường gặp là cho rằng chỉ cần nhà chung cư xuống cấp là có thể cưỡng chế ngay. Thực tế, phải có quyết định di dời của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và hết thời hạn mà đối tượng liên quan không chấp hành thì mới chuyển sang giai đoạn cưỡng chế.
Trong tổ chức thi hành, cơ quan có thẩm quyền cần chuẩn bị đầy đủ phương án phối hợp, ghi nhận hiện trạng tài sản và bảo đảm an ninh, trật tự. Điều này giúp hạn chế tranh chấp phát sinh và giảm nguy cơ khiếu kiện về trình tự cưỡng chế.