Điều 73 Luật nhà ở 2023: Di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư
Bình luận Điều 73 Luật Nhà ở 2023 về di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, thẩm quyền, kinh phí và lưu ý áp dụng.
Điều 73. Di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư
1. Đối với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều 59 của Luật này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải ban hành quyết định di dời khẩn cấp và tổ chức di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thuộc trường hợp di dời đến chỗ ở tạm thời.
2. Đối với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ quy định tại các điểm c, d và đ khoản 2 Điều 59 của Luật này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định di dời theo phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt.
3. Quyết định di dời bao gồm các nội dung chủ yếu sau đây:
a) Tên và địa chỉ của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải di dời;
b) Thời hạn di dời;
c) Địa điểm bố trí chỗ ở tạm thời;
d) Phương thức di dời;
đ) Kinh phí di dời bao gồm kinh phí di chuyển người, tài sản; kinh phí hỗ trợ thuê nhà ở tạm thời và chi phí liên quan khác (nếu có);
e) Trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc thực hiện quyết định di dời.
4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải gửi quyết định di dời đến các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thuộc trường hợp phải di dời và đăng tải công khai quyết định này trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư, các phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.
5. Các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và tổ chức, cá nhân liên quan có trách nhiệm thực hiện việc di dời theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
6. Kinh phí di dời được thực hiện như sau:
a) Đối với trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này thì do ngân sách địa phương chi trả;
b) Đối với trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì được xác định trong tổng mức đầu tư dự án và do chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chi trả; chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có trách nhiệm hoàn trả kinh phí di dời cho cơ quan nhà nước trong trường hợp cơ quan nhà nước đã thực hiện di dời người dân ra khỏi nhà chung cư phải phá dỡ trước khi lựa chọn được chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Căn cứ điều kiện của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hỗ trợ kinh phí di dời từ nguồn ngân sách địa phương theo trình tự, thủ tục của pháp luật về ngân sách nhà nước.
Ý nghĩa của quy định
Điều 73 được xây dựng để xử lý tình trạng nhà chung cư phải phá dỡ một cách kịp thời, có trật tự và có căn cứ pháp lý rõ ràng. Quy định này ưu tiên yếu tố an toàn tính mạng, tài sản của cư dân, đồng thời gắn việc di dời với cơ chế bồi thường, tái định cư khi việc phá dỡ phục vụ cải tạo, xây dựng lại chung cư. Cách thiết kế này cho thấy mục tiêu của pháp luật là không để việc xuống cấp công trình kéo dài, nhưng cũng không đặt gánh nặng di dời lên người dân trong mọi trường hợp.
Điểm cần nắm khi áp dụng
Điều 73 chia thành hai nhóm tình huống pháp lý rất khác nhau. Với trường hợp thuộc điểm a và điểm b khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở 2023, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải ban hành quyết định di dời khẩn cấp và tổ chức đưa chủ sở hữu, người sử dụng đến chỗ ở tạm thời. Với trường hợp thuộc các điểm c, d và đ khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở 2023, việc di dời được thực hiện theo phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt, nên bản chất là di dời gắn với dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư.
Điều cần lưu ý là “quyết định di dời” không chỉ là thông báo yêu cầu ra khỏi nhà chung cư. Quyết định này phải xác định rõ người phải di dời, thời hạn, địa điểm tạm cư, phương thức di dời, kinh phí di dời và trách nhiệm của các chủ thể liên quan. Đây là căn cứ trực tiếp để tổ chức thực hiện, kiểm tra, và xử lý trách nhiệm nếu không chấp hành.
Điều kiện để kích hoạt cơ chế di dời
Điều luật chỉ được áp dụng khi nhà chung cư đã rơi vào trường hợp phải phá dỡ theo Điều 59 Luật Nhà ở 2023. Nói cách khác, không phải cứ chung cư xuống cấp là tự động áp dụng Điều 73; phải có căn cứ pháp lý xác định công trình thuộc nhóm phải phá dỡ. Sau đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mới ban hành quyết định di dời tương ứng với tính chất khẩn cấp hoặc theo phương án bồi thường, tái định cư.
Vì vậy, điều kiện khởi phát quan trọng nhất là kết luận pháp lý về tình trạng công trình, chứ không phải mong muốn đơn lẻ của cư dân hay chủ đầu tư. Sai lầm thường gặp trong thực tế là đồng nhất mọi yêu cầu “sơ tán tạm thời” với di dời theo Điều 73. Thực chất, chỉ khi có đủ căn cứ thuộc các trường hợp phá dỡ của Điều 59 thì mới hình thành nghĩa vụ pháp lý di dời theo điều này.
Thẩm quyền và trách nhiệm thực hiện
Thẩm quyền trung tâm thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, không phải ban quản trị, chủ đầu tư hay Ủy ban nhân dân cấp huyện. Cơ quan này vừa ban hành quyết định, vừa tổ chức gửi quyết định, công khai trên các kênh thông tin chính thức và chỉ đạo thực hiện. Cách quy định này nhằm bảo đảm tính cưỡng hành thống nhất vì di dời chung cư liên quan trực tiếp đến an toàn công cộng, trật tự đô thị và chi phí ngân sách.
Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và tổ chức, cá nhân liên quan có nghĩa vụ chấp hành quyết định di dời. Đây là nghĩa vụ pháp lý bắt buộc, không phải quyền lựa chọn. Nếu không thực hiện đúng, cơ quan có thẩm quyền có cơ sở áp dụng biện pháp cưỡng chế theo trình tự luật định và xử lý các hệ quả liên quan.
Kinh phí di dời: điểm dễ nhầm lẫn
Điều 73 phân bổ kinh phí theo đúng bản chất của từng trường hợp. Với di dời khẩn cấp thuộc khoản 1, kinh phí do ngân sách địa phương chi trả; với di dời theo phương án bồi thường, tái định cư thuộc khoản 2, kinh phí được tính trong tổng mức đầu tư dự án và do chủ đầu tư chi trả. Quy định này tránh tình trạng cư dân bị buộc gánh chi phí cho việc khắc phục rủi ro công trình hoặc cho quá trình cải tạo bắt buộc.
Một điểm thực tiễn quan trọng là chủ đầu tư phải hoàn trả kinh phí cho cơ quan nhà nước nếu cơ quan nhà nước đã phải di dời dân trước khi lựa chọn được chủ đầu tư. Đây là cơ chế bảo đảm nguồn chi không bị đứt đoạn khi cần xử lý khẩn cấp. Tuy nhiên, việc hỗ trợ thêm từ ngân sách địa phương vẫn có thể được xem xét theo điều kiện cụ thể của từng địa phương và theo thủ tục ngân sách nhà nước.
Lưu ý thực tiễn
Điều 73 không nên được hiểu như một quy định chỉ về “cưỡng chế”. Trọng tâm của điều luật là tổ chức di dời hợp pháp, an toàn, có chỗ ở tạm thời, có kinh phí và có trách nhiệm rõ ràng. Vì vậy, khi áp dụng cần đồng thời kiểm tra ba yếu tố: căn cứ phá dỡ, loại hình di dời và nguồn chi phí.
Trong thực tiễn xử lý chung cư xuống cấp, sai sót thường nằm ở việc chậm ban hành quyết định, thiếu công khai thông tin hoặc không xác định rõ trách nhiệm hoàn trả kinh phí. Những thiếu sót này dễ làm phát sinh khiếu nại, tranh chấp và kéo dài thời gian bàn giao mặt bằng. Do đó, Điều 73 là điều khoản thủ tục - tổ chức có tác động rất mạnh đến hiệu quả thực thi toàn bộ cơ chế cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Điểm chốt cần nhớ
- Chỉ áp dụng khi nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ theo Điều 59 Luật Nhà ở 2023.
- UBND cấp tỉnh là chủ thể ra quyết định và tổ chức di dời.
- Kinh phí phụ thuộc vào tính chất khẩn cấp hay theo dự án bồi thường, tái định cư.
- Cư dân và tổ chức, cá nhân liên quan có nghĩa vụ chấp hành quyết định di dời.