Điều 72 Luật nhà ở 2023: Bố trí nhà ở phục vụ tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời
Bình luận pháp lý ngắn gọn về Điều 72 Luật Nhà ở 2023: tái định cư, chỗ ở tạm thời, trách nhiệm UBND và chủ đầu tư.
Điều 72. Bố trí nhà ở phục vụ tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời
1. Đối với trường hợp có quyền sở hữu nhà ở thì việc bố trí nhà ở phục vụ tái định cư được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Trường hợp theo quy hoạch đã được phê duyệt tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu nhà chung cư được bố trí tái định cư tại chỗ theo phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt.
Đối với nhà chung cư quy định tại khoản 10 Điều 2 của Luật này thì các chủ sở hữu nhà chung cư được bồi thường theo hệ số K quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 71 của Luật này.
Đối với nhà chung cư không thuộc quy định tại khoản 10 Điều 2 của Luật này thì các chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư, trừ trường hợp nhà chung cư thuộc quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 62 của Luật này. Việc đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư được thỏa thuận nộp theo tiến độ dự án hoặc nộp một lần sau khi bàn giao căn hộ và được xác định trong phương án bồi thường, tái định cư;
b) Trường hợp theo quy hoạch đã được phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được bố trí nhà ở phục vụ tái định cư theo quy định tại khoản 4 Điều 60 của Luật này.
2. Đối với trường hợp thuê nhà ở thì việc bố trí tái định cư được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà; nếu đang thuê nhà ở thuộc tài sản công thì được bố trí thuê nhà ở sau khi hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trừ trường hợp người thuê và đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công có thỏa thuận khác.
3. Việc bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu nhà chung cư chỉ áp dụng đối với trường hợp các chủ sở hữu nhà chung cư có nhu cầu tái định cư bằng nhà ở.
4. Chỗ ở tạm thời phải bảo đảm yêu cầu, điều kiện về hạ tầng phục vụ sinh hoạt cho các chủ sở hữu. Trường hợp đang thuê nhà ở thuộc tài sản công thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có trách nhiệm bố trí chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để người thuê tự lo chỗ ở trong thời gian thực hiện dự án.
Trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 59 của Luật này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí chỗ ở tạm thời trong thời gian thực hiện dự án.
Trường hợp quy định tại điểm a và điểm c khoản 2 Điều 59 của Luật này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí chỗ ở tạm thời cho đến khi lựa chọn được chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Sau khi lựa chọn được chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm bố trí chỗ ở tạm thời trong thời gian thực hiện dự án.
Trường hợp quy định tại điểm d và điểm đ khoản 2 Điều 59 của Luật này thì chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có trách nhiệm bố trí chỗ ở tạm thời trong thời gian thực hiện dự án.
5. Ngoài việc được bố trí tái định cư theo quy định tại khoản 1 hoặc khoản 2 Điều này, căn cứ điều kiện của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hỗ trợ kinh phí cho người được bố trí tái định cư từ nguồn ngân sách địa phương theo trình tự, thủ tục của pháp luật về ngân sách nhà nước.
6. Chính phủ quy định chi tiết việc lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, việc đầu tư xây dựng dự án; việc di dời, cưỡng chế di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời; việc đóng góp kinh phí của các chủ sở hữu để đầu tư xây dựng lại nhà chung cư.
Trọng tâm của Điều 72
Điều 72 không chỉ quy định “bố trí chỗ ở”, mà còn xác lập nguyên tắc phân luồng quyền lợi theo đúng tình trạng pháp lý của người đang ở và phương án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Với chủ sở hữu, trọng tâm là quyền được tái định cư gắn với phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt; với người thuê, quyền lợi được điều chỉnh theo hợp đồng thuê hoặc theo cơ chế đối với tài sản công.
Quy định này thể hiện định hướng cân bằng hai yêu cầu: bảo vệ quyền có chỗ ở của người dân và bảo đảm tính khả thi tài chính, kỹ thuật của dự án cải tạo chung cư. Vì vậy, Điều 72 luôn vận hành trong mối liên hệ chặt với phương án đã được phê duyệt và cơ chế tổ chức thực hiện của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Điều kiện để áp dụng đúng
Điều khoản này chỉ được kích hoạt khi có dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và phát sinh nhu cầu bố trí tái định cư hoặc chỗ ở tạm thời. Không phải mọi trường hợp di dời khỏi nhà ở đều áp dụng cơ chế của Điều 72; phải xác định rõ đây là trường hợp có quyền sở hữu nhà ở hay đang thuê nhà ở, và nhà chung cư có tiếp tục xây dựng lại theo quy hoạch đã được phê duyệt hay không.
Với chủ sở hữu nhà chung cư, cần đặc biệt xác định căn hộ thuộc nhóm quy định tại khoản 10 Điều 2 hay không, vì điều này ảnh hưởng trực tiếp đến phương thức bồi thường, đóng góp kinh phí và cách bố trí tái định cư. Với người thuê nhà ở thuộc tài sản công, quyền lợi không đương nhiên là nhận nhà tái định cư, mà phụ thuộc vào hợp đồng thuê và thỏa thuận với đại diện chủ sở hữu.
Những điểm cần nắm khi áp dụng
Thứ nhất, tái định cư tại chỗ chỉ đặt ra khi quy hoạch tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư; còn nếu không tiếp tục xây dựng lại thì việc bố trí phải theo cơ chế nhà ở phục vụ tái định cư khác. Thứ hai, chỗ ở tạm thời chỉ dành cho người có nhu cầu tái định cư bằng nhà ở, nên không thể mặc nhiên áp dụng cho mọi chủ sở hữu hoặc mọi người đang sử dụng nhà chung cư.
Thứ ba, đối với nhà chung cư không thuộc trường hợp đặc thù theo khoản 10 Điều 2, chủ sở hữu phải đóng góp kinh phí xây dựng lại, trừ các trường hợp loại trừ theo khoản 2 và khoản 3 Điều 62. Đây là điểm rất dễ bị hiểu nhầm thành “Nhà nước chi trả toàn bộ”; thực tế, pháp luật đặt ra cơ chế cùng tham gia tài chính giữa chủ sở hữu và dự án, được xác định trong phương án bồi thường, tái định cư.
Thứ tư, trách nhiệm bố trí chỗ ở tạm thời không luôn thuộc về một chủ thể duy nhất. Tùy tình huống tại điểm b, điểm c, điểm d, điểm đ khoản 2 Điều 59 của Luật Nhà ở, trách nhiệm này có thể thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc chủ đầu tư, theo từng giai đoạn của dự án.
Lỗi hiểu sai thường gặp
Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng mọi hộ dân bị di dời đều có quyền nhận nhà tái định cư cùng loại và cùng diện tích với nơi ở cũ. Điều 72 không đặt ra sự “sao chép nguyên trạng” quyền lợi; việc bố trí phải theo phương án bồi thường, tái định cư, quy hoạch được duyệt và cơ chế cụ thể của từng dự án.
Nhầm lẫn thứ hai là coi chỗ ở tạm thời như một quyền đương nhiên của mọi người đang sinh sống trong nhà chung cư. Pháp luật chỉ bảo đảm cơ chế này trong phạm vi người có nhu cầu tái định cư bằng nhà ở hoặc các trường hợp được nêu cụ thể tại khoản 4.
Nhầm lẫn thứ ba là tách rời Điều 72 khỏi cơ chế lập, phê duyệt, di dời và cưỡng chế di dời. Trên thực tế, hiệu lực của Điều 72 phụ thuộc rất lớn vào các quyết định hành chính và phương án đã được phê duyệt; thiếu các căn cứ này thì khó xác định đúng đối tượng, trách nhiệm và thời điểm bố trí.
Lưu ý thực tiễn
Khi áp dụng Điều 72, cần đọc đồng thời phương án bồi thường, tái định cư; hồ sơ quy hoạch; quyết định di dời; và nội dung hợp đồng thuê nếu có. Chỉ khi xác định đúng tư cách pháp lý của người đang ở và đúng giai đoạn triển khai dự án mới kết luận được ai được tái định cư tại chỗ, ai được bố trí chỗ ở tạm thời, và ai phải đóng góp kinh phí.
Về kỹ thuật lập hồ sơ, nội dung quan trọng nhất là tính thống nhất giữa phương án tái định cư, phương án tài chính và trách nhiệm của UBND cấp tỉnh hoặc chủ đầu tư. Đây là điều khoản đòi hỏi tổ chức thực hiện chặt chẽ hơn là tranh luận lý thuyết về quyền ở nói chung.