Điều 70 Luật nhà ở 2023: Nguyên tắc lập phương án bồi thường, tái định cư
Bình luận ngắn gọn Điều 70 Luật Nhà ở 2023 về phương án bồi thường, tái định cư khi cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Điều 70. Nguyên tắc lập phương án bồi thường, tái định cư
1. Việc lập, phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chỉ được thực hiện sau khi có quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.
2. Trường hợp thực hiện dự án quy định tại khoản 1 Điều 68 của Luật này thì phương án bồi thường, tái định cư thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công; đối với dự án quy định tại khoản 3 Điều 68 của Luật này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao tổ chức có trách nhiệm lập phương án bồi thường, tái định cư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
3. Trường hợp lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia đăng ký làm chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư lập phương án bồi thường, tái định cư để các chủ sở hữu nhà chung cư quyết định lựa chọn.
4. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời phải bảo đảm công khai, minh bạch, khách quan và tuân thủ phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt. Diện tích căn hộ bố trí tái định cư không được thấp hơn diện tích căn hộ theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư. Chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời được xác định trong tổng mức đầu tư dự án.
5. Đối với nhà ở thuộc tài sản công mà được cải tạo, xây dựng lại thì người đang thuê nhà được bố trí thuê sau khi xây dựng lại nhà chung cư, trừ trường hợp không có nhu cầu thuê. Trường hợp nhà chung cư có sở hữu hỗn hợp của chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công và chủ sở hữu khác thì đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công được thỏa thuận với chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư về việc bồi thường bằng tiền hoặc bồi thường bằng nhà ở.
6. Việc bố trí nhà ở phục vụ tái định cư được thực hiện thông qua hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê nhà ở phục vụ tái định cư theo quy định của Luật này.
7. Hình thức bồi thường cho chủ sở hữu nhà chung cư được ghi rõ trong phương án bồi thường, tái định cư theo quy định sau đây:
a) Đối với nhà chung cư quy định tại khoản 10 Điều 2 của Luật này thì chủ sở hữu nhà chung cư được lựa chọn hình thức bồi thường bằng nhà ở phục vụ tái định cư hoặc bồi thường bằng tiền tương đương với giá trị nhà ở phục vụ tái định cư trong trường hợp không có nhu cầu nhận nhà ở tái định cư;
b) Đối với nhà chung cư không thuộc quy định tại khoản 10 Điều 2 của Luật này mà chủ sở hữu nhà chung cư không đóng góp kinh phí để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất có nhà chung cư theo tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm lập phương án bồi thường, tái định cư và phải chuyển giao quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; trường hợp nhà chung cư quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 59 của Luật này thì chủ sở hữu nhà chung cư được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất và giá trị còn lại của căn hộ theo quy định của Chính phủ.
8. Đối với phần diện tích khác không phải nhà chung cư nhưng thuộc khu chung cư phải cải tạo, xây dựng lại thì chủ sở hữu được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời theo quy định của Chính phủ.
Ý nghĩa điều chỉnh
Điều 70 không chỉ quy định thủ tục, mà còn thể hiện quan điểm lập pháp rất rõ: việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được đặt trong một khuôn khổ quy hoạch và bồi thường thống nhất, tránh tình trạng triển khai dự án khi chưa xác định được phương án tái định cư khả thi. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi cư dân, đồng thời tạo cơ sở pháp lý cho cơ quan nhà nước và chủ đầu tư tổ chức thực hiện dự án theo trật tự, có kiểm soát.
Điểm cần nắm là đây là điều khoản “khóa đầu vào” của quá trình bồi thường, tái định cư. Nếu chưa có quy hoạch chi tiết được phê duyệt thì chưa được lập, phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư; vì vậy mọi bước thương lượng sơ bộ hay dự thảo phương án trước đó không làm phát sinh giá trị thay thế cho điều kiện pháp lý bắt buộc này.
Điều kiện để áp dụng
Việc áp dụng Điều 70 chỉ phát sinh khi có dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở. Tùy nhóm dự án tại Điều 68, chủ thể lập và phê duyệt phương án sẽ khác nhau: dự án thuộc khoản 1 Điều 68 thực hiện theo pháp luật về đầu tư công; dự án thuộc khoản 3 Điều 68 do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao tổ chức có trách nhiệm lập phương án trình phê duyệt; trường hợp còn lại, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đăng ký làm chủ đầu tư sẽ lập phương án để các chủ sở hữu lựa chọn.
Như vậy, điều luật vận hành theo logic hai tầng: trước hết phải có quy hoạch chi tiết; sau đó mới xác định đúng chủ thể lập phương án theo loại dự án. Đây là điểm thường bị nhầm với trình tự đàm phán lựa chọn chủ đầu tư, trong khi thực tế phương án bồi thường là tài liệu quyết định để đánh giá tính khả thi và quyền lợi tái định cư của cư dân.
Những nguyên tắc cốt lõi khi thực hiện
Khoản 4 là trung tâm của điều luật, nhấn mạnh ba yêu cầu: công khai, minh bạch và khách quan. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời phải bám đúng phương án đã được phê duyệt, không được thay đổi tùy tiện theo thỏa thuận riêng nếu làm giảm quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu hoặc phá vỡ mặt bằng quyền lợi chung của dự án.
Quy định về diện tích căn hộ tái định cư không được thấp hơn diện tích theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư là một chuẩn bảo vệ tối thiểu, tránh việc tái định cư hình thức, thiếu điều kiện ở thực tế. Đồng thời, chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời được tính trong tổng mức đầu tư, nghĩa là đây là chi phí cấu thành dự án chứ không phải khoản phát sinh ngoài kế hoạch.
Những điểm dễ hiểu nhầm
Không nên hiểu rằng cứ có chủ đầu tư là được lập ngay phương án bồi thường, tái định cư. Pháp luật đặt điều kiện tiên quyết là quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt; thiếu bước này thì hồ sơ phương án có nguy cơ không hợp lệ. Cũng không nên nhầm lẫn giữa “bồi thường bằng nhà ở phục vụ tái định cư” với “bồi thường bằng tiền”, vì hình thức bồi thường phải được xác định rõ trong phương án và còn phụ thuộc loại nhà chung cư, tình trạng sở hữu và lựa chọn của chủ sở hữu theo luật.
Trường hợp nhà ở thuộc tài sản công hoặc nhà chung cư có sở hữu hỗn hợp cũng không xử lý theo cùng một công thức với nhà ở tư nhân thuần túy. Điều luật đã dành quy tắc riêng cho người đang thuê nhà thuộc tài sản công và cho đại diện chủ sở hữu phần tài sản công trong nhà chung cư sở hữu hỗn hợp, nhằm bảo đảm đồng bộ lợi ích công và lợi ích dân sự trong cùng một dự án.
Giá trị thực tiễn khi áp dụng
Trong tranh chấp thực tế, Điều 70 là căn cứ quan trọng để kiểm tra tính hợp pháp của phương án bồi thường, tái định cư và xác định dự án đã đi đúng trình tự hay chưa. Nếu thiếu quy hoạch chi tiết, thiếu đúng chủ thể lập phương án, hoặc bố trí tái định cư không đúng tiêu chuẩn và không đúng phương án đã phê duyệt, rủi ro pháp lý của dự án sẽ rất lớn.
Với cư dân, điều cần theo dõi không chỉ là mức bồi thường, mà còn là tư cách chủ thể lập phương án, căn cứ phê duyệt và hình thức bố trí tái định cư được ghi nhận trong hồ sơ. Với cơ quan quản lý và chủ đầu tư, Điều 70 buộc phải chuẩn hóa hồ sơ ngay từ đầu, vì đây là nền tảng để bảo đảm tính chấp nhận được của phương án trước khi triển khai phá dỡ, di dời và xây dựng lại.