Điều 68 Luật nhà ở 2023: Chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Ý nghĩa lập pháp

Điều 68 được thiết kế để xử lý một bài toán đặc thù: cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không chỉ là hoạt động đầu tư xây dựng thông thường mà còn gắn chặt với quyền lợi của hàng loạt chủ sở hữu, người sử dụng nhà ở và yêu cầu an toàn đô thị. Vì vậy, luật không giao một cơ chế lựa chọn chủ đầu tư duy nhất cho mọi trường hợp, mà phân tầng theo tính chất dự án và nguồn quyết định đầu tư. Cách tiếp cận này nhằm hạn chế tình trạng tùy nghi, đồng thời bảo đảm dự án có nhà đầu tư đủ năng lực và có thể triển khai được trên thực tế.

Cấu trúc áp dụng cần nắm

Điểm mấu chốt đầu tiên là phải xác định đúng nhóm nhà chung cư thuộc khoản 2 hoặc khoản 3 Điều 62 Luật Nhà ở 2023 hay không. Nếu thuộc nhóm này, việc quyết định chủ đầu tư đi theo pháp luật về đầu tư công và pháp luật về xây dựng; nếu không, việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện theo khoản 2 Điều 67 Luật Nhà ở 2023. Chỉ khi đã áp dụng cơ chế ở khoản 2 mà vẫn không lựa chọn được nhà đầu tư trong thời hạn theo quy định của Chính phủ, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh mới tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Cần hiểu đúng: Điều 68 không mặc nhiên trao quyền chỉ định chủ đầu tư cho cơ quan nhà nước trong mọi trường hợp. Cơ chế “chấp thuận nhà đầu tư” hoặc “đấu thầu” chỉ phát sinh khi đáp ứng đúng điều kiện, đúng trình tự, và phải đặt sau bước chấp thuận chủ trương đầu tư theo khoản 3 Điều 67 Luật Nhà ở 2023. Đây là điểm thường bị nhầm lẫn giữa thủ tục lựa chọn nhà đầu tư và thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư.

Cơ chế lựa chọn và vai trò của đấu thầu

Quy định tại khoản 3 thể hiện rõ nguyên tắc ưu tiên khả năng thực hiện dự án hơn là hình thức lựa chọn cứng nhắc. Nếu chỉ có một nhà đầu tư quan tâm, cơ quan có thẩm quyền chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư khi đáp ứng điều kiện, tiêu chí do Chính phủ quy định. Nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên quan tâm, việc lựa chọn phải chuyển sang đấu thầu theo pháp luật về đấu thầu. Điều này bảo đảm cạnh tranh, hạn chế việc chỉ định thiếu cơ sở và tăng khả năng chọn được chủ đầu tư có năng lực thực sự.

Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư

Chủ đầu tư của dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không chỉ có các quyền đầu tư, kinh doanh mà còn phải gánh các nghĩa vụ xã hội và nghĩa vụ kỹ thuật đặc thù. Luật nhấn mạnh năng lực tài chính, cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm, chất lượng công trình, phá dỡ nhà chung cư, bố trí chỗ ở tạm thời, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Đây là nhóm nghĩa vụ cốt lõi, phản ánh bản chất của dự án: không đơn thuần tạo ra sản phẩm bất động sản mới mà còn phải xử lý quyền lợi của cư dân bị ảnh hưởng trực tiếp.

Về thực tiễn, điều cần kiểm tra không chỉ là giấy phép hay hồ sơ năng lực trên giấy mà là khả năng bảo đảm dòng tiền, phương án tổ chức thực hiện và phương án tái định cư khả thi. Nếu nhà đầu tư không đáp ứng được yêu cầu này, việc chậm tiến độ, tranh chấp cư dân và rủi ro vi phạm hợp đồng rất dễ phát sinh. Do đó, Điều 68 có ý nghĩa như một “bộ lọc” đầu vào cho dự án.

Những hiểu sai thường gặp

• Nhầm rằng cứ dự án cải tạo chung cư là được chỉ định chủ đầu tư. Thực tế, phải đi đúng nhánh thủ tục tương ứng với từng loại nhà chung cư và từng giai đoạn pháp lý.
• Nhầm giữa “chủ đầu tư” với “nhà đầu tư quan tâm”. Nhà đầu tư quan tâm chỉ trở thành chủ đầu tư khi được chấp thuận hoặc trúng đấu thầu theo đúng quy định.
• Nhầm rằng ưu đãi tại Điều 63 làm giảm nghĩa vụ tái định cư, bồi thường hoặc chất lượng công trình. Ưu đãi chỉ là cơ chế khuyến khích, không làm mất đi các nghĩa vụ bắt buộc.

Lưu ý khi áp dụng

Trong hồ sơ và quá trình lựa chọn chủ đầu tư, phải đối chiếu đồng thời Điều 68 với Điều 67, Điều 63 và Điều 75 Luật Nhà ở 2023, cùng quy định chi tiết của Chính phủ. Nếu bỏ qua một mắt xích, quyết định lựa chọn chủ đầu tư dễ bị khiếu nại hoặc bị xem xét lại về tính hợp pháp. Thực tiễn áp dụng điều luật này vì vậy cần ưu tiên tính đúng thủ tục, tính khả thi tài chính và phương án bảo vệ quyền lợi cư dân hơn là chỉ nhìn vào năng lực phát triển dự án theo nghĩa thông thường.