Điều 67 Luật nhà ở 2023: Quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư

Ý nghĩa lập pháp

Điều 67 được thiết kế để “điều phối” thẩm quyền giữa các cơ chế pháp lý khác nhau, thay vì để lại khoảng trống thủ tục cho dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Với dự án thuộc khu vực do Nhà nước trực tiếp đầu tư bằng vốn đầu tư công, việc quyết định chủ trương đầu tư đi theo pháp luật về đầu tư công, tránh áp dụng trùng cơ chế của Luật Đầu tư. Với dự án do chủ sở hữu nhà chung cư lựa chọn nhà đầu tư hoặc dự án thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 68, Luật Nhà ở đặt ra một quy trình riêng, tập trung vào chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư.

Trọng tâm cần nắm khi áp dụng

Điểm mấu chốt là phải xác định đúng nhóm dự án trước khi xác định thẩm quyền và trình tự thủ tục. Nếu là nhà chung cư thuộc khoản 2, khoản 3 Điều 62 Luật Nhà ở 2023 thì áp dụng pháp luật về đầu tư công. Nếu không thuộc nhóm này, sau khi Hội nghị nhà chung cư lựa chọn được nhà đầu tư thì nhà đầu tư đó thực hiện thủ tục theo Điều 69 Luật Nhà ở, không phải quay lại thủ tục của Luật Đầu tư. Đây là cơ chế chuyên biệt, nhằm rút ngắn đường thủ tục và phù hợp với đặc thù dự án cải tạo nhà chung cư.

Điều kiện “kích hoạt” quy định

Điều 67 chỉ được áp dụng khi đã xác định dự án thuộc phạm vi cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo Luật Nhà ở. Ở nhóm không thuộc khoản 1, điều kiện then chốt là các chủ sở hữu đã lựa chọn được nhà đầu tư thông qua Hội nghị nhà chung cư; khi đó mới phát sinh trách nhiệm nộp hồ sơ và thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư. Với trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 68, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh là chủ thể chuẩn bị hồ sơ để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Lưu ý thực tiễn

Không nên nhầm lẫn giữa “quyết định chủ trương đầu tư” và “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư”. Hai cơ chế này khác nhau về căn cứ áp dụng, thẩm quyền và trình tự xử lý hồ sơ. Cũng không nên hiểu rằng cứ dự án nhà ở là đương nhiên áp dụng Luật Đầu tư; Điều 67 đã loại trừ rõ trường hợp chuyên biệt của Luật Nhà ở, trừ khi thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ thì phải theo khoản 3 Điều 69. Đối với dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, nếu phát sinh nội dung điều chỉnh thì cơ quan đã chấp thuận cũng là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, theo đúng nội dung điều chỉnh của Điều 69.

Hiểu đúng bản chất

Điều 67 không phải là quy định về ưu đãi đầu tư, mà là quy định về cửa vào pháp lý của dự án. Giá trị lớn nhất của điều này là bảo đảm dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được xử lý bằng một cơ chế thống nhất, giảm xung đột thẩm quyền và tránh kéo dài thủ tục. Trong thực tiễn, sai sót thường gặp là nộp hồ sơ sai đầu mối hoặc áp dụng nhầm sang thủ tục của Luật Đầu tư, dẫn đến hồ sơ bị trả lại hoặc phải thực hiện lại từ đầu.