Điều 63 Luật nhà ở 2023: Cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
Bình luận ngắn gọn Điều 63 Luật Nhà ở 2023 về ưu đãi đất đai, tài chính và lưu ý áp dụng cho dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Điều 63. Cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại khoản 1 Điều 62 của Luật này được hưởng các cơ chế ưu đãi sau đây:
a) Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, bao gồm: diện tích đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu, nhà ở riêng lẻ hiện hữu (nếu có), diện tích đất xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, công trình công cộng, diện tích đất có công trình hạ tầng kỹ thuật, giao thông, hạ tầng xã hội và công trình khác, kể cả diện tích đất có tài sản công thuộc phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
b) Được kinh doanh đối với diện tích nhà ở còn lại sau khi đã thực hiện bố trí tái định cư và diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trong phạm vi dự án. Chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi bán căn hộ thuộc nhà chung cư được cải tạo, xây dựng lại trên diện tích đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu sau khi đã bố trí tái định cư.
Đối với phần diện tích được kinh doanh ngoài phạm vi được miễn, không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại điểm này và điểm a khoản này, chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Được vay vốn theo quy định của pháp luật từ Quỹ phát triển đất, quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách khác; ứng trước kinh phí từ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thực hiện giải phóng mặt bằng; được thu tiền mua, tiền thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại trong phạm vi dự án để thực hiện dự án;
d) Được hỗ trợ kinh phí từ ngân sách địa phương để xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án theo quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh;
đ) Ưu đãi về thuế, tín dụng và ưu đãi khác theo quy định của pháp luật.
2. Chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 62 của Luật này được hưởng ưu đãi quy định tại điểm a và điểm đ khoản 1 Điều này.
3. Chính phủ quy định chi tiết điểm a và điểm b khoản 1 Điều này.
Ý nghĩa chính sách
Điều 63 thể hiện rõ định hướng ưu tiên tái thiết đô thị thay vì chỉ phát triển dự án mới trên quỹ đất sạch. Nhà làm luật đặt mục tiêu bù đắp cho đặc thù rủi ro cao của dự án cải tạo chung cư cũ: vướng giải phóng mặt bằng, khó cân đối tài chính, thời gian triển khai dài và phụ thuộc mạnh vào đồng thuận cư dân. Vì vậy, ưu đãi ở đây không phải là lợi ích “thêm” đơn thuần, mà là cơ chế bù đắp để dự án có thể khả thi về kinh tế.
Điều kiện để được hưởng ưu đãi
Điều luật chỉ áp dụng cho chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc các trường hợp quy định tại Điều 62 Luật Nhà ở 2023. Nói cách khác, phải có dự án đúng loại, đúng phạm vi, đúng thủ tục pháp lý; không phải cứ có hoạt động sửa chữa, xây mới trên nền chung cư cũ là đương nhiên được hưởng ưu đãi. Đây là điểm cần kiểm tra đầu tiên khi áp dụng.
Phạm vi miễn, không thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định theo phần diện tích nằm trong dự án và theo quy định chi tiết của Chính phủ. Thực tiễn áp dụng vì vậy phải bám chặt hồ sơ quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định giao đất hoặc cho thuê đất và ranh giới dự án đã được xác lập.
Trọng tâm của cơ chế ưu đãi
Điểm then chốt là ưu đãi về đất đai: chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích thuộc phạm vi dự án phải nộp các khoản này. Đồng thời, pháp luật còn loại bỏ thủ tục xác định giá đất, tính tiền được miễn và thủ tục xin miễn, nhằm giảm đáng kể độ trễ hành chính. Đây là chi tiết có giá trị thực tiễn rất lớn vì nhiều dự án bị kéo dài không phải do thiếu chính sách mà do khâu thủ tục.
Chủ đầu tư cũng được kinh doanh phần diện tích còn lại sau tái định cư và diện tích thương mại, dịch vụ trong phạm vi dự án. Bản chất của quy định này là cho phép “bù chéo” nguồn thu để tài trợ cho phần tái thiết bắt buộc, nhưng không đồng nghĩa với việc mọi diện tích kinh doanh đều được miễn nghĩa vụ tài chính. Phần nằm ngoài diện được miễn vẫn phải thực hiện nghĩa vụ theo pháp luật đất đai.
Điều luật còn mở thêm các kênh hỗ trợ vốn như vay từ quỹ phát triển đất, quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách khác, ứng trước kinh phí từ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, và được thu tiền từ nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là cơ chế tài chính hỗ trợ dòng tiền, rất quan trọng vì dự án cải tạo chung cư thường đòi hỏi vốn lớn ngay từ đầu trong khi khả năng thu hồi vốn diễn ra muộn.
Việc ngân sách địa phương hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cũng cho thấy nhà nước không chỉ ưu đãi cho doanh nghiệp mà còn chia sẻ chi phí để bảo đảm lợi ích công cộng của dự án. Tuy nhiên, hỗ trợ này phụ thuộc quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, nên không phải là quyền đương nhiên trong mọi trường hợp.
Những nhầm lẫn cần tránh
Không nên hiểu Điều 63 là một cơ chế miễn trừ toàn diện cho toàn bộ dự án. Ưu đãi chỉ bao trùm đúng các khoản, đúng phần diện tích và đúng điều kiện mà luật cho phép; ngoài phạm vi đó, nghĩa vụ tài chính vẫn tồn tại. Cũng không nên đồng nhất ưu đãi đất đai với miễn toàn bộ thuế, phí hay trách nhiệm về thủ tục đầu tư.
Một nhầm lẫn khác là cho rằng cứ dự án cải tạo chung cư cũ thì đương nhiên được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Trên thực tế, quyền ưu đãi chỉ phát sinh khi dự án đã được xác định đúng theo khuôn khổ pháp lý của Điều 62 và được triển khai trong phạm vi dự án hợp lệ. Nếu sai ngay từ khâu xác định loại dự án hoặc ranh giới đất, ưu đãi sẽ không được áp dụng đúng.
Lưu ý khi áp dụng
Khi xử lý một dự án cụ thể, cần tách riêng ba lớp vấn đề: loại dự án theo Điều 62, phạm vi đất được miễn theo Điều 63, và nghĩa vụ tài chính còn lại theo pháp luật đất đai. Ba lớp này thường bị trộn lẫn trong thực tiễn, dẫn đến tính toán sai hiệu quả tài chính của dự án. Hồ sơ pháp lý và hồ sơ đất đai phải được đối chiếu đồng thời.
Về mặt thực hành, Điều 63 là điều khoản “mở đường” cho dự án, nhưng hiệu quả thật sự phụ thuộc vào quy định chi tiết của Chính phủ và quyết định của địa phương. Vì vậy, khi tư vấn hoặc đàm phán dự án, cần xem Điều 63 cùng với văn bản hướng dẫn thi hành và cơ chế hỗ trợ cụ thể của từng tỉnh, không thể chỉ đọc riêng điều luật.
Điểm cốt lõi cần nhớ
- Ưu đãi này dành cho dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đúng loại, đúng phạm vi.
- Trọng tâm là miễn nghĩa vụ tài chính về đất trong phạm vi luật cho phép và tạo dòng tiền cho dự án.
- Phần kinh doanh ngoài phạm vi ưu đãi vẫn phải thực hiện nghĩa vụ theo pháp luật đất đai.
- Hỗ trợ ngân sách địa phương và cơ chế vay vốn là công cụ bổ trợ, không phải quyền tuyệt đối trong mọi dự án.