Điều 62 Luật nhà ở 2023: Các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Trọng tâm điều luật

Điều 62 không tạo ra một cơ chế chung cho mọi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, mà phân loại rất rõ theo nguồn vốn và chủ thể quản lý tài sản. Cách thiết kế này cho thấy mục tiêu của luật là bảo đảm dự án được triển khai đúng nguồn lực, đúng thẩm quyền, đồng thời tránh tình trạng lẫn lộn giữa nhà ở thương mại, nhà ở công và nhà ở thuộc diện phá dỡ.

Về bản chất, đây là điều luật “định tuyến” cho việc tổ chức thực hiện dự án, chứ không phải điều chỉnh toàn bộ trình tự thủ tục cải tạo, xây dựng lại. Khi áp dụng, cần đọc Điều 62 cùng với quy định về trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ tại Điều 59 Luật Nhà ở 2023 và các quy định về đầu tư công, ngân sách địa phương.

Ba hình thức thực hiện

Thứ nhất, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thể đầu tư vốn hoặc góp vốn cùng chủ sở hữu nhà chung cư để phá dỡ, xây dựng lại. Đây là cơ chế xã hội hóa, chỉ đặt ra khi nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ theo khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở 2023 và không thuộc các trường hợp dùng ngân sách quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 62.

Thứ hai, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định sử dụng vốn ngân sách địa phương để thực hiện dự án trên địa bàn trong hai nhóm trường hợp: toàn bộ nhà chung cư là tài sản công; hoặc nhà chung cư thuộc diện phá dỡ theo điểm b khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở 2023, trừ trường hợp toàn bộ nhà chung cư đó thuộc một chủ sở hữu và không phải tài sản công. Điểm đáng chú ý là ở đây thẩm quyền quyết định nguồn vốn thuộc HĐND cấp tỉnh, không phải chỉ UBND cấp tỉnh tự quyết.

Thứ ba, với nhà ở thuộc tài sản công do cơ quan trung ương là đại diện chủ sở hữu, việc cải tạo, xây dựng lại thực hiện theo pháp luật về đầu tư công. Quy định này thể hiện nguyên tắc: tài sản công do trung ương quản lý thì phải đi theo cơ chế đầu tư công tương ứng, không chuyển sang cơ chế địa phương hay cơ chế doanh nghiệp.

Điều kiện để áp dụng

Muốn áp dụng đúng Điều 62, trước hết phải xác định nhà chung cư đã rơi vào một trong các trường hợp phải phá dỡ theo Điều 59 Luật Nhà ở 2023. Nếu chưa có căn cứ phá dỡ, việc viện dẫn Điều 62 để lựa chọn hình thức cải tạo, xây dựng lại sẽ thiếu nền tảng pháp lý.

Tiếp theo, cần xác định rõ tình trạng pháp lý của toàn bộ nhà chung cư: là tài sản công, thuộc một chủ sở hữu, hay có nhiều chủ sở hữu; đồng thời xác định ai là đại diện chủ sở hữu nếu đó là tài sản công. Đây là điểm quyết định việc dự án đi theo cơ chế doanh nghiệp, ngân sách địa phương hay đầu tư công của trung ương.

Những cách hiểu sai thường gặp

Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng mọi dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư đều có thể dùng ngân sách địa phương. Điều luật không cho phép hiểu như vậy; chỉ những trường hợp được nêu rõ tại khoản 2 Điều 62 mới được quyết định bố trí vốn từ ngân sách địa phương.

Nhầm lẫn thứ hai là xem doanh nghiệp bất động sản có thể tham gia thay thế hoàn toàn cơ chế của Nhà nước trong mọi trường hợp. Thực tế, cơ chế doanh nghiệp chỉ đặt ra khi dự án đáp ứng điều kiện luật định; còn tài sản công và nhà ở do trung ương làm đại diện chủ sở hữu phải đi theo cơ chế đầu tư công tương ứng.

Lưu ý thực tiễn

Điều 62 là căn cứ phân luồng nguồn lực, nên khi xử lý một chung cư cụ thể phải làm rõ ba lớp thông tin: tình trạng nguy hiểm hoặc hết điều kiện sử dụng; chế độ sở hữu; và nguồn vốn dự kiến. Chỉ cần xác định sai một trong ba yếu tố này, toàn bộ phương án triển khai có thể lệch thẩm quyền hoặc sai cơ chế tài chính.

Trong thực tiễn, điều luật này đặc biệt quan trọng ở khâu chuẩn bị dự án, vì nó quyết định ai được quyền đầu tư, ai được quyền bố trí vốn và cơ quan nào có thẩm quyền chấp thuận chủ trương theo cơ chế công. Nói ngắn gọn, Điều 62 không chỉ là quy định về “hình thức” mà còn là điểm chốt để xác định hướng đi pháp lý của cả dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.