Điều 60 Luật nhà ở 2023: Nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
Bình luận pháp lý Điều 60 Luật Nhà ở 2023 về nguyên tắc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, tái định cư, kế hoạch và lựa chọn chủ đầu tư.
Điều 60. Nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và nhà chung cư thuộc tài sản công thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 59 của Luật này mà xây dựng lại theo quy hoạch đã được phê duyệt thì phải tuân thủ nguyên tắc quy định tại Điều này.
Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc một chủ sở hữu và không phải là tài sản công thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được thực hiện theo dự án, gắn với việc cải tạo, chỉnh trang đô thị, bảo đảm kết nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn[16], quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh và kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được phê duyệt.
Các trường hợp phá dỡ nhà chung cư theo quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều 59 của Luật này mà chưa có trong kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được phê duyệt thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí chỗ ở tạm thời, thực hiện di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. Sau khi thực hiện di dời, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bổ sung vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của địa phương.
3. Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải tuân thủ quy định của Luật này, pháp luật về xây dựng, pháp luật về đầu tư, pháp luật về đầu tư công và quy định khác của pháp luật có liên quan.
4. Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt mà tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tái định cư tại chỗ, trừ trường hợp không có nhu cầu. Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được bồi thường bằng tiền hoặc được bố trí tái định cư tại địa điểm khác trên cùng địa bàn xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là cấp xã), nếu trên địa bàn cấp xã không có nhà ở phục vụ tái định cư thì được bố trí trên cùng địa bàn cấp huyện, trường hợp trên địa bàn cấp huyện không có nhà ở phục vụ tái định cư thì bố trí trên địa bàn lân cận, trừ trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Đối với nhà chung cư thuộc tài sản công mà người đang thuê không có nhu cầu tiếp tục thuê sau khi xây dựng lại nhà chung cư thì đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công có quyền lựa chọn hình thức bồi thường theo quy định tại khoản 7 Điều 70 của Luật này.
5. Người được tái định cư có quyền sở hữu đối với nhà ở tái định cư sau khi cải tạo, xây dựng lại theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời (sau đây gọi chung là phương án bồi thường, tái định cư) theo quy định tại Điều 71 của Luật này.
6. Trường hợp thực hiện cải tạo, xây dựng lại khu chung cư thuộc quy định tại khoản 2 Điều 59 của Luật này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thực hiện một hoặc nhiều dự án nhưng phải bảo đảm kết nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tuân thủ quy hoạch chi tiết theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn[17] của toàn khu chung cư đã được phê duyệt.
7. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chỉ được thực hiện sau khi có kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được phê duyệt theo quy định tại Điều 65 của Luật này.
8. Chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được phân kỳ đầu tư khi thực hiện dự án nhưng phải phá dỡ để xây dựng lại các nhà chung cư quy định tại các điểm a, b và c khoản 2 Điều 59 của Luật này trước, các nhà chung cư còn lại được thực hiện phá dỡ để xây dựng lại sau.
Phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được xác định theo quy hoạch chi tiết hoặc trong nội dung quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
9. Việc quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thực hiện theo quy định tại Điều 67 và Điều 69 của Luật này.
10. Việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp các chủ sở hữu thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định tại khoản 11 Điều này.
11. Việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện khi đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:
a) Dự án không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 68 của Luật này;
b) Dự án chỉ có diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư;
c) Việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phục vụ tái định cư tại chỗ theo phương án bồi thường, tái định cư đã được toàn bộ chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất với chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại điểm này được miễn các nghĩa vụ về thuế.
12. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí kinh phí từ ngân sách địa phương theo trình tự, thủ tục của pháp luật về ngân sách nhà nước để thực hiện các công việc sau đây:
a) Kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư thuộc tài sản công; kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư khác, trừ trường hợp nhà chung cư đó thuộc một chủ sở hữu và không phải là tài sản công;
b) Lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;
c) Tổ chức xây dựng, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;
d) Thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sử dụng vốn ngân sách địa phương trên địa bàn.
13. Việc bố trí chỗ ở tạm thời cho chủ sở hữu nhà chung cư thực hiện theo quy định tại Điều 72 của Luật này.
14. Chính phủ quy định chi tiết khoản 11 Điều này.
Ý nghĩa điều chỉnh của Điều 60
Điều 60 không chỉ là quy định kỹ thuật về trình tự, mà là “xương sống” pháp lý cho toàn bộ cơ chế cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Tinh thần xuyên suốt là bảo đảm an toàn, đồng bộ đô thị và quyền lợi của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, đồng thời tránh tình trạng xử lý manh mún, tự phát. Với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu hoặc nhà chung cư thuộc tài sản công, việc phá dỡ và xây dựng lại phải đi theo khuôn khổ chặt chẽ hơn so với nhà ở thông thường.
Điểm cần nắm khi áp dụng
Trước hết, Điều 60 chỉ phát huy khi nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ theo khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở 2023 và việc xây dựng lại được đặt trong quy hoạch đã được phê duyệt. Đây là điều kiện “kích hoạt” quan trọng, vì không phải mọi chung cư xuống cấp đều có thể tự động triển khai dự án cải tạo. Đối với nhà chung cư một chủ sở hữu, không phải tài sản công, việc xử lý lại đi theo pháp luật về xây dựng, không áp dụng đầy đủ cơ chế đặc thù của Điều 60.
Thứ hai, cải tạo, xây dựng lại phải được thực hiện theo dự án và gắn với chỉnh trang đô thị, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Điều này cho thấy nhà làm luật không nhìn dự án như một công trình riêng lẻ, mà như một phần của tái cấu trúc không gian đô thị. Vì vậy, hồ sơ dự án phải đồng thời “khớp” với quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh.
Thứ ba, trình tự pháp lý có tính thứ tự bắt buộc: phải có kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được phê duyệt rồi mới lựa chọn chủ đầu tư. Đây là điểm dễ nhầm trong thực tiễn, vì nhiều chủ thể thường muốn chọn nhà đầu tư trước để thúc đẩy thương lượng. Cách làm đó không đúng tinh thần Điều 60, bởi kế hoạch được duyệt mới là căn cứ xác lập phạm vi, phương án và tính hợp pháp của bước lựa chọn chủ đầu tư.
Tái định cư và quyền của chủ sở hữu
Điều 60 coi tái định cư là cấu phần trung tâm của dự án, không phải bước phụ trợ. Nếu theo quy hoạch tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được tái định cư tại chỗ, trừ trường hợp họ không có nhu cầu. Nếu quy hoạch không tiếp tục xây dựng lại tại vị trí đó, việc bố trí tái định cư phải đi theo trật tự ưu tiên rõ ràng theo cùng địa bàn cấp xã, rồi cấp huyện, rồi địa bàn lân cận; chỉ khi chủ sở hữu có nhu cầu mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội thì mới chuyển sang hướng đó.
Cần phân biệt giữa “quyền được bố trí chỗ ở” và “quyền sở hữu đối với nhà ở tái định cư”. Quyền sở hữu chỉ phát sinh khi việc tái định cư được xác lập theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời theo Điều 71 Luật Nhà ở 2023. Đây là điểm rất quan trọng để tránh hiểu rằng cứ di dời là đương nhiên phát sinh quyền sở hữu đối với căn hộ mới.
Phân kỳ dự án và ưu tiên phá dỡ
Điều 60 cho phép phân kỳ đầu tư để phù hợp thực tiễn triển khai dự án lớn. Tuy nhiên, việc phân kỳ không được làm sai lệch trật tự ưu tiên: các nhà chung cư thuộc các điểm a, b, c khoản 2 Điều 59 phải phá dỡ để xây dựng lại trước, các nhà còn lại thực hiện sau. Quy định này phản ánh ưu tiên bảo vệ an toàn đối với nhóm công trình nguy hiểm, xuống cấp nặng hoặc không còn đủ điều kiện sử dụng.
Phạm vi dự án không do chủ đầu tư tự quyết tùy tiện mà phải xác định theo quy hoạch chi tiết hoặc trong nội dung quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư. Vì vậy, tranh chấp phổ biến trong thực tiễn thường nằm ở việc xác định ranh giới dự án, số khối nhà được đưa vào cùng một giai đoạn và mức độ gắn kết hạ tầng của toàn khu chung cư.
Những nhầm lẫn thường gặp
Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng chỉ cần nhà chung cư xuống cấp là được lựa chọn chủ đầu tư và khởi động dự án. Thực ra, phải có kết luận pháp lý về trường hợp phá dỡ, có kế hoạch được phê duyệt và tuân thủ đúng trình tự đầu tư, đất đai, xây dựng, bồi thường, tái định cư. Nhầm lẫn thứ hai là đồng nhất tái định cư tại chỗ với việc giữ nguyên căn hộ cũ; trên thực tế, tái định cư tại chỗ là quyền được bố trí lại chỗ ở trong khu vực dự án theo phương án được duyệt, không phải quyền giữ nguyên hiện trạng sở hữu ban đầu.
Nhầm lẫn thứ ba là coi thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ sở hữu và chủ đầu tư là cơ chế mặc nhiên áp dụng. Khoản 11 Điều 60 chỉ cho phép cơ chế này khi đáp ứng đồng thời các điều kiện luật định, và còn phải miễn nghĩa vụ thuế theo quy định. Do đó, đây là cơ chế ngoại lệ, không phải phương thức mặc định cho mọi dự án cải tạo chung cư.
Lưu ý thực tiễn
Khi áp dụng Điều 60, cần luôn kiểm tra đồng thời ba lớp điều kiện: tình trạng pháp lý của nhà chung cư theo Điều 59, sự tồn tại của kế hoạch cải tạo được phê duyệt, và sự phù hợp với hệ thống quy hoạch, đất đai, đầu tư, xây dựng. Thiếu một trong ba lớp này, việc triển khai dễ bị đình trệ hoặc bị xem là không đúng trình tự. Với cơ quan quản lý địa phương, trách nhiệm bố trí chỗ ở tạm thời, di dời và bổ sung kế hoạch sau khi phát sinh trường hợp phá dỡ là nghĩa vụ bắt buộc, không phải lựa chọn hành chính.
Tóm lại, Điều 60 thiết kế một cơ chế cải tạo chung cư theo hướng quản lý bằng quy hoạch, bằng dự án và bằng phương án tái định cư, nhằm cân bằng giữa an toàn công trình, lợi ích cộng đồng và quyền tài sản của chủ sở hữu.