Điều 6 Luật nhà ở 2023: Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở

Ý nghĩa của quy định

Điều 6 đặt nền tảng cho cách tiếp cận của pháp luật nhà ở: bảo vệ quyền tiếp cận chỗ ở của cá nhân, đồng thời xác lập ranh giới rõ giữa quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở. Đây là hai phạm trù gần nhau nhưng không đồng nhất; một người có thể đang ở hợp pháp mà chưa chắc đã là chủ sở hữu. Quy định này giúp bảo đảm an sinh chỗ ở, nhưng vẫn giữ nguyên yêu cầu về căn cứ pháp lý đối với quyền sở hữu.

Điểm cần nắm khi áp dụng

Khoản 1 cho thấy quyền có chỗ ở được hình thành từ nhiều phương thức khác nhau, không chỉ từ mua bán. Việc đầu tư xây dựng, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, góp vốn, đổi, mượn, ở nhờ hoặc quản lý theo ủy quyền đều là những căn cứ làm phát sinh tình trạng pháp lý về chỗ ở nếu đáp ứng điều kiện của pháp luật. Khi áp dụng, trọng tâm không nằm ở hình thức sử dụng nhà ở, mà ở việc quan hệ đó có được xác lập hợp pháp hay không.

Khoản 2 nhấn mạnh một nguyên tắc quan trọng: chỉ khi nhà ở là nhà ở hợp pháp theo khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở thì tổ chức, cá nhân mới có quyền sở hữu đối với nhà ở đó. Vì vậy, người dân không thể suy diễn rằng cứ đang quản lý, sử dụng hoặc có giấy tờ giao dịch là đương nhiên có quyền sở hữu. Muốn kích hoạt quy định này, cần có căn cứ pháp lý hợp lệ về nguồn gốc nhà ở và điều kiện công nhận sở hữu theo luật.

Những hiểu nhầm thường gặp

Một nhầm lẫn phổ biến là đồng nhất “có chỗ ở” với “có quyền sở hữu nhà ở”. Thực tế, người thuê nhà, ở nhờ, hoặc được ủy quyền quản lý vẫn có chỗ ở hợp pháp nhưng không trở thành chủ sở hữu. Ngược lại, quyền sở hữu chỉ phát sinh khi giao dịch hoặc nguồn gốc hình thành nhà ở đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật.

Nhầm lẫn thứ hai là cho rằng mọi giao dịch liên quan đến nhà ở đều tự động làm phát sinh quyền sở hữu. Điều này không đúng, vì nhiều giao dịch chỉ tạo ra quyền chiếm hữu, sử dụng hoặc quản lý, chứ không chuyển quyền sở hữu. Khi giải quyết tranh chấp, phải tách bạch giữa quyền sử dụng thực tế và căn cứ pháp lý của quyền sở hữu.

Lưu ý thực tiễn

Khi xem xét một tình huống cụ thể, cần xác định trước quan hệ pháp lý đang được thiết lập là gì: mua bán, thuê mua, tặng cho, thừa kế, mượn, ở nhờ hay ủy quyền quản lý. Sau đó đối chiếu điều kiện hiệu lực của giao dịch và quy định về nhà ở hợp pháp để biết quyền nào đã phát sinh. Cách tiếp cận này giúp tránh nhầm lẫn giữa quyền cư trú, quyền sử dụng và quyền sở hữu.

Trong tranh chấp, Điều 6 thường được dùng làm điểm xuất phát để xác định tư cách pháp lý của người đang ở trong nhà và của người đứng tên sở hữu. Vì vậy, chứng cứ về nguồn gốc nhà ở, giấy tờ giao dịch, di chúc, văn bản tặng cho, hợp đồng mua bán hoặc thỏa thuận ở nhờ có ý nghĩa quyết định. Nếu không làm rõ căn cứ này, việc yêu cầu công nhận quyền sở hữu rất dễ bị bác bỏ.

Trọng tâm áp dụng

• Quyền có chỗ ở là quyền rộng, có thể hình thành từ nhiều quan hệ pháp lý hợp pháp.
• Quyền sở hữu nhà ở chỉ được công nhận khi nhà ở là hợp pháp theo luật.
• Không đồng nhất việc đang ở, đang quản lý với việc đã có quyền sở hữu.
• Muốn áp dụng đúng Điều 6, phải xác định căn cứ phát sinh quyền và tính hợp pháp của nguồn gốc nhà ở.