Điều 51 Luật nhà ở 2023: Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư
Bình luận pháp lý Điều 51 Luật Nhà ở 2023 về thẩm quyền, điều kiện và lưu ý khi chọn chủ đầu tư dự án nhà ở tái định cư.
Điều 51. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư
1. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư bao gồm Ban quản lý dự án chuyên ngành thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này, việc quyết định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư được thực hiện theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.
2. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư có sử dụng vốn đầu tư công thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh đề xuất một trong các đơn vị quy định tại khoản 1 Điều này làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
3. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc nguồn vốn quy định tại khoản 2 Điều này thì thẩm quyền quyết định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được quy định như sau:
a) Trường hợp xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư cho dự án quan trọng quốc gia thì Thủ tướng Chính phủ quyết định hoặc ủy quyền cho Bộ trưởng Bộ Xây dựng quyết định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
b) Trường hợp xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư cho dự án không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ trường hợp quy định tại điểm c khoản này;
c) Trường hợp pháp luật quy định phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì thực hiện theo quy định đó.
4. Đối với trường hợp giải tỏa, phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định tại Điều 68 của Luật này.
Ý nghĩa điều chỉnh
Điều 51 đặt ra cơ chế riêng cho dự án nhà ở phục vụ tái định cư vì đây là loại dự án gắn trực tiếp với yêu cầu giải phóng mặt bằng, bảo đảm chỗ ở cho người bị thu hồi đất, và thường phải triển khai trong thời gian rất ngắn. Cách thiết kế này cho thấy mục tiêu ưu tiên tính kịp thời, tính chủ động của cơ quan nhà nước và khả năng huy động nhiều chủ thể thực hiện, thay vì chỉ giới hạn ở một mô hình chủ đầu tư duy nhất.
Quy định này cũng nhằm phân tách rõ giữa dự án dùng vốn đầu tư công và dự án không dùng vốn đầu tư công. Đây là điểm rất quan trọng trong thực tiễn, vì thẩm quyền lựa chọn chủ đầu tư và trình tự quyết định sẽ thay đổi theo từng nhóm dự án, tránh áp dụng máy móc một quy trình cho mọi trường hợp.
Điểm cần nắm khi áp dụng
Khoản 1 xác định phạm vi chủ thể có thể được giao làm chủ đầu tư, bao gồm cả khối cơ quan công và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, việc “có tên trong danh sách” không đồng nghĩa đương nhiên trở thành chủ đầu tư; vẫn phải qua cơ chế quyết định tương ứng tại khoản 2 hoặc khoản 3, trừ trường hợp đặc biệt tại khoản 4.
Đối với dự án có sử dụng vốn đầu tư công, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh đóng vai trò đề xuất, còn Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan quyết định. Điểm đáng chú ý là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không thuộc nhóm được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh đề xuất ở khoản này, cho thấy nhà làm luật ưu tiên chủ thể công khi sử dụng ngân sách.
Đối với dự án không dùng vốn đầu tư công, thẩm quyền được chia theo cấp độ dự án: dự án phục vụ tái định cư cho dự án quan trọng quốc gia thì do Thủ tướng Chính phủ quyết định hoặc ủy quyền cho Bộ trưởng Bộ Xây dựng; các trường hợp còn lại thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, trừ khi pháp luật chuyên ngành bắt buộc phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Vì vậy, khi xác định chủ đầu tư phải kiểm tra đồng thời tính chất dự án, nguồn vốn và quy định đấu thầu liên quan.
Điều kiện kích hoạt và giới hạn áp dụng
Điều 51 chỉ được áp dụng khi dự án nhà ở được xác lập nhằm phục vụ tái định cư. Nếu là dự án nhà ở thương mại thông thường hoặc dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì không áp dụng trực tiếp Điều 51 mà phải chuyển sang cơ chế tương ứng; riêng trường hợp giải tỏa, phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại thì Điều 68 là căn cứ điều chỉnh trực tiếp.
Khoản 4 là giới hạn rất quan trọng: khi tái định cư phát sinh từ việc giải tỏa, phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại, việc lựa chọn chủ đầu tư không theo Điều 51 mà theo Điều 68 Luật Nhà ở 2023. Đây là lỗi áp dụng thường gặp trong thực tế, do cùng là “tái định cư” nhưng bản chất pháp lý của hai nhóm dự án là khác nhau.
Lưu ý thực tiễn
Không nên hiểu Điều 51 là quyền tự do lựa chọn chủ đầu tư theo ý chí hành chính đơn thuần. Việc quyết định phải bám chặt nguồn vốn, thẩm quyền và trình tự mà Luật Nhà ở quy định, nếu không sẽ dẫn đến sai thẩm quyền và ảnh hưởng tính hợp pháp của dự án.
Trong hồ sơ triển khai, cần tách bạch rõ: dự án tái định cư phục vụ dự án nào, vốn đầu tư thuộc loại nào, có thuộc diện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hay không, và có phải trường hợp xây dựng lại nhà chung cư hay không. Đây là bốn câu hỏi then chốt để xác định đúng chủ đầu tư và tránh nhầm lẫn giữa các cơ chế lựa chọn khác nhau.
Hiểu sai thường gặp
- Cho rằng mọi dự án nhà ở tái định cư đều do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trực tiếp quyết định chủ đầu tư.
- Cho rằng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản luôn có thể được giao làm chủ đầu tư trong mọi trường hợp.
- Nhầm lẫn giữa tái định cư phục vụ thu hồi đất nói chung với tái định cư trong dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.