Điều 5 Luật nhà ở 2023: Yêu cầu chung về phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở
Bình luận Điều 5 Luật Nhà ở 2023 về phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở: quy hoạch, hạ tầng, an toàn, nhà ở xã hội.
Điều 5. Yêu cầu chung về phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở
1. Phù hợp với nhu cầu về nhà ở của các đối tượng và điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước, địa phương, vùng, miền trong từng thời kỳ.
2. Phù hợp với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và nông thôn[6], chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trong từng giai đoạn của địa phương, bảo đảm đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; phát triển nhà ở trên cơ sở sử dụng tiết kiệm các nguồn lực; tăng cường công tác quản lý xây dựng nhà ở.
3. Tuân thủ quy định của pháp luật về nhà ở; đáp ứng tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, chất lượng xây dựng đối với nhà ở theo quy định của pháp luật, thực hiện đúng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, kiến trúc, cảnh quan, vệ sinh, môi trường, an toàn trong quá trình xây dựng theo quy định của pháp luật; có khả năng ứng phó với thiên tai, biến đổi khí hậu; sử dụng tiết kiệm năng lượng, tài nguyên đất đai.
4. Đối với khu vực đô thị, việc phát triển nhà ở chủ yếu được thực hiện theo dự án, có các cơ cấu loại hình, diện tích nhà ở phù hợp với nhu cầu của thị trường. Đối với các khu vực còn lại thì căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các địa điểm, vị trí phải phát triển nhà ở theo dự án. Tại đô thị loại I, tại các phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt thì chủ yếu phát triển nhà chung cư.
5. Tại các khu vực phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê hoặc được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở; trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về đất đai; trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê.
6. Căn cứ nhu cầu về nhà ở và điều kiện của địa phương, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải quy hoạch bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội cho các đối tượng thu nhập thấp, hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị, người lao động làm việc trong khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao theo quy định của Luật này.
7. Đối với khu vực nông thôn, miền núi, biên giới, hải đảo thì việc phát triển nhà ở phải phù hợp với chương trình xây dựng nông thôn mới, phong tục, tập quán của từng dân tộc, điều kiện tự nhiên của từng vùng, miền; từng bước xóa bỏ việc du canh, du cư, bảo đảm phát triển nông thôn bền vững; khuyến khích phát triển nhà ở theo dự án, nhà ở nhiều tầng.
8. Việc quản lý, sử dụng nhà ở phải đúng mục đích, công năng sử dụng, đáp ứng các điều kiện về phòng cháy, chữa cháy, vệ sinh, môi trường, an ninh, trật tự, an toàn xã hội, tuân thủ quy định về quản lý hồ sơ nhà ở, bảo hành, bảo trì, cải tạo, phá dỡ nhà ở và các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà ở có liên quan.
9. Đáp ứng yêu cầu khác theo quy định của Luật này đối với việc phát triển từng loại hình nhà ở.
Ý nghĩa điều luật
Điều 5 không đi sâu vào thủ tục riêng lẻ mà xác lập các nguyên tắc nền tảng chi phối toàn bộ hệ thống pháp luật về nhà ở. Tư tưởng xuyên suốt là phát triển nhà ở phải đi cùng quy hoạch, hạ tầng, an toàn và hiệu quả sử dụng, thay vì chỉ chạy theo số lượng. Vì vậy, đây là điều khoản định hướng, làm chuẩn để giải thích và áp dụng các quy định chi tiết ở các điều khác của Luật Nhà ở.
Trong thực tiễn, điều luật này là căn cứ để đánh giá một dự án nhà ở có “đúng hướng” hay không ngay từ giai đoạn chấp thuận chủ trương, quy hoạch, lựa chọn loại hình và tổ chức xây dựng. Khi một dự án hoặc hành vi sử dụng nhà ở làm phát sinh xung đột với quy hoạch, thiếu đồng bộ hạ tầng, vi phạm PCCC hoặc chuyển sai công năng thì đều có thể đối chiếu về Điều 5 trước khi áp dụng các chế tài cụ thể.
Các trụ cột cần nắm
Phù hợp nhu cầu và điều kiện địa phương
Khoản 1 thể hiện yêu cầu phát triển nhà ở phải bám nhu cầu thực tế của từng nhóm đối tượng và điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa bàn. Đây là cơ sở để tránh tình trạng phát triển nhà ở lệch pha với khả năng chi trả, mật độ dân cư hoặc đặc thù vùng miền. Nói cách khác, nhà ở không được quy hoạch theo tư duy đồng loạt, máy móc.
Gắn với quy hoạch và hạ tầng
Khoản 2 nhấn mạnh sự tương thích với chiến lược, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và nông thôn, đồng thời yêu cầu đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Đây là điểm rất quan trọng vì một dự án nhà ở chỉ “đúng luật” khi nó nằm trong tổng thể phát triển không gian và hạ tầng của địa phương. Nếu chỉ có nhà ở mà thiếu đường giao thông, trường học, cấp thoát nước, xử lý môi trường thì chưa đáp ứng tinh thần của điều luật.
Chất lượng, an toàn và thích ứng
Khoản 3 đặt ra yêu cầu tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, chất lượng xây dựng, PCCC, kiến trúc, cảnh quan, môi trường và an toàn trong quá trình xây dựng. Đáng chú ý, luật còn gắn nhà ở với khả năng ứng phó thiên tai, biến đổi khí hậu và sử dụng tiết kiệm năng lượng, đất đai. Đây là cách tiếp cận hiện đại, coi nhà ở là một cấu phần của phát triển bền vững chứ không chỉ là tài sản để ở.
Định hướng loại hình nhà ở theo khu vực
Khoản 4 và khoản 5 cho thấy chính sách phân hóa theo không gian đô thị - nông thôn và theo cấp độ đô thị. Ở đô thị, phát triển nhà ở chủ yếu theo dự án; tại đô thị loại I và các phường, quận, thành phố thuộc đô thị đặc biệt thì chủ yếu phát triển nhà chung cư. Quy định này nhằm kiểm soát mật độ, tiết kiệm đất và tổ chức đô thị theo chiều cao, thay vì dàn trải.
Khoản 5 còn xác lập hướng quản lý đầu ra của dự án: ở nhiều khu vực đô thị, chủ đầu tư phải xây nhà để bán, cho thuê mua, cho thuê; còn việc phân lô bán nền chỉ đặt trong phạm vi do địa phương xác định và phải tuân thủ pháp luật về kinh doanh bất động sản, đất đai. Cần hiểu đúng rằng phân lô bán nền không phải là quyền mặc nhiên của mọi dự án nhà ở, mà là ngoại lệ được kiểm soát chặt.
Bảo đảm quỹ đất cho nhà ở xã hội
Khoản 6 thể hiện rõ mục tiêu an sinh: quy hoạch phải dành quỹ đất cho nhà ở xã hội phục vụ người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo và người lao động tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Đây không chỉ là nghĩa vụ kỹ thuật của quy hoạch mà là yêu cầu chính sách bắt buộc, bảo đảm phát triển nhà ở không tách rời mục tiêu tiếp cận chỗ ở của nhóm yếu thế.
Phù hợp nông thôn, miền núi, biên giới, hải đảo
Khoản 7 cho thấy luật không áp một mô hình đô thị cho toàn bộ lãnh thổ. Phát triển nhà ở ở khu vực nông thôn, miền núi, biên giới, hải đảo phải gắn với chương trình nông thôn mới, phong tục tập quán, điều kiện tự nhiên và định hướng xóa bỏ du canh, du cư. Đây là cơ sở để vừa tôn trọng bản sắc, vừa thúc đẩy ổn định dân cư và phát triển bền vững.
Quản lý, sử dụng nhà ở sau khi xây dựng
Khoản 8 mở rộng trọng tâm từ “phát triển” sang “quản lý, sử dụng”. Nhà ở phải được dùng đúng mục đích, đúng công năng, đáp ứng yêu cầu về PCCC, vệ sinh, môi trường, an ninh trật tự, hồ sơ, bảo hành, bảo trì, cải tạo và phá dỡ. Nhiều tranh chấp thực tế phát sinh không phải ở khâu xây dựng mà ở khâu sử dụng sai công năng, đặc biệt là cải tạo trái phép, cho thuê sai mục đích hoặc không bảo đảm an toàn.
Lưu ý áp dụng thực tiễn
Điều 5 là điều khoản nguyên tắc nên thường không tự tạo ra một chế tài độc lập, nhưng lại là căn cứ nền để áp dụng các quy định cụ thể của Luật Nhà ở, pháp luật đất đai, kinh doanh bất động sản, xây dựng, PCCC và môi trường. Khi xem xét một dự án hay hành vi sử dụng nhà ở, cần lần lượt đối chiếu: có phù hợp quy hoạch không, có đúng loại hình theo khu vực không, có bảo đảm hạ tầng và an toàn không, và có đúng công năng sau khi đưa vào sử dụng không.
Một cách hiểu sai thường gặp là đồng nhất “được làm nhà ở” với “được làm theo bất kỳ mô hình nào”. Điều 5 cho thấy quyền phát triển nhà ở luôn bị giới hạn bởi quy hoạch, khu vực, tính chất dự án và yêu cầu quản lý nhà nước. Vì vậy, mọi lập luận về quyền đầu tư hoặc quyền sử dụng nhà ở đều phải đặt trong khuôn khổ của điều luật này.
Kết luận: Điều 5 là điều khoản định hướng trung tâm, thiết lập chuẩn mực để kiểm soát toàn bộ vòng đời của nhà ở, từ quy hoạch, đầu tư, xây dựng đến quản lý, sử dụng. Giá trị thực tiễn lớn nhất của điều luật nằm ở việc ngăn phát triển tự phát, bảo đảm an toàn, hạ tầng và công bằng tiếp cận nhà ở.
Câu hỏi thường gặp
- Điều 5 áp dụng cho giai đoạn nào? Áp dụng xuyên suốt từ quy hoạch, phát triển dự án, xây dựng đến quản lý, sử dụng nhà ở sau khi hoàn thành.
- Phân lô bán nền có được coi là mặc định trong dự án nhà ở không? Không. Chỉ được xem xét ở khu vực và trường hợp pháp luật, địa phương cho phép; nhiều khu vực phải xây nhà để bán, cho thuê mua, cho thuê.
- Nhà ở đô thị có bắt buộc theo dự án không? Có, nguyên tắc chung là phát triển chủ yếu theo dự án; một số khu vực còn phải ưu tiên nhà chung cư.
- Điều 5 có ý nghĩa gì đối với nhà ở xã hội? Là căn cứ yêu cầu quy hoạch bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội, bảo đảm mục tiêu an sinh và tiếp cận chỗ ở.
- Vi phạm sử dụng sai công năng có liên quan Điều 5 không? Có. Khoản 8 yêu cầu sử dụng nhà ở đúng mục đích, đúng công năng và bảo đảm an toàn, nên đây là điểm đối chiếu trực tiếp.