Điều 46 Luật nhà ở 2023: Nguyên tắc xác định giá thuê nhà ở công vụ

Trọng tâm điều chỉnh

Điều 46 đặt ra nguyên tắc tính giá thuê nhà ở công vụ theo hướng không thương mại hóa đầy đủ nhưng vẫn bảo đảm chi phí quản lý, vận hành và bảo trì được bù đắp hợp lý. Cách thiết kế này cho thấy nhà ở công vụ không phải là dịch vụ cho thuê theo cơ chế thị trường thuần túy, mà là một chính sách hỗ trợ chỗ ở gắn với yêu cầu công vụ.

Vì vậy, giá thuê không nhằm tạo lợi nhuận cho Nhà nước, cũng không nhằm thu hồi toàn bộ vốn đầu tư xây dựng. Điều được tính vào giá chỉ là các chi phí cần thiết để nhà ở công vụ được sử dụng ổn định, an toàn và có thể tiếp tục khai thác lâu dài.

Các yếu tố cốt lõi khi xác định giá

Điểm đáng chú ý nhất là nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí cần thiết cho quản lý vận hành, bảo trì và quản lý cho thuê. Đây là căn cứ để tránh tình trạng ấn định giá quá thấp dẫn đến thiếu nguồn lực duy tu, nhưng cũng ngăn việc cộng thêm các khoản không thuộc bản chất phục vụ.

Ngược lại, Điều 46 loại trừ rõ ràng tiền sử dụng đất và khấu hao vốn đầu tư xây dựng hoặc chi phí mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ. Đây là điểm thể hiện chính sách ưu đãi của Nhà nước đối với đối tượng được bố trí nhà ở công vụ, đồng thời phân biệt với mô hình kinh doanh nhà ở thông thường.

Khi nhà ở công vụ được bố trí bằng cách thuê nhà ở thương mại, nguyên tắc giá vẫn phải thấp hơn giá thuê thương mại. Quy định này bảo đảm chi phí công vụ không bị đẩy lên ngang bằng giá thị trường, nhưng vẫn cho phép xử lý linh hoạt trong bối cảnh quỹ nhà công vụ chưa đáp ứng đủ nhu cầu.

Thẩm quyền và thời điểm áp dụng

Giá thuê nhà ở công vụ không tự động phát sinh từ công thức cứng, mà do cơ quan có thẩm quyền theo Điều 14 Luật Nhà ở 2023 quyết định và điều chỉnh theo từng thời kỳ. Vì vậy, khi áp dụng trong thực tiễn, không chỉ đọc Điều 46 mà phải đối chiếu thêm quyết định giá cụ thể của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm thuê.

Điều 46 cũng giao Chính phủ quy định chi tiết về cách xác định giá, trình tự và thủ tục thuê. Đây là căn cứ quan trọng để việc áp dụng thống nhất trên phạm vi cả nước, tránh tình trạng mỗi địa phương hoặc mỗi cơ quan tự tính theo một cách riêng.

Cách hiểu đúng và hiểu sai thường gặp

Một nhầm lẫn phổ biến là coi giá thuê nhà ở công vụ phải bao gồm toàn bộ chi phí đầu tư như một khoản thu hồi vốn. Điều này không đúng, vì bản chất của nhà ở công vụ là cơ chế phục vụ nhiệm vụ công, không phải hoạt động kinh doanh bất động sản.

Một nhầm lẫn khác là cho rằng giá thuê sẽ cố định lâu dài. Thực tế, giá phải được xem xét, điều chỉnh theo từng thời kỳ, nên trong áp dụng luôn phải kiểm tra văn bản giá đang còn hiệu lực tại thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuê.

Trong trường hợp thuê nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ, không được máy móc áp mức giá thuê thương mại nguyên trạng cho người thuê công vụ. Điểm cần xác định là mức giá sau điều chỉnh phải thấp hơn giá thuê thị trường, phù hợp với tính chất hỗ trợ của chế độ nhà ở công vụ.

Lưu ý thực tiễn

Khi xử lý một hồ sơ thuê nhà ở công vụ, cần tách bạch ba lớp vấn đề: căn cứ pháp lý của đối tượng được thuê, quyết định về quỹ nhà hoặc hình thức bố trí, và quyết định giá thuê đang áp dụng. Thiếu một trong ba yếu tố này thì việc xác định nghĩa vụ tiền thuê dễ bị sai ngay từ đầu.

Điều 46 là điều khoản định hướng nguyên tắc, nên giá trị áp dụng thực tế phụ thuộc nhiều vào văn bản hướng dẫn và quyết định cụ thể của cơ quan có thẩm quyền. Vì vậy, người áp dụng luật không chỉ nhìn vào chữ của điều luật mà phải kiểm tra đồng thời văn bản quy định giá và thủ tục tại thời điểm giao kết, bố trí hoặc điều chỉnh hợp đồng thuê.