Điều 43 Luật nhà ở 2023: Mua, thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ
Bình luận ngắn gọn Điều 43 Luật Nhà ở 2023 về mua, thuê nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ: điều kiện, thẩm quyền, giá và lưu ý áp dụng.
Điều 43. Mua, thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ
1. Trường hợp trên địa bàn chưa có đủ quỹ nhà ở công vụ để bố trí cho đối tượng có đủ điều kiện được thuê mà có nhà ở thương mại được xây dựng theo dự án, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng, phù hợp với loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở công vụ thì cơ quan có thẩm quyền quy định tại Điều 14 của Luật này có thể mua, thuê nhà ở này để làm nhà ở công vụ.
2. Trước khi lập dự án mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ, cơ quan có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư theo quy định sau đây:
a) Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư dự án mua nhà ở thương mại để bố trí cho đối tượng quy định tại các điểm a, e và g khoản 1 Điều 45 của Luật này thuê, đối tượng của cơ quan trung ương quy định tại điểm b khoản 1 Điều 45 của Luật này thuê;
b) Bộ Quốc phòng, Bộ Công an trình Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư dự án mua nhà ở thương mại để bố trí cho đối tượng quy định tại điểm d khoản 1 Điều 45 của Luật này thuê;
c) Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư hoặc giao Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định chủ trương đầu tư dự án mua nhà ở thương mại để bố trí cho đối tượng quy định tại điểm c và điểm đ khoản 1 Điều 45 của Luật này thuê, đối tượng của địa phương quy định tại điểm b khoản 1 Điều 45 của Luật này thuê.
3. Sau khi được cơ quan có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư thì dự án mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ được thực hiện như sau:
a) Đối với dự án mua nhà ở thương mại để cho đối tượng của cơ quan trung ương thuê, trừ đối tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân thì Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư hoặc Bộ trưởng Bộ Xây dựng quyết định đầu tư nếu được Thủ tướng Chính phủ ủy quyền;
b) Đối với dự án mua nhà ở thương mại để cho đối tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân thuê thì Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an quyết định đầu tư sau khi có ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng;
c) Đối với dự án mua nhà ở thương mại để cho đối tượng của địa phương thuê thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đầu tư;
d) Nội dung chủ yếu của dự án mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ quy định tại khoản này bao gồm vị trí, địa điểm, loại nhà, số lượng nhà ở, diện tích sử dụng của mỗi loại nhà ở, giá mua nhà ở, chi phí có liên quan, nguồn vốn để mua nhà ở, phương thức thanh toán tiền mua nhà ở, cơ quan ký hợp đồng mua bán nhà ở, tiến độ thực hiện dự án, cơ quan có trách nhiệm quản lý nhà ở sau khi mua, trách nhiệm của cơ quan có liên quan trong việc thực hiện dự án;
đ) Giá mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ do người quyết định đầu tư quyết định trên cơ sở tham khảo giá mua bán nhà ở trên thị trường và kết quả thẩm định giá của đơn vị có chức năng thẩm định giá tại thời điểm mua nhà ở.
4. Việc thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ được quy định như sau:
a) Trường hợp thuê nhà ở để cho đối tượng của cơ quan trung ương thuê thì Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định; Bộ Xây dựng trực tiếp ký hợp đồng thuê với chủ sở hữu nhà ở để bố trí cho đối tượng được thuê nhà ở công vụ;
b) Trường hợp sử dụng nhà ở để cho đối tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân thuê thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định; Bộ Quốc phòng, Bộ Công an trực tiếp ký hợp đồng thuê với chủ sở hữu nhà ở để bố trí cho đối tượng được thuê nhà ở công vụ;
c) Trường hợp sử dụng nhà ở để cho đối tượng của địa phương thuê thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định; cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh trực tiếp ký hợp đồng thuê với chủ sở hữu nhà ở để bố trí cho đối tượng được thuê nhà ở công vụ;
d) Nội dung chủ yếu của báo cáo đề xuất thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ quy định tại khoản này bao gồm vị trí, địa điểm, loại nhà, số lượng nhà ở, diện tích sử dụng của mỗi loại nhà ở, giá thuê nhà ở, thời hạn thuê, chi phí có liên quan, nguồn vốn để thuê nhà ở, cơ quan có trách nhiệm thanh toán tiền thuê, cơ quan ký hợp đồng thuê và thực hiện quản lý nhà ở sau khi thuê.
5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Ý nghĩa của quy định
Điều 43 được thiết kế để xử lý nhu cầu bố trí nhà ở công vụ trong bối cảnh quỹ nhà ở công vụ chưa đáp ứng đủ. Cách tiếp cận của điều luật là dùng nguồn nhà ở thương mại sẵn có, đạt chất lượng và phù hợp tiêu chuẩn diện tích, thay vì chờ đầu tư xây mới kéo dài. Điều này cho thấy mục tiêu ưu tiên là bảo đảm chỗ ở kịp thời cho người đủ điều kiện thuê nhà ở công vụ, đồng thời vẫn giữ yêu cầu kiểm soát chặt chẽ về tài sản công và ngân sách.
Điều kiện để áp dụng
Điều luật chỉ được kích hoạt khi đồng thời có hai dấu hiệu cơ bản: chưa có đủ quỹ nhà ở công vụ trên địa bàn và có nhà ở thương mại được xây dựng theo dự án đáp ứng tiêu chuẩn pháp luật về xây dựng, loại nhà, diện tích. Đây không phải là cơ chế mua hoặc thuê tùy nghi, mà là giải pháp thay thế trong trường hợp thiếu nguồn nhà ở công vụ hiện hữu. Vì vậy, việc lựa chọn nhà ở thương mại phải đặt trên nền tảng so sánh với tiêu chuẩn nhà ở công vụ, chứ không chỉ dựa vào sự tiện lợi về vị trí hoặc giá cả.
Thẩm quyền quyết định phải đúng cấp
Điểm đáng chú ý nhất của Điều 43 là phân định thẩm quyền rất rõ giữa trung ương, lực lượng vũ trang và địa phương. Cơ quan trung ương, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh đều có vai trò riêng ở từng giai đoạn: chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, ký hợp đồng mua hoặc thuê. Cách phân tầng này nhằm tránh tình trạng tự ý mua, thuê nhà ở thương mại mà không qua phê duyệt cần thiết, đồng thời gắn trách nhiệm quản lý ngân sách với cơ quan sử dụng nhà.
Giá mua, giá thuê không được xác định tùy tiện
Giá mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ phải do người quyết định đầu tư quyết định trên cơ sở tham khảo giá thị trường và kết quả thẩm định giá của đơn vị có chức năng. Đây là cơ chế kiểm soát kép để hạn chế mua cao hơn giá trị thực hoặc thiếu căn cứ tài chính. Đối với trường hợp thuê, hồ sơ đề xuất phải thể hiện rõ giá thuê, thời hạn thuê, nguồn vốn thanh toán và cơ quan chịu trách nhiệm trả tiền thuê, qua đó bảo đảm minh bạch và truy trách nhiệm được.
Những hiểu nhầm thường gặp
Không nên hiểu Điều 43 là cho phép cơ quan nhà nước mua hoặc thuê bất kỳ căn hộ thương mại nào để làm nhà ở công vụ. Nhà ở phải đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn chất lượng và diện tích, đồng thời việc mua, thuê phải đúng thẩm quyền, đúng trình tự và phù hợp nhu cầu bố trí đối tượng được thuê theo Điều 45 của Luật Nhà ở 2023. Cũng không nên nhầm cơ chế này với việc mua nhà để sở hữu lâu dài cho cơ quan; bản chất của nó là tạo lập quỹ nhà ở công vụ để quản lý, bố trí sử dụng theo chế độ công vụ.
Lưu ý khi áp dụng vào thực tiễn
Trong thực tế, hồ sơ dự án cần được chuẩn bị rất chặt: từ vị trí, số lượng căn, diện tích từng loại, nguồn vốn, phương thức thanh toán đến cơ quan quản lý sau khi mua hoặc thuê. Nếu thiếu một trong các yếu tố này, dự án dễ bị vướng ở khâu thẩm định chủ trương hoặc quyết định đầu tư. Khi xử lý tình huống cụ thể, trọng tâm không chỉ là có nhà để bố trí, mà còn là bảo đảm đúng thẩm quyền, đúng giá, đúng mục đích công vụ và đúng quy trình tài chính - ngân sách.
Về bản chất, Điều 43 là một cơ chế “bù đắp nguồn cung” cho nhà ở công vụ, không phải một ngoại lệ làm giảm yêu cầu quản lý tài sản công. Do đó, mọi quyết định mua hoặc thuê đều phải đọc cùng với quy định về đối tượng thuê, thẩm quyền tại Điều 14 và điều kiện bố trí tại Điều 45 của Luật Nhà ở 2023.