Điều 4 Luật nhà ở 2023: Chính sách phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở
Bình luận ngắn gọn Điều 4 Luật Nhà ở 2023 về phát triển nhà ở, nhà ở xã hội, quỹ đất và quản lý sử dụng nhà ở.
Điều 4. Chính sách phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở
1. Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người đều có chỗ ở thông qua việc thúc đẩy phát triển đa dạng các loại hình nhà ở, bao gồm nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của cá nhân, gia đình, hỗ trợ vốn để cải tạo, xây dựng lại nhà ở; Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng một phần hoặc toàn bộ vốn đầu tư công (sau đây gọi chung là vốn đầu tư công) để cho thuê, cho thuê mua.
2. Nhà nước có trách nhiệm tạo quỹ đất ở thông qua phê duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và nông thôn[5].
3. Nhà nước ban hành cơ chế, chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng, về nghiên cứu, ứng dụng khoa học và công nghệ, vật liệu xây dựng mới để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở và khuyến khích các tổ chức, cá nhân tham gia phát triển nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê theo cơ chế thị trường.
4. Nhà nước ban hành cơ chế, chính sách ưu đãi về tài chính về đất đai, tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi, cơ chế ưu đãi tài chính khác và hỗ trợ từ nguồn vốn của Nhà nước để thực hiện chính sách về nhà ở xã hội, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
5. Nhà nước có chính sách khuyến khích việc nghiên cứu và ban hành thiết kế mẫu, thiết kế điển hình đối với từng loại nhà ở phù hợp với từng khu vực, từng vùng, miền; có chính sách khuyến khích phát triển nhà ở tiết kiệm năng lượng.
6. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) có trách nhiệm quy hoạch, bố trí diện tích đất, đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
7. Nhà nước có chính sách về quản lý, sử dụng nhà ở bảo đảm hiệu quả, an toàn, đúng mục đích và công năng sử dụng của nhà ở.
Ý nghĩa định hướng của Điều 4
Điều 4 không đi vào thủ tục cấp phép hay giao dịch cụ thể, mà xác lập chính sách gốc cho toàn bộ hệ thống pháp luật về nhà ở. Tinh thần xuyên suốt là bảo đảm quyền có chỗ ở, nhưng không theo hướng bao cấp toàn diện mà theo mô hình kết hợp thị trường với hỗ trợ của Nhà nước. Vì vậy, điều khoản này vừa là cơ sở cho phát triển nguồn cung, vừa là nền tảng cho các chính sách an sinh như nhà ở xã hội, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Trọng tâm cần nắm khi áp dụng
Thứ nhất, Nhà nước không chỉ “khuyến khích” mà còn chủ động tạo lập điều kiện để nhà ở được phát triển đa dạng, phù hợp khả năng tài chính của từng nhóm dân cư. Điều này cho thấy nhà ở được nhìn nhận như một nhu cầu thiết yếu, không đơn thuần là một loại hàng hóa thông thường.
Thứ hai, chính sách nhà ở xã hội và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được đặt trong nhóm ưu tiên, gắn với cơ chế hỗ trợ về đất đai, tài chính, tín dụng. Đây là điểm thể hiện rõ vai trò điều tiết của Nhà nước đối với các phân khúc mà thị trường khó tự đáp ứng đầy đủ.
Thứ ba, Điều 4 nhấn mạnh trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong quy hoạch, bố trí quỹ đất và đầu tư nhà ở xã hội. Khi xem xét một dự án cụ thể, phải kiểm tra đồng thời quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và trách nhiệm tổ chức thực hiện của địa phương, chứ không chỉ nhìn vào chủ trương chung.
Điều kiện để “kích hoạt” áp dụng
Điều 4 được vận dụng khi cơ quan nhà nước xây dựng chính sách, lập quy hoạch, phân bổ nguồn lực, ban hành cơ chế ưu đãi hoặc tổ chức chương trình nhà ở xã hội, cải tạo nhà chung cư. Với tổ chức, cá nhân, điều khoản này là căn cứ để đánh giá tính hợp pháp và tính định hướng của các quyết định quản lý nhà ở, đặc biệt trong các dự án có sử dụng đất công, vốn đầu tư công hoặc ưu đãi nhà ở xã hội.
Những cách hiểu sai thường gặp
Không nên hiểu Điều 4 là quy định tạo ra ngay một quyền được giao nhà hoặc được mua nhà ưu đãi cho mọi trường hợp. Đây là điều khoản về chính sách, nên quyền lợi cụ thể chỉ phát sinh khi đáp ứng đúng điều kiện của từng chương, từng thủ tục và từng chương trình hỗ trợ tương ứng.
Cũng không nên đồng nhất “khuyến khích phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường” với việc Nhà nước buông lỏng quản lý. Trái lại, điều khoản này cho thấy thị trường chỉ là phương thức phát triển, còn Nhà nước vẫn giữ vai trò định hướng, kiểm soát quỹ đất, tiêu chuẩn sử dụng và an toàn nhà ở.
Lưu ý thực tiễn
Khi áp dụng Điều 4 vào vụ việc cụ thể, cần tách bạch ba lớp vấn đề: chủ trương chính sách, điều kiện pháp lý của dự án hoặc người được hưởng chính sách, và quy định chuyên ngành điều chỉnh trực tiếp. Nếu chỉ viện dẫn Điều 4 mà không đối chiếu các điều khoản chi tiết về nhà ở xã hội, quy hoạch, đất đai, tài chính hoặc quản lý sử dụng nhà ở, lập luận pháp lý sẽ thiếu độ chính xác.
Đối với các tranh chấp hoặc kiến nghị liên quan đến nhà ở xã hội, cải tạo chung cư, hoặc sử dụng nhà ở sai mục đích, Điều 4 thường đóng vai trò “điểm tựa” giải thích tinh thần của luật, hơn là căn cứ duy nhất để giải quyết. Giá trị của điều khoản nằm ở định hướng chính sách và tiêu chuẩn đánh giá việc thực thi, không phải ở việc tự mình quy định đầy đủ quyền, nghĩa vụ hay chế tài.