Điều 38 Luật nhà ở 2023: Quyền của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
Bình luận ngắn gọn Điều 38 Luật Nhà ở 2023 về quyền chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, điều kiện áp dụng và lưu ý thực tiễn.
Điều 38. Quyền của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
1. Yêu cầu cơ quan, tổ chức có liên quan thực hiện các thủ tục theo đúng quy định của pháp luật trong quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư, lập, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án.
2. Bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở; thực hiện huy động vốn, thu tiền bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản và theo nội dung hợp đồng đã ký kết.
3. Thực hiện quyền của người sử dụng đất và kinh doanh sản phẩm trong dự án theo nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư và nội dung dự án đã được phê duyệt.
4. Được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai, pháp luật về đầu tư.
5. Được thực hiện quản lý, khai thác hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án không phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, nội dung dự án đã được phê duyệt.
6. Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định tại Điều 9 của Luật này và pháp luật về đất đai.
7. Được hưởng chính sách ưu đãi của Nhà nước trong quá trình thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.
8. Quyền khác theo quy định của pháp luật.
Ý nghĩa của quy định
Điều 38 thể hiện cách tiếp cận của pháp luật nhà ở theo hướng công nhận chủ đầu tư là chủ thể trung tâm trong việc tổ chức thực hiện dự án nhà ở thương mại, từ chuẩn bị đầu tư đến kinh doanh và bàn giao. Tuy nhiên, quyền được ghi nhận ở đây không phải quyền tự do tuyệt đối mà là quyền có điều kiện, luôn gắn với hồ sơ dự án, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và quy định chuyên ngành liên quan. Vì vậy, điều luật này vừa là căn cứ để chủ đầu tư triển khai dự án, vừa là giới hạn để cơ quan quản lý kiểm soát tiến độ, sản phẩm và nghĩa vụ pháp lý.
Nhóm quyền cốt lõi cần nắm
Điểm đáng chú ý nhất là quyền bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở và quyền huy động vốn, thu tiền theo đúng Luật Nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản và hợp đồng đã ký kết. Đây là cơ sở pháp lý trực tiếp cho hoạt động thương mại của dự án, nhưng không đồng nghĩa với việc được thu tiền tùy ý hoặc triển khai bán hàng khi chưa đủ điều kiện. Chủ đầu tư chỉ được thực hiện trong khuôn khổ pháp luật chuyên ngành và đúng giai đoạn của dự án.
Bên cạnh đó, quyền thực hiện quyền của người sử dụng đất và kinh doanh sản phẩm trong dự án cho thấy chủ đầu tư chỉ được khai thác trong phạm vi mục tiêu đã được phê duyệt. Quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án cũng được thừa nhận, nhưng không phải quyền đơn phương theo ý chí chủ đầu tư mà phải đáp ứng đồng thời điều kiện của pháp luật về kinh doanh bất động sản, đất đai và đầu tư. Đây là cơ chế bảo đảm tính linh hoạt của thị trường nhưng vẫn kiểm soát chặt chủ thể thực hiện dự án.
Điều kiện để quyền được “kích hoạt”
Các quyền tại Điều 38 chỉ phát sinh khi chủ đầu tư đã trở thành chủ thể hợp pháp của dự án và dự án đã có đầy đủ căn cứ pháp lý tương ứng. Tùy từng quyền, cần đối chiếu chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định giao đất hoặc cho thuê đất, hồ sơ dự án được phê duyệt, điều kiện bán hàng hoặc huy động vốn theo luật chuyên ngành. Nếu thiếu một trong các nền tảng này, việc thực hiện quyền có thể bị coi là chưa đúng trình tự hoặc chưa đủ điều kiện pháp lý.
Riêng quyền yêu cầu cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà trong dự án phản ánh trách nhiệm hậu kiểm của chủ đầu tư sau khi hoàn thành nghĩa vụ về nhà ở, đất đai và hồ sơ pháp lý liên quan. Đây không chỉ là quyền mà còn là đầu mối để bảo đảm quyền lợi của khách hàng và tính hoàn chỉnh của dự án. Trong thực tiễn, nội dung này thường gắn chặt với tiến độ hoàn công, nghiệm thu và việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Những hiểu nhầm thường gặp
Hiểu nhầm phổ biến là coi Điều 38 như một căn cứ độc lập để bán nhà, huy động vốn hoặc chuyển nhượng dự án. Thực tế, điều luật này chỉ xác lập quyền ở cấp nguyên tắc; điều kiện, trình tự và giới hạn phải được xác định ở các luật chuyên ngành. Nếu chỉ viện dẫn Điều 38 mà bỏ qua quy định về điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, về huy động vốn hoặc chuyển nhượng dự án thì lập luận pháp lý không đầy đủ.
Một nhầm lẫn khác là cho rằng mọi hệ thống hạ tầng trong dự án đều thuộc quyền khai thác của chủ đầu tư. Quyền quản lý, khai thác chỉ áp dụng đối với phần hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội không thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư và hồ sơ dự án. Vì vậy, cần đọc đồng thời quyết định phê duyệt dự án và quy hoạch chi tiết để xác định ranh giới quyền khai thác.
Lưu ý khi áp dụng
Khi giải quyết tranh chấp hoặc thẩm định giao dịch, cần tách bạch giữa quyền của chủ đầu tư, điều kiện pháp lý của dự án và quyền lợi của bên mua, bên thuê mua. Một hành vi chỉ hợp pháp khi đồng thời đáp ứng đúng chủ thể, đúng thời điểm, đúng phạm vi và đúng thủ tục. Đây là điều khoản mang tính khung, nên giá trị áp dụng cao nhất nằm ở việc đối chiếu với luật chuyên ngành và hồ sơ dự án cụ thể.
Trong thực tiễn, Điều 38 thường được dùng để xác định phạm vi thẩm quyền của chủ đầu tư, chứ không phải để hợp thức hóa một giao dịch đã vi phạm điều kiện pháp luật. Do đó, khi rà soát một dự án nhà ở thương mại, cần kiểm tra từ căn cứ đầu tư, đất đai, xây dựng đến kinh doanh bất động sản trước khi kết luận về tính hợp pháp của từng quyền.