Điều 36 Luật nhà ở 2023: Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
Bình luận Điều 36 Luật Nhà ở 2023 về điều kiện chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, gắn với quyền sử dụng đất và chấp thuận nhà đầu tư.
Điều 36. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
1. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đáp ứng điều kiện quy định tại điểm a và điểm c khoản 2 Điều 35 của Luật này và thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 2 hoặc khoản 3 Điều này.
2. Được giao đất, cho thuê đất do trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trúng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; trường hợp khác được chấp thuận nhà đầu tư khi tổ chức đấu giá, đấu thầu theo quy định của pháp luật về đầu tư.
3. Được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đất đai.
Ý nghĩa của quy định
Điều 36 thiết lập một “cửa vào” rất rõ cho dự án nhà ở thương mại: không phải mọi doanh nghiệp đều đương nhiên trở thành chủ đầu tư, mà phải đồng thời đáp ứng điều kiện về năng lực và thuộc đúng một trong các căn cứ pháp lý được luật hóa. Cách thiết kế này nhằm kiểm soát chất lượng chủ thể triển khai dự án, tránh tình trạng lấy danh nghĩa kinh doanh bất động sản nhưng thiếu năng lực thực hiện, dẫn đến chậm tiến độ, vướng pháp lý hoặc chuyển nhượng dự án không minh bạch.
Về bản chất, điều luật ưu tiên tính hợp pháp của nguồn gốc đất và tính hợp lệ của cơ chế lựa chọn nhà đầu tư. Đây là điểm then chốt khi áp dụng, vì sai từ khâu xác định chủ đầu tư sẽ kéo theo rủi ro cho toàn bộ hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, cấp phép xây dựng và kinh doanh sản phẩm dự án.
Điểm trọng tâm cần nắm
Thứ nhất, chủ đầu tư phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và đáp ứng các điều kiện tại điểm a và điểm c khoản 2 Điều 35 Luật Nhà ở 2023. Điều này cho thấy pháp luật không chỉ quan tâm đến “tên gọi” doanh nghiệp mà còn kiểm tra các điều kiện pháp lý nền tảng trước khi cho phép tham gia dự án.
Thứ hai, tư cách chủ đầu tư chỉ hình thành khi rơi vào một trong hai nhóm căn cứ: hoặc được giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư khi nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với loại đất làm dự án. Đây là cấu trúc “điều kiện kép”: vừa phải có chủ thể đủ chuẩn, vừa phải có căn cứ đất đai hoặc lựa chọn nhà đầu tư đúng trình tự.
Thứ ba, Điều 36 không phải là quy định mang tính hình thức. Trong thực tiễn, cơ quan nhà nước sẽ xem xét chặt chẽ hồ sơ về quyền sử dụng đất, quyết định giao đất/cho thuê đất, kết quả đấu giá, đấu thầu, cũng như quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư.
Cách hiểu sai thường gặp
Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng doanh nghiệp đã có đất thì tự động được làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Thực tế, việc có đất chỉ mới là một căn cứ trong trường hợp luật định; còn để trở thành chủ đầu tư, doanh nghiệp vẫn phải đi qua bước chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo đúng quy định.
Một nhầm lẫn khác là đồng nhất “doanh nghiệp kinh doanh bất động sản” với mọi doanh nghiệp đang sở hữu đất hoặc có dự án. Điều luật yêu cầu doanh nghiệp phải đáp ứng điều kiện pháp lý chuyên biệt về kinh doanh bất động sản, nên không thể suy rộng cho các chủ thể không đáp ứng điều kiện này.
Cũng cần tránh hiểu rằng đấu giá hoặc đấu thầu tự thân đã đủ để xác lập tư cách chủ đầu tư trong mọi trường hợp. Trên thực tế, kết quả đấu giá, đấu thầu chỉ là một trong các căn cứ để được giao đất, cho thuê đất hoặc được chấp thuận nhà đầu tư; hiệu lực cuối cùng vẫn phụ thuộc vào quyết định hành chính và trình tự pháp luật đầu tư, đất đai liên quan.
Lưu ý khi áp dụng
Khi xử lý một dự án cụ thể, cần xác định theo trình tự: chủ thể có đủ điều kiện của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hay không; dự án thuộc trường hợp đất do đấu giá, đấu thầu hay trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất hợp pháp; sau đó mới kết luận về tư cách chủ đầu tư. Bỏ qua bất kỳ mắt xích nào cũng dễ dẫn tới hồ sơ dự án không đủ cơ sở pháp lý.
Đối với dự án có sẵn quyền sử dụng đất, trọng tâm không chỉ là “có đất” mà còn là loại đất có phù hợp để thực hiện dự án nhà ở thương mại theo Luật Đất đai hay không. Đây là điểm quyết định tính hợp lệ của phương án triển khai, đặc biệt trong các tình huống nhận chuyển nhượng, thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc kết hợp nhiều thửa đất khác nhau.
Về thực tiễn áp dụng, Điều 36 được hiểu là quy định “lọc đầu vào” để bảo đảm chủ đầu tư vừa có năng lực, vừa có nền tảng pháp lý hợp lệ về đất và đầu tư. Vì vậy, khi rà soát dự án, cần ưu tiên kiểm tra quyết định hành chính, hồ sơ đất đai và văn bản chấp thuận nhà đầu tư hơn là chỉ dựa vào giấy đăng ký kinh doanh của doanh nghiệp.
Trọng tâm ghi nhớ
- Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không mặc nhiên được xác lập; phải đúng chủ thể và đúng căn cứ luật định.
- Điều 36 gắn chặt pháp luật nhà ở với pháp luật đất đai và đầu tư.
- Khâu xác định nguồn gốc quyền sử dụng đất và trình tự chấp thuận là điểm dễ phát sinh sai sót nhất.