Điều 35 Luật nhà ở 2023: Chủ đầu tư và điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở
Phân tích Điều 35 Luật Nhà ở 2023 về chủ đầu tư và điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở, trọng tâm về vốn, đất và năng lực.
Điều 35. Chủ đầu tư và điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở
1. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm:
a) Doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, bao gồm cả tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam và có chức năng kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản) và đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Tổ chức đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn quy định tại khoản 5 Điều 112, khoản 1 Điều 113 của Luật này và đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 3 Điều này.
2. Đối với trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Có vốn chủ sở hữu theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản để thực hiện đối với từng dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
b) Có quyền sử dụng đất để thực hiện đối với từng loại dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này hoặc được giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai;
c) Có năng lực, kinh nghiệm để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.
3. Đối với trường hợp quy định tại điểm b khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổ chức được người quyết định đầu tư giao quản lý, sử dụng vốn để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
4. Căn cứ từng loại hình dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải tuân thủ quy định tại các khoản 1, 2, 3 Điều này và quy định khác có liên quan của Luật này.
Ý nghĩa của quy định
Điều 35 xác lập cơ chế kiểm soát chủ thể ngay từ khâu lựa chọn chủ đầu tư, thay vì chỉ kiểm tra ở giai đoạn triển khai dự án. Cách thiết kế này nhằm bảo đảm dự án nhà ở được giao cho tổ chức có năng lực thực sự, có đất hợp pháp và có khả năng huy động, sử dụng vốn đúng quy định. Đây là điều khoản “lọc đầu vào”, giữ vai trò then chốt trong toàn bộ chu trình phát triển dự án nhà ở.
Nhóm chủ thể được làm chủ đầu tư
Điều luật chia chủ đầu tư thành hai nhóm chính: nhóm doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài hoạt động kinh doanh bất động sản; và nhóm tổ chức được giao quản lý, sử dụng vốn để đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn nhà nước hoặc nguồn vốn quy định tại khoản 5 Điều 112, khoản 1 Điều 113 Luật Nhà ở 2023. Việc phân nhóm này cho thấy pháp luật không đồng nhất mọi dự án nhà ở theo một cơ chế lựa chọn chủ đầu tư duy nhất. Căn cứ nguồn vốn và tính chất dự án, chủ thể được xác định khác nhau để bảo đảm đúng thẩm quyền, đúng nguồn lực và đúng mục tiêu đầu tư.
Ba điều kiện cốt lõi đối với chủ đầu tư thương mại
Đối với dự án do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện, ba điều kiện tại khoản 2 là điều kiện bắt buộc, không thể thay thế cho nhau. Thứ nhất là điều kiện về vốn chủ sở hữu theo pháp luật kinh doanh bất động sản, nhằm sàng lọc năng lực tài chính thực chất. Thứ hai là điều kiện về quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất hợp pháp; đây là nền tảng pháp lý của toàn bộ dự án. Thứ ba là điều kiện về năng lực, kinh nghiệm, cho thấy pháp luật không chỉ quan tâm đến vốn mà còn đánh giá khả năng tổ chức thực hiện dự án.
Điểm cần hiểu đúng khi áp dụng
Không được hiểu rằng chỉ cần có doanh nghiệp đăng ký kinh doanh bất động sản là đương nhiên được làm chủ đầu tư. Điều luật đòi hỏi phải đồng thời đáp ứng cả năng lực tài chính, địa vị pháp lý đối với đất và năng lực thực hiện dự án. Cũng không nên nhầm lẫn giữa “có quyền sử dụng đất” với việc chỉ có thỏa thuận nhận chuyển nhượng trên giấy; quyền sử dụng đất phải được xác lập hợp pháp theo quy định tương ứng của pháp luật đất đai và nhà ở. Với dự án dùng vốn nhà nước hoặc vốn quy định tại khoản 5 Điều 112, khoản 1 Điều 113, tiêu chí cốt lõi không phải là năng lực kinh doanh bất động sản mà là thẩm quyền giao quản lý, sử dụng vốn của người quyết định đầu tư.
Lưu ý thực tiễn
Khi lựa chọn chủ đầu tư, cơ quan có thẩm quyền phải xem xét đồng thời điều kiện của Điều 35 và các quy định có liên quan về đất đai, đầu tư, kinh doanh bất động sản. Một sai sót thường gặp là tách rời điều kiện đất khỏi điều kiện chủ đầu tư, dẫn đến chấp thuận chủ đầu tư khi chưa đủ căn cứ về quyền sử dụng đất. Sai sót khác là đánh giá năng lực chủ đầu tư theo hình thức, thay vì kiểm tra hồ sơ vốn chủ sở hữu, kinh nghiệm triển khai và tính hợp lệ của nguồn đất. Vì vậy, Điều 35 cần được áp dụng như một bộ tiêu chuẩn tổng hợp, không phải điều kiện đơn lẻ.
Kết luận ngắn
Điều 35 không chỉ định nghĩa chủ đầu tư, mà còn thiết lập bộ lọc pháp lý để bảo đảm dự án nhà ở được giao đúng người, đúng đất, đúng vốn và đúng năng lực. Đây là điều khoản có ý nghĩa trực tiếp trong việc phòng ngừa dự án “treo”, sai thẩm quyền và thiếu tính khả thi.