Điều 31 Luật nhà ở 2023: Các loại hình nhà ở phát triển theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở và tiêu chuẩn diện tích nhà ở

Ý nghĩa điều chỉnh của Điều 31

Điều này không chỉ liệt kê các loại hình nhà ở được phát triển theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở, mà còn xác định ranh giới pháp lý cho từng nhóm dự án. Cách thiết kế điều khoản cho thấy mục tiêu của luật là quản lý thống nhất từ khâu chủ trương đầu tư đến tiêu chuẩn sản phẩm đầu ra, tránh tình trạng một dự án bị “gắn nhãn” nhà ở nhưng không đáp ứng đúng mục đích sử dụng.

Vì vậy, khi xem xét một dự án nhà ở, phải đồng thời nhìn vào loại hình nhà ở và chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn diện tích áp dụng cho loại hình đó. Đây là điều khoản nền tảng để xác định dự án có đi đúng trật tự quản lý nhà ở hay không.

Trọng tâm khi áp dụng

Khoản 1 của Điều 31 cho thấy việc phát triển nhà ở theo dự án không chỉ giới hạn ở nhà ở thương mại mà còn bao gồm nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, nhà ở lực lượng vũ trang, nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tái định cư, cải tạo xây dựng lại nhà chung cư và các mô hình nhà ở hỗn hợp. Điểm cần nắm là mỗi loại hình gắn với một mục tiêu chính sách khác nhau, từ lợi nhuận thị trường đến an sinh xã hội, công vụ hoặc tái định cư.

Do đó, khi xác định quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư, tiêu chí lựa chọn đối tượng thụ hưởng, cơ chế ưu đãi, giá bán, giá thuê hoặc trình tự triển khai dự án, phải bám vào đúng loại hình nhà ở đã được xác lập trong dự án. Nhầm lẫn giữa các loại hình này thường dẫn đến áp dụng sai cơ chế quản lý và sai cả nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ về quỹ đất, hoặc điều kiện huy động vốn.

Điều kiện để “kích hoạt” quy định

Quy định tại Điều 31 được áp dụng khi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc một trong các nhóm được liệt kê tại khoản 1. Nói cách khác, đây không phải điều khoản áp dụng chung cho mọi giao dịch nhà ở đơn lẻ, mà là điều khoản điều chỉnh hoạt động phát triển nhà ở theo dự án.

Đối với khoản 2, yêu cầu pháp lý phát sinh ngay từ khâu thiết kế và xây dựng: nhà ở phải phù hợp tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng; căn hộ chung cư phải khép kín và đạt diện tích sàn tối thiểu theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia; nhà ở nông thôn còn phải phù hợp phong tục, kiến trúc từng vùng miền và có công trình phụ trợ phục vụ sinh hoạt, sản xuất. Như vậy, điều luật được “kích hoạt” không chỉ bởi việc có dự án, mà còn bởi việc công trình được thiết kế, thi công theo một loại hình cụ thể.

Những hiểu nhầm cần tránh

Một hiểu nhầm phổ biến là cho rằng chỉ cần dự án mang tên “nhà ở” thì có thể tự do lựa chọn tiêu chuẩn thiết kế. Thực tế, loại hình dự án không quyết định hoàn toàn theo ý chí chủ đầu tư mà bị ràng buộc bởi mục tiêu sử dụng, quy chuẩn xây dựng và quy định riêng đối với từng dòng sản phẩm.

Hiểu nhầm thứ hai là đồng nhất mọi căn hộ chung cư với nhà ở nói chung. Điều luật đặt ra yêu cầu riêng cho căn hộ chung cư là phải thiết kế khép kín và không thấp hơn diện tích theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia, nên không thể dùng lập luận về nhu cầu thị trường để hạ chuẩn tối thiểu.

Với khu vực nông thôn, cũng không thể hiểu rằng chỉ cần xây nhà ở đơn giản là đủ. Điều luật vẫn đòi hỏi sự phù hợp với phong tục, tập quán và kiến trúc theo vùng miền, đồng thời phải có công trình phụ trợ cần thiết; đây là yêu cầu bảo đảm tính thực dụng và phù hợp đời sống, không phải chi tiết mang tính hình thức.

Lưu ý thực tiễn

Khi thẩm định dự án, cần đọc Điều 31 cùng với các quy định chuyên ngành về từng loại nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, nhà ở công vụ và tái định cư. Nếu chỉ nhìn vào tên gọi dự án mà bỏ qua mục tiêu chính sách và quy chuẩn áp dụng, việc phê duyệt, thiết kế hoặc kinh doanh dễ phát sinh vi phạm ngay từ giai đoạn đầu.

Đối với tranh chấp hoặc kiểm tra pháp lý, trọng điểm không phải là dự án “có xây nhà hay không” mà là “xây đúng loại nhà ở, đúng tiêu chuẩn, đúng mục đích hay chưa”. Đây là điều khoản mang tính định hướng kỹ thuật và quản lý chất lượng, nên giá trị áp dụng nằm ở việc kiểm soát tính hợp pháp của mô hình phát triển nhà ở ngay từ thiết kế dự án.