Điều 29 Luật nhà ở 2023: Xây dựng, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh
Bình luận Điều 29 Luật Nhà ở 2023 về xây dựng, phê duyệt, công khai chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh.
Điều 29. Xây dựng, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh
1. Việc xây dựng và phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh được thực hiện như sau:
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức xây dựng chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua. Sau khi được Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm phê duyệt và triển khai thực hiện chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh;
b) Trên cơ sở chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức xây dựng, phê duyệt và triển khai thực hiện kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh; trường hợp trong kế hoạch có sử dụng nguồn vốn ngân sách để phát triển nhà ở thì phải phù hợp với kế hoạch đầu tư công trung hạn đã được phê duyệt.
2. Sau khi phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải công khai chương trình, kế hoạch này trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương và gửi cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để công khai trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở, đồng thời gửi về Bộ Xây dựng.
3. Chính phủ quy định chi tiết nội dung, trình tự, thủ tục xây dựng, phê duyệt, điều chỉnh, kinh phí xây dựng, điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh; sự phù hợp của nội dung dự án đầu tư xây dựng nhà ở với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh khi thực hiện thẩm định chủ trương đầu tư.
Ý nghĩa quản lý của Điều 29
Điều 29 được thiết kế để bảo đảm phát triển nhà ở cấp tỉnh đi theo quy hoạch, có thứ tự ưu tiên và gắn với năng lực nguồn lực của địa phương. Nhà làm luật không chỉ yêu cầu lập chương trình, kế hoạch, mà còn ràng buộc thẩm quyền, trình tự và cơ chế công khai nhằm hạn chế tình trạng phát triển manh mún, tùy tiện.
Về bản chất, đây là một điều khoản “định hướng và kiểm soát” đối với toàn bộ hoạt động phát triển nhà ở ở cấp tỉnh. Nó buộc địa phương phải chuyển hóa mục tiêu phát triển nhà ở thành tài liệu quản trị có thể kiểm tra, đối chiếu và giám sát.
Các điều kiện để áp dụng đúng
Trước hết phải phân biệt rõ hai tầng tài liệu: chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh và kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh. Chương trình là nền tảng định hướng, còn kế hoạch là bước triển khai cụ thể trên cơ sở chương trình đã được phê duyệt. Vì vậy, kế hoạch không thể đứng độc lập nếu chưa có chương trình hợp lệ.
Điều luật cũng xác lập trình tự bắt buộc: UBND cấp tỉnh tổ chức xây dựng, HĐND cùng cấp thông qua đối với chương trình, sau đó UBND phê duyệt và triển khai. Với kế hoạch, UBND cấp tỉnh xây dựng, phê duyệt và tổ chức thực hiện trên cơ sở chương trình đã được phê duyệt. Đây là cấu thành thủ tục cốt lõi; thiếu một mắt xích thì tính hợp lệ của văn bản điều hành sẽ bị đặt vấn đề.
Nếu trong kế hoạch có sử dụng vốn ngân sách, điều kiện bổ sung là nội dung đó phải phù hợp với kế hoạch đầu tư công trung hạn đã được phê duyệt. Quy định này nhằm tránh việc lập kế hoạch nhà ở vượt quá khả năng cân đối vốn hoặc xung đột với kỷ luật đầu tư công.
Điểm cần nắm khi áp dụng
Khoản 2 Điều 29 nhấn mạnh nghĩa vụ công khai sau khi phê duyệt. Đây không phải thủ tục hình thức mà là điều kiện bảo đảm minh bạch, giúp người dân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý có căn cứ theo dõi, giám sát và tham gia thị trường đúng thông tin.
Việc gửi chương trình, kế hoạch cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh và Bộ Xây dựng cho thấy đây là cơ chế liên thông dữ liệu và giám sát từ trung ương đến địa phương. Trong thực tiễn, thiếu công khai hoặc chậm gửi có thể làm giảm giá trị điều hành của chương trình, kế hoạch và ảnh hưởng đến các bước thẩm định, chấp thuận dự án liên quan.
Theo khoản 3 Điều 29 Luật Nhà ở 2023, Chính phủ sẽ quy định chi tiết nội dung, trình tự, thủ tục, điều chỉnh và kinh phí xây dựng chương trình, kế hoạch; vì vậy, khi áp dụng phải đọc Điều 29 cùng văn bản hướng dẫn thi hành. Điều này đặc biệt quan trọng trong các hồ sơ đầu tư dự án nhà ở, vì tính phù hợp với chương trình, kế hoạch cấp tỉnh là một tiêu chí kiểm tra ngay từ giai đoạn thẩm định chủ trương đầu tư.
Hiểu sai thường gặp
Một hiểu nhầm phổ biến là coi chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh chỉ là tài liệu hành chính mang tính tham khảo. Thực tế, đây là căn cứ quản lý có ý nghĩa pháp lý rõ ràng, tác động trực tiếp đến việc chuẩn bị, thẩm định và triển khai dự án nhà ở.
Hiểu nhầm thứ hai là cho rằng UBND cấp tỉnh có thể phê duyệt chương trình như một quyết định nội bộ mà không cần HĐND thông qua. Điều 29 quy định rõ vai trò thông qua của HĐND đối với chương trình, nên không thể rút gọn trình tự này.
Hiểu nhầm thứ ba là tách rời kế hoạch phát triển nhà ở khỏi kế hoạch đầu tư công trung hạn khi sử dụng vốn ngân sách. Đây là điểm dễ dẫn đến sai lệch trong thực hành, vì điều luật đã đặt ra sự phù hợp bắt buộc giữa hai loại kế hoạch.
Lưu ý thực tiễn
Khi xem xét một dự án nhà ở, cần kiểm tra đồng thời ba lớp: chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh và quy định hướng dẫn thi hành. Chỉ khi dự án phù hợp với các lớp căn cứ này, thủ tục đầu tư mới có nền tảng pháp lý vững.
Đối với cơ quan địa phương, trọng tâm không chỉ là ban hành đúng thẩm quyền mà còn là duy trì cập nhật, công khai và đồng bộ với kế hoạch đầu tư công. Với doanh nghiệp, điểm mấu chốt là đối chiếu dự án từ sớm với chương trình, kế hoạch địa phương để tránh rủi ro bị ách tắc ở khâu thẩm định chủ trương đầu tư.