Điều 28 Luật nhà ở 2023: Điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh
Bình luận ngắn gọn Điều 28 Luật Nhà ở 2023 về điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, căn cứ, phạm vi và lưu ý áp dụng.
Điều 28. Điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh
1. Việc điều chỉnh chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh được thực hiện khi có thay đổi một trong các nội dung quy định tại các điểm c, d, đ hoặc h khoản 1 Điều 27 của Luật này do điều chỉnh quy hoạch tỉnh hoặc do phê duyệt quy hoạch tỉnh trong giai đoạn mới hoặc do thành lập, giải thể, nhập, chia, điều chỉnh địa giới đơn vị hành chính cấp tỉnh.
2. Trong chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh điều chỉnh phải thể hiện rõ các nội dung sau đây:
a) Sự cần thiết phải điều chỉnh chương trình;
b) Nội dung điều chỉnh; nguồn vốn để thực hiện nội dung điều chỉnh;
c) Giải pháp để thực hiện nội dung điều chỉnh;
d) Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp và các cơ quan chức năng của địa phương trong việc thực hiện chương trình điều chỉnh.
3. Việc điều chỉnh kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh được thực hiện khi có một trong các căn cứ sau đây:
a) Có điều chỉnh nội dung chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt;
b) Có điều chỉnh nội dung liên quan đến nhà ở trong kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội cấp tỉnh đã được quyết định;
c) Trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 65 của Luật này nếu kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được xây dựng, phê duyệt chung với kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh.
4. Trong kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh điều chỉnh phải thể hiện rõ các nội dung sau đây:
a) Mục đích, yêu cầu điều chỉnh;
b) Nội dung điều chỉnh; nguồn vốn để thực hiện nội dung điều chỉnh;
c) Giải pháp để thực hiện nội dung điều chỉnh;
d) Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp và các cơ quan chức năng của địa phương trong việc thực hiện kế hoạch điều chỉnh.
5. Khi điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải giữ nguyên kỳ chương trình, kế hoạch đã được phê duyệt.
Ý nghĩa của quy định
Điều 28 thiết kế một cơ chế “điều chỉnh có kiểm soát” đối với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh. Mục tiêu không phải thay đổi tùy nghi theo biến động ngắn hạn, mà bảo đảm công cụ quy hoạch – kế hoạch của địa phương luôn bám sát điều kiện thực tế, quy hoạch cấp trên và yêu cầu quản lý nhà ở.
Điểm đáng chú ý là luật tách bạch giữa điều chỉnh chương trình và điều chỉnh kế hoạch. Mỗi loại có căn cứ kích hoạt và nội dung thể hiện riêng, tránh nhầm lẫn giữa định hướng trung hạn với tổ chức thực hiện theo từng giai đoạn.
Căn cứ để được điều chỉnh
Việc điều chỉnh chương trình chỉ đặt ra khi có thay đổi các nội dung trọng yếu tại điểm c, d, đ hoặc h khoản 1 Điều 27 Luật Nhà ở 2023, gắn với điều chỉnh quy hoạch tỉnh, phê duyệt quy hoạch tỉnh giai đoạn mới hoặc thay đổi địa giới đơn vị hành chính cấp tỉnh. Như vậy, đây là cơ chế dành cho các biến động nền tảng, không áp dụng cho thay đổi nhỏ lẻ về kỹ thuật hay điều hành.
Đối với kế hoạch, căn cứ điều chỉnh rộng hơn nhưng vẫn phải có lý do pháp lý cụ thể: hoặc chương trình cấp tỉnh đã điều chỉnh, hoặc nội dung liên quan đến nhà ở trong kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội cấp tỉnh thay đổi, hoặc trường hợp kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được lập chung với kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh theo khoản 4 Điều 65 Luật Nhà ở 2023. Cách thiết kế này cho thấy kế hoạch luôn là lớp triển khai trực tiếp nên phải phản ứng nhanh hơn với thay đổi của chương trình và kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội.
Nội dung bắt buộc khi điều chỉnh
Khi đã phát sinh căn cứ điều chỉnh, văn bản điều chỉnh không được chỉ nêu kết luận chung chung mà phải thể hiện rõ sự cần thiết, nội dung điều chỉnh, nguồn vốn, giải pháp thực hiện và trách nhiệm của từng cấp, từng cơ quan địa phương. Đây là yêu cầu rất thực chất, nhằm bảo đảm hồ sơ điều chỉnh có thể dùng ngay cho tổ chức thực hiện và giám sát.
Ở cấp kế hoạch, pháp luật nhấn mạnh thêm mục đích, yêu cầu điều chỉnh. Điều này phản ánh tính vận hành của kế hoạch phát triển nhà ở: điều chỉnh không chỉ là thay đổi chỉ tiêu, mà phải chỉ ra rõ lý do quản trị và hiệu quả cần đạt được.
Giới hạn pháp lý cần giữ
Khoản 5 là điểm then chốt: khi điều chỉnh chương trình hoặc kế hoạch, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải giữ nguyên kỳ chương trình, kế hoạch đã được phê duyệt. Quy định này ngăn việc “điều chỉnh” để kéo dài hoặc rút ngắn kỳ kế hoạch tùy ý, qua đó giữ tính ổn định của chu kỳ quản lý nhà ở.
Vì vậy, điều chỉnh theo Điều 28 không đồng nghĩa với làm lại toàn bộ giai đoạn kế hoạch. Phạm vi điều chỉnh chỉ nằm trong giới hạn nội dung, nguồn lực, giải pháp và trách nhiệm tổ chức thực hiện, còn khung kỳ hạn đã được duyệt vẫn phải được tôn trọng.
Những hiểu sai thường gặp
Một hiểu sai phổ biến là cho rằng bất kỳ biến động nào về nhu cầu nhà ở cũng đủ để điều chỉnh chương trình hoặc kế hoạch cấp tỉnh. Thực tế, luật chỉ cho phép điều chỉnh khi có căn cứ pháp lý rõ và đúng loại văn bản cần sửa đổi.
Hiểu sai thứ hai là đồng nhất điều chỉnh kế hoạch với điều chỉnh chương trình. Hai cấp độ này khác nhau về tính chất và căn cứ, nên hồ sơ, thẩm quyền và nội dung trình bày cũng phải tương ứng.
Hiểu sai thứ ba là xem điều chỉnh như một thủ tục hình thức. Trên thực tế, yêu cầu về nguồn vốn, giải pháp và trách nhiệm thực hiện cho thấy đây là một bước rà soát lại tính khả thi của toàn bộ chính sách phát triển nhà ở trên địa bàn.
Lưu ý khi áp dụng
Khi xử lý một tình huống cụ thể, cần xác định trước có thuộc căn cứ điều chỉnh hay không, rồi mới xác định loại văn bản phải điều chỉnh là chương trình hay kế hoạch. Nếu căn cứ chưa rõ, việc ban hành điều chỉnh sẽ thiếu nền tảng pháp lý và dễ làm phát sinh chồng chéo với quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội.
Trong thực tiễn lập hồ sơ, phần quan trọng nhất thường là chứng minh sự cần thiết và khả năng thực hiện sau điều chỉnh. Hồ sơ càng cụ thể về nguồn lực, tiến độ và trách nhiệm thì càng bảo đảm tính khả thi và khả năng kiểm tra, giám sát của cơ quan có thẩm quyền.
Điểm mấu chốt
Điều 28 bảo đảm tính linh hoạt của công tác phát triển nhà ở cấp tỉnh, nhưng chỉ trong khuôn khổ ổn định của quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt. Đây là điều khoản cần đọc cùng Điều 27 và các quy định về kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, vì tính hợp lệ của điều chỉnh phụ thuộc trực tiếp vào căn cứ và phạm vi thay đổi.