Điều 27 Luật nhà ở 2023: Nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh
Bình luận Điều 27 Luật Nhà ở 2023 về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh: chỉ tiêu, quỹ đất, vốn, trách nhiệm thực hiện.
Điều 27. Nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh
1. Nội dung chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh bao gồm:
a) Đánh giá hiện trạng về diện tích sàn nhà ở và chất lượng nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư; hiện trạng các loại hình nhà ở phát triển theo dự án, nhà ở theo chương trình mục tiêu quốc gia, chương trình đầu tư công về nhà ở, nhà ở của cá nhân tự xây dựng; hiện trạng của thị trường bất động sản nhà ở;
b) Phân tích, đánh giá kết quả đạt được, tồn tại, khó khăn, vướng mắc, nguyên nhân trong việc thực hiện chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh kỳ trước;
c) Dự kiến diện tích đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở công vụ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Dự kiến tổng nhu cầu diện tích sàn nhà ở tăng thêm trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trong kỳ chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh, trong đó phân định nhu cầu về diện tích nhà ở của từng nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, từng loại hình nhà ở phát triển theo dự án;
d) Xác định mục tiêu tổng quát, mục tiêu cụ thể cho việc phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương;
đ) Định hướng chỉ tiêu phát triển nhà ở trong kỳ chương trình, bao gồm diện tích nhà ở bình quân đầu người tại khu vực đô thị, khu vực nông thôn và trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; diện tích sàn nhà ở tối thiểu; dự kiến diện tích sàn nhà ở sẽ hoàn thành và đưa vào sử dụng trong kỳ chương trình; chất lượng nhà ở tại đô thị và nông thôn;
e) Xác định nhu cầu về vốn ngân sách nhà nước và nguồn vốn khác để phát triển nhà ở;
g) Giải pháp để thực hiện chương trình, bao gồm giải pháp về quy hoạch, quỹ đất, nguồn vốn và thuế, cải cách thủ tục hành chính, thủ tục đầu tư và giải pháp khác;
h) Khu vực dự kiến phát triển nhà ở phân theo đơn vị hành chính cấp huyện;
i) Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp và các cơ quan chức năng của địa phương trong việc thực hiện chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh.
2. Nội dung kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh bao gồm:
a) Chỉ tiêu về diện tích nhà ở bình quân đầu người, diện tích sàn nhà ở hoàn thành và đưa vào sử dụng đối với các loại hình nhà ở phát triển theo dự án, nhà ở theo chương trình mục tiêu quốc gia, chương trình đầu tư công về nhà ở;
b) Chỉ tiêu về chất lượng nhà ở tại đô thị và nông thôn trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương;
c) Nhu cầu về vốn ngân sách nhà nước và nguồn vốn khác để phát triển nhà ở;
d) Giải pháp thực hiện kế hoạch theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia và chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh;
đ) Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp và các cơ quan chức năng của địa phương trong việc thực hiện kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh.
Ý nghĩa của quy định
Điều 27 đặt nền tảng cho việc quản lý phát triển nhà ở ở cấp tỉnh theo hướng định lượng hóa và gắn trách nhiệm thực thi. Thay vì chỉ nêu chủ trương chung, điều luật yêu cầu địa phương phải nhìn rõ hiện trạng, xác định nhu cầu, dự kiến nguồn lực và chỉ tiêu cụ thể cho từng giai đoạn. Đây là cơ sở để bảo đảm chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở không dừng ở mức định hướng mà trở thành công cụ điều hành thực tế.
Điểm đáng chú ý là điều luật đồng thời bao quát cả chương trình và kế hoạch. Chương trình thể hiện tầm nhìn trung hạn, còn kế hoạch là bước triển khai cụ thể hơn theo kỳ phù hợp. Cách thiết kế này cho thấy nhà làm luật muốn tránh tình trạng địa phương lập quy hoạch, kế hoạch thiếu liên thông, thiếu chỉ tiêu và thiếu căn cứ về quỹ đất, vốn, đối tượng thụ hưởng.
Trọng tâm cần nắm khi áp dụng
Nội dung trọng tâm của khoản 1 là yêu cầu đánh giá đầy đủ hiện trạng nhà ở, từ diện tích sàn, chất lượng nhà ở đến tình hình phát triển nhà ở theo dự án, nhà ở xã hội, tái định cư, nhà ở công vụ và nhà ở tự xây. Đây không phải là phần mô tả hình thức mà là dữ liệu đầu vào bắt buộc để xác định đúng nhu cầu phát triển trong kỳ sau. Nếu khâu đánh giá hiện trạng không đầy đủ, toàn bộ chỉ tiêu và giải pháp phía sau đều thiếu độ tin cậy.
Khoản 1 cũng yêu cầu xác định rõ diện tích đất, nhu cầu sàn nhà ở tăng thêm, mục tiêu tổng quát, mục tiêu cụ thể, chỉ tiêu bình quân và chất lượng nhà ở. Đặc biệt, việc phân tách nhu cầu theo từng nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội cho thấy chính sách nhà ở phải bám vào nhu cầu thực, không làm theo bình quân chung. Đây là điểm cốt lõi để kiểm soát việc ưu tiên nguồn lực cho nhóm yếu thế và các loại hình nhà ở thiết yếu.
Bên cạnh đó, quy định về nguồn vốn, giải pháp thực hiện, khu vực phát triển nhà ở theo đơn vị hành chính cấp huyện và trách nhiệm của từng cơ quan địa phương cho thấy điều luật nhấn mạnh tính khả thi. Một chương trình nhà ở chỉ có giá trị khi có đất, có vốn, có thủ tục và có đầu mối chịu trách nhiệm. Vì vậy, phần “giải pháp” không phải nội dung phụ mà là phần quyết định khả năng hiện thực hóa các chỉ tiêu đã đặt ra.
Điều kiện để điều luật phát huy tác dụng
Để áp dụng hiệu quả Điều 27, địa phương phải có số liệu hiện trạng chính xác, đồng bộ giữa quản lý đất đai, xây dựng, nhà ở và thị trường bất động sản. Dữ liệu thiếu hoặc không cập nhật sẽ dẫn đến dự báo sai nhu cầu và bố trí sai cơ cấu nhà ở. Khi đó, chương trình dễ nghiêng về hình thức, không giải quyết được thiếu hụt thực tế.
Điều luật cũng đòi hỏi sự phối hợp liên ngành. Nội dung về quy hoạch, quỹ đất, vốn, thuế, cải cách thủ tục hành chính và đầu tư không thể do một cơ quan tự xử lý đơn lẻ. Vì vậy, trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp và cơ quan chức năng địa phương phải được xác định rõ ngay từ khâu lập chương trình, không đợi đến giai đoạn thực hiện mới phân công.
Hiểu đúng để tránh áp dụng sai
Một hiểu nhầm phổ biến là xem chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở chỉ là tài liệu tổng hợp để báo cáo. Thực tế, đây là căn cứ quản lý có tính chỉ đạo và điều phối nguồn lực, đặc biệt đối với nhà ở xã hội, tái định cư, công vụ và cải tạo, xây dựng lại chung cư. Nếu coi nhẹ tính bắt buộc của các chỉ tiêu và giải pháp, kế hoạch sẽ mất giá trị triển khai.
Hiểu nhầm thứ hai là đồng nhất nhu cầu phát triển nhà ở với nhu cầu thị trường nhà ở thương mại. Điều 27 yêu cầu tách riêng nhu cầu của các nhóm đối tượng được hỗ trợ, nên không thể chỉ dựa vào tín hiệu thị trường để lập kế hoạch. Cách tiếp cận đúng phải kết hợp mục tiêu an sinh, phát triển đô thị và cân đối cung cầu.
Hiểu nhầm thứ ba là chỉ tập trung vào chỉ tiêu diện tích bình quân mà bỏ qua chất lượng nhà ở và cơ cấu loại hình nhà ở. Điều luật yêu cầu đồng thời xem xét cả số lượng, chất lượng, quỹ đất, vốn và phân bố theo địa bàn. Do đó, tăng diện tích bình quân nhưng không cải thiện chất lượng hoặc không đúng khu vực ưu tiên thì vẫn chưa đáp ứng đúng tinh thần của điều luật.
Lưu ý thực tiễn
Khi rà soát hồ sơ lập chương trình hoặc kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, cần kiểm tra đủ ba nhóm nội dung: nền tảng dữ liệu, chỉ tiêu mục tiêu và giải pháp thực hiện. Thiếu một trong ba nhóm này sẽ làm giảm tính hợp pháp và tính khả thi của văn bản. Đặc biệt, phần trách nhiệm thực hiện phải gắn với từng cơ quan, tránh quy trách nhiệm chung chung.
Trong thực tiễn áp dụng, Điều 27 thường là “điểm nối” giữa chiến lược phát triển nhà ở quốc gia và quyết định đầu tư, bố trí quỹ đất ở địa phương. Vì vậy, đây là điều khoản có vai trò định hướng mạnh, nhưng giá trị thật sự nằm ở chất lượng dự báo và khả năng tổ chức thực hiện. Càng cụ thể về địa bàn, đối tượng và nguồn lực, chương trình càng dễ triển khai và giám sát.
Điểm cốt lõi cần nhớ
- Chương trình cấp tỉnh là khung định hướng trung hạn; kế hoạch là bước triển khai cụ thể hơn.
- Nội dung bắt buộc không chỉ là chỉ tiêu mà còn gồm hiện trạng, nhu cầu, quỹ đất, vốn, giải pháp và trách nhiệm.
- Ưu tiên lớn của điều luật là nhà ở xã hội, tái định cư, công vụ và cải tạo, xây dựng lại chung cư.
- Giá trị của điều luật phụ thuộc trực tiếp vào chất lượng số liệu và sự phối hợp liên ngành.