Điều 26 Luật nhà ở 2023: Căn cứ xây dựng và kỳ chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh

Ý nghĩa điều chỉnh

Điều 26 đặt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh vào một trật tự quản lý thống nhất, trong đó cấp tỉnh không được tự xây dựng theo ý chí riêng mà phải bám vào chiến lược, quy hoạch và tình hình thực tế của địa phương. Cách thiết kế này nhằm bảo đảm phát triển nhà ở gắn với sử dụng đất, phát triển đô thị - nông thôn và cân đối hạ tầng, tránh tình trạng lệch pha giữa nhà ở với các nguồn lực công.

Về bản chất, đây là điều khoản “kỹ thuật nền” nhưng có giá trị định hướng rất lớn. Nó cho thấy chương trình và kế hoạch nhà ở không chỉ là văn bản hành chính, mà là công cụ điều phối chính sách công theo chu kỳ dài hạn và trung hạn.

Các căn cứ phải có khi lập chương trình, kế hoạch

Khoản 1 và khoản 2 của Điều 26 tách rõ hai nhóm căn cứ: chương trình phát triển nhà ở và kế hoạch phát triển nhà ở. Chương trình cấp tỉnh phải bám vào chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và nông thôn, cùng điều kiện kinh tế - xã hội, hiện trạng và nhu cầu nhà ở của địa phương. Kế hoạch cấp tỉnh lại phải dựa trên chính chương trình đã được xây dựng, đồng thời căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, kết quả thực hiện kỳ trước và nhu cầu thực tế trong giai đoạn lập kế hoạch.

Điểm cần nắm là căn cứ giữa “chương trình” và “kế hoạch” không trùng lặp hoàn toàn. Chương trình mang tính định hướng dài hạn, còn kế hoạch là bước cụ thể hóa để triển khai trong giai đoạn 05 năm.

Không phải mọi nhu cầu đều được xử lý trong cùng một khung

Khoản 3 trao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyền lập và phê duyệt kế hoạch riêng đối với nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư. Quy định này nhằm tạo cơ chế điều hành linh hoạt cho các nhóm nhiệm vụ có tính chất đặc thù, cần tiến độ và công cụ quản lý riêng. Tuy vậy, kế hoạch riêng không tách khỏi khung chung của chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, mà vẫn phải phù hợp với điều kiện địa phương và mục tiêu phát triển nhà ở tổng thể.

Trong thực tiễn, đây là điểm thường bị hiểu giản lược thành “tỉnh muốn làm riêng gì cũng được”. Cách hiểu đó không đúng, vì quyền chủ động của địa phương chỉ phát sinh trong phạm vi pháp luật cho phép và phải đặt dưới yêu cầu đồng bộ, công khai và khả thi.

Kỳ chương trình, kỳ kế hoạch và cách hiểu đúng

Khoản 4 xác định chu kỳ của chương trình là 10 năm, tương ứng với chiến lược phát triển nhà ở quốc gia; chu kỳ kế hoạch là 05 năm và kỳ đầu của kế hoạch được tính từ đầu kỳ chương trình. Đây là thiết kế thể hiện rõ tư duy quản trị theo tầng nấc: chiến lược dài hạn, chương trình trung gian và kế hoạch triển khai. Nhờ đó, các mục tiêu phát triển nhà ở không bị thay đổi tùy tiện theo từng giai đoạn ngắn.

Một nhầm lẫn phổ biến là coi kế hoạch 05 năm là văn bản độc lập hoàn toàn với chương trình 10 năm. Trên thực tế, kế hoạch chỉ hợp pháp và có ý nghĩa điều hành khi được xây dựng trên nền chương trình đã định hình, phản ánh đúng dữ liệu về nhà ở, nhu cầu dân cư và khả năng cân đối nguồn lực.

Lưu ý khi áp dụng

Khi xem xét tính hợp pháp của một chương trình hoặc kế hoạch nhà ở cấp tỉnh, trọng tâm không chỉ là thẩm quyền ban hành mà còn là căn cứ lập hồ sơ. Nếu thiếu quy hoạch liên quan, thiếu đánh giá hiện trạng nhà ở hoặc không đối chiếu với nhu cầu thực tế, văn bản dễ rơi vào tình trạng hình thức, khó triển khai hoặc phải điều chỉnh sớm. Vì vậy, giá trị của Điều 26 nằm ở yêu cầu chuẩn hóa dữ liệu đầu vào trước khi quyết định mục tiêu phát triển nhà ở.

Trong xử lý tình huống cụ thể, cần luôn kiểm tra ba lớp: chiến lược - quy hoạch - nhu cầu thực tế. Chỉ khi ba lớp này thống nhất, chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh mới phản ánh đúng tinh thần của Điều 26.