Điều 24 Luật nhà ở 2023: Nội dung Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia

Ý nghĩa điều khoản

Điều 24 không trực tiếp tạo ra quyền, nghĩa vụ cụ thể cho từng chủ thể giao dịch nhà ở, mà thiết lập khung nội dung bắt buộc của Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia. Đây là điều khoản mang tính định hướng chính sách, bảo đảm việc phát triển nhà ở được đặt trong một tầm nhìn thống nhất, có mục tiêu đo lường được và có cơ chế tổ chức thực hiện rõ ràng.

Điểm đáng chú ý là chiến lược không chỉ dừng ở “tăng số lượng nhà ở”, mà còn bao quát chất lượng, cơ cấu loại hình nhà ở, thị trường bất động sản và trách nhiệm phối hợp của các cơ quan nhà nước. Cách thiết kế này cho thấy nhà ở được nhìn nhận như một chính sách an sinh, đồng thời là cấu phần của phát triển thị trường ổn định và minh bạch.

Trọng tâm cần nắm

Về cấu trúc, điều luật yêu cầu chiến lược phải có đủ bốn lớp nội dung: quan điểm phát triển, mục tiêu, nhiệm vụ - giải pháp và trách nhiệm tổ chức thực hiện. Thiếu một trong các lớp này thì chiến lược sẽ khó bảo đảm tính hoàn chỉnh, khó triển khai đồng bộ và khó kiểm soát kết quả.

Trong phần mục tiêu, điều luật tách rõ mục tiêu tổng quát và mục tiêu cụ thể. Mục tiêu tổng quát nhấn mạnh đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các đối tượng và bảo đảm thị trường bất động sản phát triển bền vững, minh bạch; còn mục tiêu cụ thể đi vào diện tích, chất lượng và từng loại hình nhà ở. Khi áp dụng, cần đọc mục tiêu theo hướng định lượng và có thể kiểm tra bằng chỉ tiêu.

Phần nhiệm vụ, giải pháp cho thấy chiến lược nhà ở không thể tách rời quy hoạch, quỹ đất, nguồn vốn, thuế, thủ tục hành chính và đầu tư. Đây là điểm rất quan trọng vì nhiều vướng mắc nhà ở trên thực tế không nằm ở thiếu chủ trương, mà nằm ở chậm bố trí đất, khó tiếp cận vốn, thủ tục kéo dài hoặc phối hợp liên ngành thiếu hiệu quả.

Điều kiện để vận hành trong thực tế

Điều 24 chỉ phát huy tác dụng khi chiến lược được cụ thể hóa bằng chỉ tiêu, lộ trình và phân công trách nhiệm cho từng cơ quan. Nói cách khác, điều luật này “kích hoạt” thông qua công cụ quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở và cơ chế tổ chức thực hiện của Bộ, ngành, địa phương.

Vì vậy, việc ban hành chiến lược không phải là khâu kết thúc mà là điểm khởi đầu cho chuỗi hành động tiếp theo: lập kế hoạch, bố trí nguồn lực, theo dõi tiến độ và đánh giá kết quả. Nếu thiếu các bước này, chiến lược chỉ tồn tại ở mức định hướng, không chuyển hóa thành kết quả thực tế.

Lưu ý khi áp dụng

Không nên hiểu Điều 24 như một quy định giao ngay nghĩa vụ cho doanh nghiệp hay cá nhân về việc phải xây dựng loại nhà ở nào. Đây là quy phạm định hướng chính sách ở cấp vĩ mô, chủ yếu ràng buộc cơ quan nhà nước trong quá trình hoạch định và triển khai.

Cũng không nên đồng nhất “chiến lược phát triển nhà ở” với một dự án hay chương trình đơn lẻ. Chiến lược là khung tổng thể, còn dự án, chương trình và kế hoạch là công cụ thực thi ở cấp thấp hơn, phải phù hợp với chiến lược đã được xác định.

Trong thực tiễn, khi đối chiếu một chính sách hoặc dự án nhà ở với Điều 24, cần kiểm tra ba điểm: có phù hợp quan điểm phát triển không, có bám mục tiêu chiến lược không, và có nằm trong nhóm nhiệm vụ - giải pháp được ưu tiên không. Đây là cách đánh giá đúng bản chất điều luật và tránh nhìn nhận chiến lược như một tuyên bố chung chung.

Giá trị thực tiễn

Điều 24 là cơ sở để thống nhất chính sách nhà ở giữa trung ương và địa phương, đồng thời là căn cứ định hướng phân bổ nguồn lực cho từng giai đoạn phát triển. Với người nghiên cứu, điều khoản này giúp nhận diện tư duy lập pháp: phát triển nhà ở không chỉ là mở rộng cung, mà là quản trị đồng bộ giữa an sinh, thị trường và hạ tầng pháp lý.

Với người áp dụng, điểm cần nhớ nhất là: chiến lược nhà ở quốc gia phải đo được, triển khai được và kiểm soát được. Mọi nội dung cụ thể sau đó đều phải phục tùng ba yêu cầu này.