Điều 23 Luật nhà ở 2023: Căn cứ xây dựng Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia

Ý nghĩa của căn cứ xây dựng chiến lược

Điều 23 cho thấy Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia không được xây dựng theo kiểu tách rời, mà phải đặt trong tổng thể chiến lược phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch tổng thể quốc gia. Cách tiếp cận này nhằm bảo đảm chính sách nhà ở phù hợp với năng lực phát triển của nền kinh tế, phân bố dân cư, hạ tầng và định hướng không gian phát triển. Đây là cơ sở để tránh tình trạng đặt mục tiêu nhà ở vượt xa khả năng thực hiện hoặc không đồng bộ với quy hoạch chung.

Về mặt lập pháp, điều luật này nhấn mạnh tính kế thừa và tính thực tiễn của chiến lược. Nhà nước không chỉ nhìn về tương lai mà còn phải tổng kết kết quả kỳ trước, đánh giá hiện trạng nhà ở để điều chỉnh mục tiêu, chỉ tiêu và giải pháp. Nếu bỏ qua dữ liệu thực hiện trước đó, chiến lược dễ rơi vào hình thức, thiếu khả năng đo lường và khó triển khai.

Những yếu tố phải được xem xét khi áp dụng

Để xây dựng đúng tinh thần Điều 23, cơ quan có thẩm quyền phải đồng thời xem xét bốn nhóm căn cứ: định hướng phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch tổng thể quốc gia, điều kiện phát triển của đất nước, và nhu cầu nhà ở của từng đối tượng trong từng giai đoạn. Bốn nhóm này có quan hệ bổ trợ, không thể chỉ chọn một căn cứ rồi bỏ qua các căn cứ còn lại. Việc xác định sai hoặc thiếu một căn cứ quan trọng sẽ làm suy giảm chất lượng của chiến lược và ảnh hưởng đến toàn bộ hệ thống chính sách nhà ở sau đó.

Đặc biệt, cụm từ “yêu cầu về phát triển nhà ở cho các đối tượng” cho thấy chiến lược phải có cách tiếp cận phân loại. Chính sách nhà ở không chỉ tính theo tổng cung - tổng cầu, mà còn phải tính đến từng nhóm như người thu nhập thấp, công nhân, cán bộ, người dân đô thị, nông thôn hoặc các nhóm cần hỗ trợ khác theo từng thời kỳ. Đây là cơ sở để thiết kế chỉ tiêu, nguồn lực và giải pháp phù hợp, thay vì áp dụng một mô hình chung cho mọi đối tượng.

Dễ nhầm lẫn trong thực tiễn

Điều 23 không tạo ra quyền yêu cầu trực tiếp về một loại nhà ở cụ thể cho từng cá nhân. Đây là quy định về căn cứ xây dựng chiến lược ở cấp chính sách, nên giá trị của nó nằm ở việc định hướng và ràng buộc phương pháp lập kế hoạch. Muốn xác định quyền, nghĩa vụ hoặc cơ chế hỗ trợ cụ thể, phải đối chiếu thêm các điều khoản về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, chính sách nhà ở xã hội và văn bản hướng dẫn liên quan.

Một nhầm lẫn khác là coi việc có chiến lược đồng nghĩa với việc đã bảo đảm ngay kết quả trên thực tế. Trên thực tế, chiến lược chỉ là khung định hướng; hiệu quả phụ thuộc vào nguồn lực, phân kỳ thực hiện, cơ chế phối hợp và hệ thống theo dõi, đánh giá. Vì vậy, khi áp dụng Điều 23 trong phân tích pháp lý, cần tập trung vào chất lượng căn cứ và tính nhất quán của chiến lược với quy hoạch, thay vì chỉ đọc như một quy định mô tả thông thường.

Lưu ý khi vận dụng

Khi xem xét tính hợp pháp hoặc tính hợp lý của một Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, trọng tâm không chỉ là “có ban hành hay không” mà còn là “đã dựa trên đủ căn cứ theo Điều 23 hay chưa”. Nếu chiến lược thiếu liên hệ với quy hoạch tổng thể, không phản ánh đúng hiện trạng nhà ở hoặc không lượng hóa được nhu cầu theo nhóm đối tượng, giá trị thực tiễn của chiến lược sẽ bị hạn chế. Đây là tiêu chí quan trọng để đánh giá chất lượng chính sách và mức độ phù hợp của các giải pháp được đề xuất.

Trong thực tiễn tư vấn và nghiên cứu, Điều 23 thường được dùng làm điểm xuất phát để kiểm tra logic lập quy hoạch, xây dựng chương trình nhà ở và phân bổ nguồn lực. Nói cách khác, đây là điều khoản “khung” giúp bảo đảm mọi quyết định về phát triển nhà ở đi từ dữ liệu, bám quy hoạch và hướng đúng đối tượng thụ hưởng.