Điều 22 Luật nhà ở 2023: Các trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở
Phân tích Điều 22 Luật Nhà ở 2023 về trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở.
Điều 22. Các trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở
1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc trường hợp quy định sau đây không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở mà chỉ được bán hoặc tặng cho nhà ở này cho đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 17 của Luật này hoặc vượt quá số lượng nhà ở được phép sở hữu theo quy định tại Điều 19 của Luật này hoặc thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định tại Điều 16 của Luật này;
b) Tổ chức nước ngoài không hoạt động tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài không được phép nhập cảnh vào Việt Nam nhưng được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam.
2. Đối tượng quy định tại điểm a khoản 1 Điều này được trực tiếp hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác bán hoặc tặng cho nhà ở; đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều này được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác đang cư trú, hoạt động tại Việt Nam bán hoặc tặng cho nhà ở.
3. Đối tượng được thừa kế nhà ở có cả tổ chức, cá nhân thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở và không thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các bên phải thống nhất xử lý tài sản thừa kế là nhà ở này theo một trong các trường hợp sau đây:
a) Để cho tổ chức, cá nhân thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thừa kế nhà ở này; tổ chức, cá nhân không thuộc trường hợp sở hữu nhà ở tại Việt Nam được hưởng giá trị của nhà ở này tương ứng với phần tài sản được thừa kế;
b) Tặng cho hoặc bán nhà ở này cho tổ chức, cá nhân thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để hưởng giá trị.
Ý nghĩa của quy định
Điều 22 thể hiện quan điểm lập pháp rất rõ: nhà ở do tổ chức, cá nhân nước ngoài nhận được chỉ được pháp luật công nhận đầy đủ khi việc sở hữu đó nằm trong đúng “khung cho phép” của Luật Nhà ở 2023. Mục tiêu không phải loại bỏ hoàn toàn quyền của người nước ngoài, mà là kiểm soát chặt các trường hợp nhận tặng cho, nhận thừa kế, sở hữu vượt hạn mức hoặc rơi vào khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh.
Vì vậy, điều luật này không phải quy định về thủ tục cấp sổ hồng thông thường, mà là quy định loại trừ. Chỉ cần rơi vào một trong các tình huống bị loại trừ thì cơ quan có thẩm quyền không cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó, dù giao dịch hay việc dịch chuyển tài sản đã phát sinh.
Điểm cần nắm khi áp dụng
Điều 22 vận hành trên cơ sở kết hợp với Điều 16, Điều 17 và Điều 19 Luật Nhà ở 2023. Nói cách khác, muốn xác định có được cấp Giấy chứng nhận hay không, phải kiểm tra đồng thời: chủ thể có thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam hay không, nhà ở có nằm trong khu vực hạn chế vì quốc phòng, an ninh hay không, và số lượng nhà ở có vượt hạn mức sở hữu hay không.
Khoản 1 chia thành hai nhóm rất khác nhau. Nhóm thứ nhất là người nước ngoài vẫn có thể đã nhận nhà ở nhưng không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận vì vượt hạn mức, sai loại giao dịch được phép hoặc rơi vào khu vực cấm; nhóm thứ hai là tổ chức nước ngoài không hoạt động tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài không được phép nhập cảnh nhưng lại có nhà ở do được tặng cho, thừa kế.
Khoản 2 cho thấy pháp luật không “tước” hoàn toàn khả năng xử lý tài sản. Thay vào đó, chủ thể không được cấp Giấy chứng nhận vẫn được bán hoặc tặng cho nhà ở cho đối tượng đủ điều kiện sở hữu tại Việt Nam; trường hợp không cư trú hoặc không hoạt động tại Việt Nam thì việc ủy quyền xử lý phải thông qua người đang cư trú, hoạt động tại Việt Nam.
Trọng tâm thực tiễn
Điều luật này bảo vệ nguyên tắc rằng quyền sở hữu của người nước ngoài đối với nhà ở tại Việt Nam là quyền có điều kiện, không phải quyền tuyệt đối. Việc không được cấp Giấy chứng nhận thường kéo theo hệ quả thực tế rất lớn: không thể “giữ” tài sản đó như một quyền sở hữu lâu dài để chuyển nhượng tự do như chủ thể trong nước.
Điểm dễ nhầm là cho rằng cứ nhận thừa kế hoặc được tặng cho nhà ở thì mặc nhiên được đứng tên. Thực tế, nếu việc nhận nhà ở rơi vào trường hợp bị hạn chế theo Điều 22, chủ thể chỉ có quyền xử lý để chuyển nhượng/tặng cho lại cho người đủ điều kiện, chứ không được hợp thức hóa quyền sở hữu bằng Giấy chứng nhận.
Lưu ý khi xử lý thừa kế và tặng cho
Khoản 3 xử lý tình huống thừa kế hỗn hợp, khi di sản có cả người được phép sở hữu nhà ở và người không được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Cách tiếp cận của luật là ưu tiên để người đủ điều kiện nhận nhà ở, còn người không đủ điều kiện nhận giá trị tương ứng bằng tiền hoặc bằng việc bán, tặng cho cho người đủ điều kiện.
Đây là cơ chế nhằm tránh tình trạng tài sản bị “kẹt” vì đồng thừa kế có chủ thể nước ngoài không đủ điều kiện sở hữu. Trong thực tiễn, khi chia thừa kế, cần xác định ngay phương án xử lý tài sản nhà ở theo thỏa thuận, tránh để phát sinh tranh chấp về việc ai được nhận nhà và ai chỉ được nhận giá trị.
Hiểu đúng để áp dụng đúng
Không nên đồng nhất “không được cấp Giấy chứng nhận” với “giao dịch vô hiệu” trong mọi trường hợp. Điều 22 chủ yếu là quy định hậu quả pháp lý về đăng ký, công nhận quyền sở hữu và phương án xử lý tiếp theo, chứ không phải cứ có yếu tố nước ngoài là giao dịch đương nhiên vô hiệu.
Do đó, khi gặp tình huống có yếu tố nước ngoài, bước đầu tiên không phải xem hợp đồng có được ký hay không, mà phải kiểm tra điều kiện chủ thể, địa điểm nhà ở, số lượng sở hữu và nguồn gốc hình thành quyền. Chỉ khi các điều kiện này đồng thời đáp ứng, việc cấp Giấy chứng nhận mới có cơ sở pháp lý đầy đủ.