Điều 20 Luật nhà ở 2023: Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài
Bình luận Điều 20 Luật Nhà ở 2014 về quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài, thời hạn, hạn mức và lưu ý áp dụng.
Điều 20. Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài
1. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 17 của Luật này được thực hiện quyền của chủ sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 10 của Luật này; trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở.
2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 17 của Luật này có quyền của chủ sở hữu đối với nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:
a) Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu nhà ở theo đúng số lượng quy định tại Điều 19 của Luật này và được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó;
b) Trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 17 của Luật này hoặc vượt quá số lượng nhà ở quy định tại Điều 19 của Luật này hoặc thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh quy định tại Điều 16 của Luật này thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở;
c) Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và được gia hạn một lần với thời hạn không quá 50 năm nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.
Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam thì được sở hữu nhà ở và có quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.
Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở và có quyền của chủ sở hữu nhà ở như người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
d) Đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng không quá thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận này;
đ) Trước khi hết thời hạn sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này, chủ sở hữu có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện quyền tặng cho hoặc bán nhà ở này cho đối tượng thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc tài sản công.
Trường hợp bên được tặng cho, mua nhà ở là đối tượng quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều 8 của Luật này thì có quyền quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật này.
Ý nghĩa điều chỉnh
Điều 20 thể hiện chủ trương mở cửa có kiểm soát đối với thị trường nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài. Nhà làm luật không trao quyền sở hữu rộng như đối với công dân Việt Nam, mà đặt ra các giới hạn rõ về đối tượng, số lượng, thời hạn sở hữu và khu vực được phép sở hữu. Cách thiết kế này nhằm thu hút nguồn lực, đồng thời giữ ổn định quản lý nhà ở, đất đai và yêu cầu quốc phòng, an ninh.
Điểm cần nắm khi áp dụng
Quyền của chủ sở hữu nhà ở không áp dụng đồng loạt cho mọi chủ thể nước ngoài, mà tách thành hai nhóm lớn: tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc các trường hợp luật định. Nhóm thứ nhất thực hiện quyền theo Điều 10 Luật Nhà ở 2014, nhưng nếu xây nhà trên đất thuê thì chỉ được cho thuê nhà ở. Nhóm thứ hai được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và được cấp Giấy chứng nhận, nhưng phải tuân thủ giới hạn của Điều 19 và Điều 16 Luật Nhà ở 2014.
Đây là điều khoản “mở quyền nhưng gắn điều kiện”, nên khi xem xét một giao dịch cụ thể phải kiểm tra đồng thời: chủ thể có thuộc diện được sở hữu hay không, tài sản có nằm trong khu vực hạn chế hay không, và số lượng nhà ở có vượt trần hay không. Nếu nhận tặng cho hoặc thừa kế mà rơi vào trường hợp bị loại trừ, vượt hạn mức hoặc thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh, chủ thể chỉ được hưởng giá trị nhà ở chứ không được xác lập quyền sở hữu đầy đủ. Thực tiễn dễ nhầm lẫn ở chỗ có Giấy chứng nhận không đồng nghĩa với quyền sở hữu vô thời hạn; với cá nhân nước ngoài, thời hạn sở hữu phải ghi rõ trong Giấy chứng nhận.
Thời hạn sở hữu là giới hạn bản chất
Đối với cá nhân nước ngoài, thời hạn tối đa là 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và được gia hạn một lần không quá 50 năm nếu có nhu cầu. Đối với tổ chức nước ngoài, thời hạn sở hữu gắn với thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư, bao gồm cả thời gian gia hạn. Quy định này cho thấy pháp luật không coi quyền sở hữu của chủ thể nước ngoài là quyền lâu dài, độc lập hoàn toàn với tư cách pháp lý của họ tại Việt Nam.
Ba trường hợp cần lưu ý đặc biệt là cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam; cá nhân nước ngoài kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh; và tổ chức nước ngoài sở hữu theo thời hạn đầu tư. Đây là những tình huống làm thay đổi chế độ pháp lý áp dụng, nên không thể máy móc áp cùng một chuẩn cho mọi người nước ngoài. Sai sót thường gặp là áp dụng nhầm thời hạn của cá nhân nước ngoài sang trường hợp được hưởng quyền như công dân Việt Nam.
Cơ chế xử lý khi hết thời hạn
Điều luật cũng đặt ra cơ chế thoái lui quyền sở hữu: trước khi hết thời hạn, chủ sở hữu được bán hoặc tặng cho nhà ở cho đối tượng đủ điều kiện sở hữu tại Việt Nam. Nếu hết thời hạn mà không thực hiện việc chuyển nhượng, nhà ở thuộc tài sản công. Quy định này bảo đảm nhà ở không rơi vào trạng thái sở hữu “treo” và tránh việc chủ thể nước ngoài chiếm giữ tài sản vượt quá khung cho phép.
Lỗi hiểu sai thường gặp
Không nên hiểu rằng mọi cá nhân nước ngoài đều được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; điều kiện pháp luật chỉ cho phép trong các trường hợp và giới hạn cụ thể. Cũng không nên đồng nhất quyền sở hữu với quyền sử dụng đất, vì chủ thể nước ngoài chỉ sở hữu nhà ở trong khuôn khổ pháp luật nhà ở, còn chế độ đất đai vẫn chịu sự điều chỉnh riêng. Một nhầm lẫn khác là cho rằng được thừa kế hoặc tặng cho thì đương nhiên giữ nguyên toàn bộ quyền; trên thực tế, nếu rơi vào trường hợp loại trừ, quyền chỉ chuyển thành giá trị tài sản.
Áp dụng thực tiễn
Khi giải quyết giao dịch có yếu tố nước ngoài, cần kiểm tra theo trình tự: xác định đúng loại chủ thể, đối chiếu điều kiện được sở hữu, kiểm tra hạn mức và địa bàn, rồi mới xem hiệu lực chuyển dịch. Văn bản giao dịch và Giấy chứng nhận phải thể hiện rõ thời hạn sở hữu để tránh tranh chấp về sau. Đây là điều khoản có giá trị thực thi cao, vì chỉ cần sai ở khâu xác định chủ thể hoặc thời hạn là giao dịch có thể bị xem xét lại về tính hợp pháp.