Điều 198 Luật nhà ở 2023: Quy định chuyển tiếp
Bình luận ngắn gọn Điều 198 Luật Nhà ở 2023 về quy định chuyển tiếp, bảo lưu dự án cũ và cách áp dụng luật mới.
Điều 198. Quy định chuyển tiếp
1. Quy định chuyển tiếp đối với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được thông qua, phê duyệt trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành như sau:
a) Tiếp tục thực hiện theo nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt; trường hợp phải điều chỉnh thì thực hiện theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này.
Trường hợp Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đã thông qua chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành nhưng đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa phê duyệt chương trình thì thực hiện phê duyệt theo nội dung chương trình đã được Hội đồng nhân dân thông qua. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã phê duyệt chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh nhưng chưa phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh thì phải xây dựng, phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh theo quy định của Luật này; trường hợp nội dung của kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh không phù hợp với chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt thì điều chỉnh nội dung của chương trình theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà nội dung của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh có thay đổi do nhu cầu nhà ở tăng thêm đối với đối tượng quy định tại khoản 7 Điều 76 của Luật này theo đề nghị của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an thì chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh được điều chỉnh một lần theo quy định của pháp luật về nhà ở trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
2. Quy định chuyển tiếp đối với phát triển nhà ở như sau:
a) Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị đã có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định khu vực, vị trí được phép thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật thì được tiếp tục thực hiện theo văn bản đó;
b) Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị đang trong giai đoạn lựa chọn chủ đầu tư mà đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành, cơ quan có thẩm quyền chưa ban hành văn bản lựa chọn chủ đầu tư thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại điểm a khoản 3 và điểm d khoản 5 Điều này;
c) Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư; chấp thuận đầu tư dự án; quyết định phê duyệt dự án trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tư dự án tiếp tục được hưởng cơ chế ưu đãi theo nội dung văn bản đã được quyết định, chấp thuận, phê duyệt, trừ trường hợp Luật này, văn bản pháp luật mới được ban hành quy định ưu đãi đầu tư mới, ưu đãi đầu tư cao hơn thì chủ đầu tư được hưởng ưu đãi đầu tư theo quy định mới cho thời gian hưởng ưu đãi còn lại của dự án đầu tư;
d) Trường hợp có nhiều nhà đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư mà đang làm thủ tục công nhận chủ đầu tư nhưng cơ quan có thẩm quyền chưa ban hành văn bản công nhận chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về nhà ở trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì thực hiện theo quy định của Luật này;
đ) Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ đã có quyết định đầu tư trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện theo nội dung văn bản đã được quyết định;
e) Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư dự án, quyết định phê duyệt dự án trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì thực hiện theo nội dung văn bản đã được quyết định, chấp thuận, phê duyệt;
g) Đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 40/2019/QH14, Luật số 61/2020/QH14, Luật số 62/2020/QH14, Luật số 64/2020/QH14 và Luật số 03/2022/QH15, trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận cho từng căn hộ trong nhà ở đó thì chủ sở hữu của căn hộ này tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật về nhà ở trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
Trường hợp nhà ở quy định tại khoản này đáp ứng yêu cầu theo quy định của pháp luật về nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành nhưng đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa được cấp Giấy chứng nhận và hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu thì được đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về nhà ở trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành và pháp luật về đất đai.
Trường hợp nhà ở quy định tại khoản này không đáp ứng yêu cầu theo quy định của pháp luật về nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải xử lý vi phạm theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng, pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và quy định khác của pháp luật có liên quan tại thời điểm xảy ra hành vi vi phạm; không cấp Giấy chứng nhận riêng cho từng căn hộ trong nhà ở này; việc xử lý giao dịch về nhà ở thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự.
3. Quy định chuyển tiếp đối với việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư như sau:
a) Đối với dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đang trong giai đoạn lựa chọn chủ đầu tư mà đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành, cơ quan có thẩm quyền chưa ban hành văn bản lựa chọn chủ đầu tư thì tiếp tục lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành. Việc triển khai thực hiện dự án được thực hiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;
b) Đối với hồ sơ hợp lệ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; hồ sơ hợp lệ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được giải quyết thì tiếp tục được giải quyết theo quy định của pháp luật về nhà ở trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
c) Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã bồi thường theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước ngày 01 tháng 7 năm 2015 hoặc theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt theo quy định của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 40/2019/QH14, Luật số 61/2020/QH14, Luật số 62/2020/QH14, Luật số 64/2020/QH14 và Luật số 03/2022/QH15 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành thì tiếp tục thực hiện theo phương án đã được phê duyệt, trừ trường hợp có diện tích nhà, đất, công trình xây dựng chưa đưa vào phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Việc bồi thường đối với phần diện tích nhà, đất, công trình xây dựng chưa đưa vào phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo quy định của Luật này;
d) Đối với nhà chung cư cũ mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã ban hành hệ số K bồi thường diện tích sử dụng căn hộ áp dụng cho dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục sử dụng hệ số K này để xác định việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho các chủ sở hữu nhà chung cư.
4. Quy định chuyển tiếp đối với quản lý, sử dụng nhà chung cư như sau:
a) Đối với nhà chung cư được nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà trong quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc văn bản có giá trị pháp lý tương đương theo quy định của pháp luật không có yêu cầu phải bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật thì chủ đầu tư có trách nhiệm duy tu, bảo dưỡng, bảo trì, khai thác, bảo đảm công trình hạ tầng kỹ thuật này được sử dụng đúng mục đích, công năng thiết kế; trường hợp có yêu cầu phải bàn giao nhưng chưa bàn giao thì phải bàn giao để quản lý, sử dụng theo quy định của Luật này;
b) Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật tại khu vực nhà chung cư được nghiệm thu đưa vào sử dụng trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà trong quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc văn bản có giá trị pháp lý tương đương theo quy định của pháp luật không có yêu cầu phải bàn giao thì chủ đầu tư có trách nhiệm duy tu, bảo dưỡng, bảo trì, khai thác, bảo đảm công trình hạ tầng kỹ thuật này được sử dụng đúng mục đích, công năng thiết kế; trường hợp có yêu cầu phải bàn giao nhưng chưa bàn giao thì phải bàn giao để quản lý, sử dụng theo quy định của Luật này.
5. Quy định chuyển tiếp đối với quy định tại Chương VI của Luật này như sau:
a) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đã được quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, quyết định phê duyệt dự án, chấp thuận đầu tư, đã có văn bản lựa chọn chủ đầu tư trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục thực hiện theo nội dung văn bản đã được quyết định, chấp thuận, phê duyệt, trừ trường hợp phải điều chỉnh chủ trương đầu tư, nội dung dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư;
b) Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, quyết định phê duyệt dự án, chấp thuận đầu tư trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị thực hiện nghĩa vụ dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo nội dung văn bản đã được quyết định, chấp thuận, phê duyệt;
c) Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị đã được triển khai thực hiện mà đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành, chủ đầu tư dự án chưa thực hiện nghĩa vụ dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội thì chủ đầu tư dự án tiếp tục thực hiện nghĩa vụ này theo quy định của pháp luật về nhà ở trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
d) Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đang trong giai đoạn lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội mà chưa ban hành văn bản lựa chọn chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về nhà ở trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục áp dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
đ) Đối với trường hợp bán nhà ở xã hội phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về nhà ở trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành vẫn chưa nộp tiền sử dụng đất thì tiếp tục nộp tiền theo quy định của pháp luật về nhà ở trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
e) Việc đăng ký hồ sơ, xét duyệt hồ sơ, thẩm định giá, ký hợp đồng, mua bán, cho thuê mua, cho thuê, bán lại nhà ở xã hội đang thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện xong thì tiếp tục áp dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
g) Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đã dành diện tích nhà ở xã hội trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 40/2019/QH14, Luật số 61/2020/QH14, Luật số 62/2020/QH14, Luật số 64/2020/QH14 và Luật số 03/2022/QH15 nhưng đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa cho thuê được thì được bán, cho thuê mua quỹ nhà ở này theo quy định của Luật này.
6. Đối với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư đã được đăng tải thông tin theo quy định của pháp luật về nhà ở trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì không phải làm thủ tục đề nghị có văn bản thông báo đơn vị đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Luật này, trừ trường hợp có thay đổi về thông tin, nội dung cung cấp dịch vụ hoặc không đáp ứng điều kiện theo quy định của Luật này.
7. Hộ gia đình đã sở hữu nhà ở trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành, việc tham gia quan hệ pháp luật về nhà ở được thực hiện với tư cách cá nhân là thành viên hộ gia đình sở hữu nhà ở; có quyền và nghĩa vụ của cá nhân là chủ sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này.
Ý nghĩa của điều khoản chuyển tiếp
Điều 198 không đặt ra một chính sách mới độc lập, mà là cơ chế bảo đảm tính liên tục khi chuyển từ pháp luật cũ sang Luật Nhà ở 2023. Điểm then chốt là bảo vệ sự ổn định của các chương trình, dự án, hồ sơ và giao dịch đã phát sinh trước thời điểm luật có hiệu lực. Cách thiết kế này nhằm tránh việc thay đổi pháp luật làm đứt gãy thủ tục hoặc làm đảo lộn quyền, nghĩa vụ của các chủ thể đang thực hiện dở dang.
Về mặt áp dụng, điều luật này là “cửa kiểm tra” đầu tiên mỗi khi gặp một hồ sơ nhà ở có yếu tố quá độ. Muốn xác định đúng quy định áp dụng, phải đối chiếu đồng thời thời điểm phát sinh tình trạng pháp lý, giai đoạn thủ tục đã hoàn thành và nội dung văn bản đã được ban hành trước đó.
Nguyên tắc cốt lõi cần nắm
Nguyên tắc xuyên suốt của Điều 198 là: việc đã được quyết định, phê duyệt, chấp thuận hoặc đã có văn bản hợp lệ trước ngày Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực thì tiếp tục xử lý theo văn bản đó, trừ khi luật mới quy định rõ việc chuyển sang cơ chế mới. Đây là quy tắc bảo lưu hiệu lực của quyết định hành chính, chủ trương đầu tư và các thủ tục đã hoàn tất đến một ngưỡng nhất định.
Tuy nhiên, điều luật không “đóng băng” mọi trường hợp theo luật cũ. Khi hồ sơ đang ở trạng thái chưa hoàn tất hoặc nội dung cũ không còn phù hợp với khuôn khổ mới, cơ quan có thẩm quyền phải chuyển sang áp dụng luật mới để hoàn thiện bước còn lại. Với các nội dung ưu đãi, nếu luật mới có chính sách cao hơn thì chủ đầu tư được hưởng mức có lợi hơn cho thời gian ưu đãi còn lại của dự án.
Các nhóm tình huống thực tiễn quan trọng
Thứ nhất, chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh: nếu đã được thông qua, phê duyệt trước ngày luật có hiệu lực thì tiếp tục thực hiện; chỉ khi cần điều chỉnh mới áp dụng quy định mới. Đây là cơ chế bảo đảm tính kế thừa trong quy hoạch, tránh xáo trộn quản trị địa phương.
Thứ hai, các dự án nhà ở, nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ và nhà công vụ, tái định cư: điều luật phân tầng rất rõ theo trạng thái pháp lý của từng dự án. Dự án đã có quyết định, chấp thuận, phê duyệt trước ngày luật có hiệu lực thường được tiếp tục theo văn bản cũ; còn hồ sơ đang xử lý dang dở mà chưa có văn bản cuối cùng thì thường phải chuyển sang luật mới hoặc tiếp tục theo luật cũ nếu điều khoản chuyển tiếp nêu rõ.
Thứ ba, nhà ở riêng lẻ nhiều căn, chung cư mini, quản lý vận hành và cấp giấy chứng nhận: Điều 198 không hợp thức hóa mọi công trình đã tồn tại. Chỉ những trường hợp đáp ứng điều kiện pháp luật trước thời điểm luật mới có hiệu lực mới được xem xét cấp giấy chứng nhận hoặc tiếp tục thực hiện quyền của chủ sở hữu; trường hợp không đáp ứng thì phải xử lý vi phạm theo pháp luật tại thời điểm xảy ra hành vi vi phạm, không được suy diễn thành quyền đương nhiên.
Điểm dễ hiểu sai khi áp dụng
Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng “đã khởi công trước ngày luật có hiệu lực” thì toàn bộ dự án đều theo luật cũ. Thực tế, Điều 198 thường không lấy mốc khởi công làm tiêu chí quyết định; mốc quan trọng hơn là văn bản pháp lý đã được ban hành đến đâu và thủ tục nào chưa hoàn thành.
Nhầm lẫn thứ hai là cho rằng mọi ưu đãi cũ đều mất ngay khi luật mới có hiệu lực. Điều 198 cho phép bảo lưu ưu đãi của dự án đã được quyết định, đồng thời mở cơ chế hưởng ưu đãi mới cao hơn nếu pháp luật mới quy định có lợi hơn cho thời gian còn lại.
Nhầm lẫn thứ ba là coi quy định chuyển tiếp như một ngoại lệ chung để “né” quy định mới. Thực chất, đây là cơ chế giới hạn, chỉ áp dụng đúng đúng trường hợp mà điều luật liệt kê; ngoài phạm vi đó, phải áp dụng đầy đủ Luật Nhà ở 2023 và văn bản hướng dẫn liên quan.
Lưu ý khi xử lý hồ sơ cụ thể
Khi làm việc với dự án hoặc giao dịch có yếu tố chuyển tiếp, cần rà soát theo trình tự: xác định thời điểm luật có hiệu lực, kiểm tra trạng thái pháp lý của dự án, đối chiếu loại văn bản đã ban hành, rồi mới kết luận luật áp dụng. Nếu thiếu một trong các dữ kiện này, kết luận rất dễ sai vì Điều 198 chia nhỏ theo từng nhóm tình huống và từng “điểm rơi” thủ tục.
Trong thực tiễn, điều khoản này đặc biệt quan trọng đối với nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ và các dự án đang lựa chọn chủ đầu tư. Đây là các lĩnh vực có nhiều bước thủ tục nối tiếp nhau, nên chỉ cần xác định sai mốc thời gian hoặc sai tình trạng hồ sơ là sẽ dẫn đến áp dụng sai cơ chế lựa chọn chủ đầu tư, nghĩa vụ đất đai hoặc ưu đãi đầu tư.
Nói ngắn gọn, Điều 198 là điều khoản bảo lưu và chuyển tiếp có tính kỹ thuật cao, không đọc theo cảm tính. Giá trị lớn nhất của điều luật nằm ở việc phân định ranh giới giữa “tiếp tục theo luật cũ” và “chuyển sang luật mới” để bảo đảm vừa ổn định pháp lý, vừa thống nhất thực thi.
Điểm cần nhớ
- Mốc quyết định là trạng thái pháp lý của hồ sơ, không chỉ là việc dự án đã triển khai hay chưa.
- Văn bản đã phê duyệt trước ngày luật có hiệu lực thường được bảo lưu, trừ trường hợp điều luật yêu cầu chuyển sang quy định mới.
- Ưu đãi mới cao hơn có thể được áp dụng cho thời gian còn lại của dự án nếu luật mới cho phép.
- Không có quy định chuyển tiếp thì áp dụng luật mới theo nguyên tắc chung.