Điều 196 Luật nhà ở 2023: Sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật có liên quan

Ý nghĩa của điều khoản sửa đổi

Điều 196 không tạo ra một cơ chế quản lý hoàn toàn mới mà chủ yếu điều chỉnh sự phối hợp giữa các luật có liên quan để tránh chồng chéo, mâu thuẫn khi triển khai dự án. Đây là dạng quy định đặc biệt quan trọng trong thực tiễn vì một dự án đầu tư thường đồng thời chịu sự điều chỉnh của nhiều luật chuyên ngành.

Trọng tâm của điều luật là bảo đảm các quyết định đầu tư, xây dựng và quản lý hạ tầng được đặt trên cùng một nền tảng pháp lý thống nhất. Khi quy hoạch, kế hoạch đầu tư và thẩm quyền quyết định không “khớp” nhau, dự án dễ bị ách tắc ngay từ bước chuẩn bị.

Điểm cần nắm khi áp dụng

1. Hạ tầng ngoài hàng rào khu công nghiệp phải bám quy hoạch

Việc Bộ, cơ quan ngang Bộ và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng kế hoạch đầu tư phát triển, tổ chức xây dựng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội ngoài hàng rào khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu chức năng thuộc khu kinh tế phải căn cứ vào quy hoạch đã được quyết định hoặc phê duyệt. Đây là điều kiện nền tảng để xác định tính hợp pháp của chủ trương triển khai.

Riêng đối với khu công nghiệp có xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, việc thực hiện còn phải tuân theo quy định của Luật Nhà ở. Nghĩa là không thể chỉ nhìn từ góc độ đầu tư hoặc hạ tầng khu công nghiệp, mà phải đồng thời xét đến tiêu chuẩn, điều kiện và cơ chế của pháp luật về nhà ở.

2. Nhà ở công vụ được “kéo” về đúng luật điều chỉnh

Khoản sửa đổi đối với Điều 3 Luật Đầu tư công xác lập rõ: quản lý, sử dụng vốn đầu tư của Nhà nước tại doanh nghiệp vẫn theo pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp; còn việc quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư dự án xây dựng nhà ở công vụ và mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ thì áp dụng theo Luật Nhà ở.

Điểm này có ý nghĩa phân tuyến rất rõ: không nhầm lẫn giữa cơ chế đầu tư công với cơ chế nhà ở công vụ. Nói cách khác, cùng là sử dụng nguồn lực nhà nước nhưng nếu đối tượng là nhà ở công vụ thì phải ưu tiên áp dụng khuôn khổ pháp luật chuyên ngành về nhà ở.

Điều kiện để điều luật “kích hoạt”

Điều 196 phát huy tác dụng khi phát sinh hoạt động sửa đổi, bổ sung luật khác và khi cơ quan có thẩm quyền chuẩn bị triển khai dự án thuộc các nhóm được nêu trong điều luật. Với phần liên quan đến hạ tầng khu công nghiệp, điều kiện đầu tiên là phải có quy hoạch đã được quyết định hoặc phê duyệt theo pháp luật về quy hoạch. Với phần liên quan đến nhà ở công vụ, điều kiện pháp lý quyết định là dự án thuộc đúng loại hình nhà ở công vụ hoặc mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ.

Do đó, điều luật này không phải là căn cứ tự thân để triển khai dự án, mà là căn cứ định hướng luật áp dụng và xác lập đúng thẩm quyền, đúng trình tự.

Các hiểu nhầm thường gặp

Hiểu nhầm phổ biến là cho rằng cứ dự án nằm trong khu công nghiệp thì mặc nhiên được quyết định theo cơ chế của Luật Đầu tư. Thực tế, nếu dự án gắn với nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp thì phải đồng thời soi chiếu Luật Nhà ở, không thể tách rời.

Hiểu nhầm thứ hai là coi nhà ở công vụ như một hạng mục đầu tư công thông thường. Điều luật đã tách rõ nội dung này ra để tránh áp dụng sai trình tự, sai thẩm quyền và sai căn cứ pháp lý khi quyết định đầu tư hoặc mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ.

Lưu ý thực tiễn

• Khi chuẩn bị dự án hạ tầng liên quan khu công nghiệp, phải kiểm tra đồng thời quy hoạch, kế hoạch đầu tư và luật chuyên ngành áp dụng.
• Với nhà lưu trú công nhân, cần đánh giá từ sớm các yêu cầu của Luật Nhà ở để tránh vướng ngay từ khâu thủ tục.
• Với nhà ở công vụ, xác định đúng cơ chế quyết định chủ trương đầu tư và quyết định đầu tư theo Luật Nhà ở, không máy móc áp dụng Luật Đầu tư công.

Giá trị lớn nhất của Điều 196 là khép kín khoảng trống phối hợp giữa các luật, giúp cơ quan nhà nước và chủ đầu tư xác định đúng đường đi pháp lý ngay từ đầu. Trong thực tiễn, đây là điều khoản cần đọc cùng các luật chuyên ngành tương ứng, thay vì đọc tách rời như một quy định độc lập.