Điều 188 Luật nhà ở 2023: Chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở

Ý nghĩa điều luật

Điều 188 không tạo ra một cơ chế chấm dứt riêng biệt, mà dẫn chiếu trực tiếp sang pháp luật dân sự để bảo đảm tính thống nhất của chế định ủy quyền. Cách thiết kế này cho thấy mục tiêu của luật là đặt giao dịch về quản lý nhà ở trong khuôn khổ chung của hợp đồng, nhưng vẫn giữ khả năng can thiệp khi việc ủy quyền bị lợi dụng để che giấu tranh chấp hoặc hành vi vi phạm.

Trong thực tiễn, ủy quyền quản lý nhà ở thường gắn với việc trông coi, thu tiền, cho thuê, nộp phí, xử lý công việc phát sinh liên quan đến nhà ở. Vì vậy, điều luật nhấn mạnh đến thời điểm chấm dứt và căn cứ chấm dứt để xác định ai còn quyền đại diện, ai còn quyền thực hiện giao dịch, và từ đó hạn chế rủi ro với bên thứ ba.

Căn cứ chấm dứt cần nắm

Trọng tâm của điều luật là hai nhóm căn cứ. Thứ nhất là chấm dứt theo pháp luật dân sự, tức áp dụng các quy định về hợp đồng ủy quyền trong Bộ luật Dân sự 2015. Thứ hai là chấm dứt theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền khi đang giải quyết tranh chấp hoặc xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở.

Nhóm căn cứ dân sự cần được hiểu theo đúng bản chất của hợp đồng ủy quyền: có thể chấm dứt do hết hạn, công việc đã hoàn thành, theo thỏa thuận, theo đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc do các sự kiện làm hợp đồng không thể tiếp tục thực hiện. Khi áp dụng, phải đối chiếu đúng quy định tương ứng của Bộ luật Dân sự 2015 về chấm dứt hợp đồng ủy quyền và quyền đơn phương chấm dứt của các bên.

Điểm dễ nhầm trong thực tế

Không nên đồng nhất “chấm dứt ủy quyền quản lý nhà ở” với “hủy bỏ mọi giao dịch đã thực hiện trước đó”. Các giao dịch đã phát sinh hợp lệ trong thời gian ủy quyền còn hiệu lực vẫn có giá trị, trừ trường hợp bị vô hiệu hoặc bị cơ quan có thẩm quyền xử lý theo căn cứ riêng.

Cũng không được hiểu rằng chỉ cần một bên tuyên bố dừng là toàn bộ hiệu lực ủy quyền đương nhiên chấm dứt đối với mọi chủ thể. Nếu việc chấm dứt chưa được thông báo, chưa đúng trình tự, hoặc chưa được ghi nhận trong hồ sơ quản lý liên quan, rủi ro vẫn thuộc về bên ủy quyền trong quan hệ với người thứ ba ngay tình.

Lưu ý khi áp dụng

Khi xử lý một vụ việc cụ thể, cần kiểm tra ba điểm: hợp đồng ủy quyền có còn thời hạn hay không, căn cứ chấm dứt theo luật dân sự đã phát sinh chưa, và có quyết định hoặc yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền hay chưa. Chỉ khi xác định rõ ba yếu tố này mới kết luận được thời điểm chấm dứt và hệ quả pháp lý tương ứng.

Nếu tranh chấp đang được giải quyết hoặc có dấu hiệu vi phạm pháp luật về nhà ở, việc chấm dứt theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền có giá trị đặc biệt quan trọng vì nó bảo đảm ngăn chặn tiếp tục thực hiện giao dịch trái luật. Đây là cơ chế bảo vệ trật tự quản lý nhà ở, đồng thời hạn chế việc lợi dụng ủy quyền để tiếp tục chiếm hữu, khai thác hoặc định đoạt không đúng thẩm quyền.

Hệ quả thực tiễn

Khi hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở chấm dứt, bên được ủy quyền phải dừng ngay việc nhân danh bên ủy quyền để thực hiện công việc liên quan đến nhà ở. Các bên cần kịp thời rà soát việc bàn giao giấy tờ, tài sản, tiền thuê, chi phí quản lý và thông báo cho các chủ thể liên quan để tránh phát sinh giao dịch vượt quyền.

Vì đây là lĩnh vực có giá trị tài sản cao và dễ phát sinh tranh chấp, điều luật này mang ý nghĩa “chốt an toàn” hơn là một quy định thủ tục đơn thuần. Áp dụng đúng điều luật sẽ giúp phân định ranh giới giữa quyền đại diện hợp pháp và hành vi tiếp tục nhân danh khi quyền đã chấm dứt.