Điều 187 Luật nhà ở 2023: Ủy quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu chung
Phân tích Điều 187 Luật Nhà ở 2023 về ủy quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu chung, điều kiện áp dụng và lưu ý thực tiễn.
Điều 187. Ủy quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu chung
1. Việc ủy quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải được các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung đồng ý.
2. Trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần, chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần có quyền ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác quản lý phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình nhưng không được làm ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu chung khác; có trách nhiệm thông báo cho chủ sở hữu khác biết việc ủy quyền quản lý nhà ở.
Ý nghĩa của quy định
Điều 187 đặt trọng tâm vào việc bảo vệ trật tự quản lý đối với tài sản chung, tránh tình trạng một người đơn phương nhân danh quyền sở hữu để chi phối toàn bộ nhà ở. Với sở hữu chung hợp nhất, việc ủy quyền quản lý chỉ hợp lệ khi có sự đồng ý của tất cả chủ sở hữu, vì quyền sở hữu lúc này được xác lập trên một khối thống nhất. Với sở hữu chung theo phần, pháp luật cho phép chủ sở hữu tự quyết trong phạm vi phần quyền của mình, nhưng không được mở rộng sang phần quyền của người khác.
Điều kiện để áp dụng
Quy định này chỉ được kích hoạt khi có nhà ở thuộc sở hữu chung và phát sinh nhu cầu giao cho tổ chức, cá nhân khác quản lý. Cần xác định rõ nhà ở đang là sở hữu chung hợp nhất hay sở hữu chung theo phần, vì mỗi loại áp dụng cơ chế khác nhau. Nếu là sở hữu chung theo phần, việc ủy quyền hợp lệ còn phải đáp ứng thêm điều kiện không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của đồng chủ sở hữu khác và phải thông báo cho họ biết.
Điểm then chốt khi áp dụng
Điều 187 không trao quyền “đại diện mặc nhiên” cho một đồng chủ sở hữu trong việc quản lý toàn bộ ngôi nhà. Tại sở hữu chung hợp nhất, thiếu sự đồng ý của tất cả chủ sở hữu thì việc ủy quyền quản lý không có giá trị đầy đủ về mặt pháp lý. Tại sở hữu chung theo phần, quyền ủy quyền chỉ gắn với phần sở hữu tương ứng, nên người được ủy quyền không thể nhân danh một phần quyền để chiếm lĩnh hoặc điều hành cả nhà ở.
Những hiểu lầm thường gặp
Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng chỉ cần một người đứng tên hoặc đang trực tiếp sử dụng nhà ở là có thể tự ý ủy quyền quản lý. Cách hiểu này không phù hợp với nguyên tắc bảo vệ quyền của các đồng chủ sở hữu còn lại. Một nhầm lẫn khác là coi nghĩa vụ “thông báo” chỉ là thủ tục hình thức; trên thực tế, đây là căn cứ quan trọng để chứng minh sự minh bạch và hạn chế tranh chấp sau này.
Lưu ý thực tiễn
Khi lập ủy quyền quản lý nhà ở chung, cần xác định rõ phạm vi công việc, thời hạn, quyền thu tiền, quyền bảo trì, quyền cho thuê hoặc giao dịch liên quan nếu có. Văn bản ủy quyền nên thể hiện rõ sự đồng ý của tất cả chủ sở hữu trong trường hợp sở hữu chung hợp nhất, hoặc ghi nhận phạm vi phần quyền và việc thông báo cho các đồng chủ sở hữu trong trường hợp sở hữu chung theo phần. Nếu bỏ qua bước xác định loại sở hữu hoặc phạm vi ủy quyền, tranh chấp thường tập trung vào hiệu lực của giao dịch và trách nhiệm bồi thường khi phát sinh thiệt hại.