Điều 186 Luật nhà ở 2023: Nội dung, phạm vi ủy quyền quản lý nhà ở

Ý nghĩa của quy định

Điều 186 thiết kế một cơ chế linh hoạt để chủ sở hữu giao cho tổ chức, cá nhân khác quản lý nhà ở trong những trường hợp không trực tiếp thực hiện được. Tinh thần của quy định là cho phép ủy quyền phục vụ hoạt động quản lý thực tế, nhưng vẫn giữ kiểm soát đối với tài sản là nhà ở. Vì vậy, điều luật không mở rộng thành quyền định đoạt hay chuyển giao quyền sở hữu.

Điều kiện để áp dụng

Để phát sinh quan hệ ủy quyền quản lý nhà ở, trước hết phải có chủ sở hữu hợp pháp và phải xác lập hợp đồng ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự. Điểm đáng chú ý là việc ủy quyền chỉ áp dụng đối với nhà ở có sẵn, tức là nhà ở đã hiện hữu, không phải nhà ở hình thành trong tương lai hoặc mới chỉ là dự án, ý tưởng xây dựng. Đây là ranh giới quan trọng để tránh nhầm lẫn giữa ủy quyền quản lý và các giao dịch liên quan đến phát triển, mua bán nhà ở.

Phạm vi ủy quyền không được hiểu quá rộng

“Quản lý nhà ở” ở đây là thực hiện các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong phạm vi quản lý được giao, theo đúng nội dung thỏa thuận. Điều luật không mặc nhiên cho phép người được ủy quyền tự ý bán, tặng cho, thế chấp hoặc định đoạt nhà ở, trừ khi hợp đồng và pháp luật liên quan cho phép rõ ràng. Trong thực tiễn, đây là nhầm lẫn thường gặp nhất: nhiều người coi giấy ủy quyền quản lý như một giấy trao toàn quyền đối với nhà ở, trong khi bản chất pháp lý của nó chỉ là ủy quyền thực hiện công việc quản lý.

Nội dung và thời hạn phụ thuộc vào thỏa thuận

Khoản 2 trao quyền chủ động cho các bên trong việc xác định nội dung, phạm vi và thời hạn ủy quyền. Tuy nhiên, sự tự do này phải được ghi nhận bằng hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở và tuân theo quy định của pháp luật về dân sự. Khi hợp đồng càng cụ thể về phạm vi công việc, chi phí, trách nhiệm báo cáo và thời hạn, càng giảm rủi ro tranh chấp giữa các bên.

Chi phí quản lý và rủi ro thực tiễn

Nguyên tắc mặc định là bên ủy quyền phải trả chi phí quản lý, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Quy định này phản ánh bản chất bên ủy quyền là chủ thể hưởng lợi từ việc quản lý tài sản của mình, nên phải chịu chi phí tương ứng. Khi áp dụng, cần tách bạch rõ chi phí quản lý với các khoản chi khác như sửa chữa lớn, bảo trì, hoặc chi phí phát sinh từ việc khai thác nhà ở, vì đây là nguồn tranh chấp phổ biến.

Lưu ý khi lập và thực hiện hợp đồng

Hợp đồng nên quy định rõ người được ủy quyền được làm gì, không được làm gì, cơ chế báo cáo, cách thanh toán chi phí và thời điểm chấm dứt ủy quyền. Nếu không xác định chặt chẽ, tranh chấp thường phát sinh từ việc vượt quá phạm vi ủy quyền hoặc hiểu sai thẩm quyền đại diện. Điều 186 vì vậy không chỉ là quy định cho phép ủy quyền, mà còn là cơ sở để kiểm soát an toàn pháp lý của việc giao quản lý nhà ở cho người khác.