Điều 183 Luật nhà ở 2023: Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Bình luận pháp lý ngắn gọn về Điều 183 Luật Nhà ở 2023: điều kiện thế chấp dự án, nhà ở hình thành trong tương lai và lưu ý giải chấp.
Điều 183. Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
1. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc thế chấp nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư dự án đó hoặc xây dựng nhà ở đó; việc thế chấp dự án hoặc nhà ở phải bao gồm cả thế chấp quyền sử dụng đất.
2. Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở và quyền sử dụng đất này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 và điểm a khoản 4 Điều 88 của Luật này.
Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở. Chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp cho khách hàng văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Trường hợp huy động vốn góp, chủ đầu tư phải cung cấp cho bên góp vốn văn bản giải chấp của tổ chức tín dụng khi ký hợp đồng góp vốn.
3. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình, tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua, cải tạo, sửa chữa nhà ở đó.
Ý nghĩa điều chỉnh
Điều 183 đặt ra cơ chế cân bằng giữa quyền huy động vốn của chủ đầu tư và an toàn giao dịch cho khách hàng, tổ chức tín dụng. Nhà làm luật không cho phép dùng tài sản dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai như một công cụ thế chấp tùy nghi, mà buộc gắn với mục đích vay vốn phục vụ chính dự án hoặc việc tạo lập nhà ở đó. Cách thiết kế này nhằm tránh tình trạng dự án đã bị cầm cố nhưng vẫn tiếp tục được đưa vào giao dịch với bên thứ ba mà không minh bạch.
Điểm phải nắm khi áp dụng
Trọng tâm đầu tiên là chủ thể được thế chấp phải là chủ đầu tư dự án hoặc tổ chức, cá nhân có nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình. Trọng tâm thứ hai là tài sản thế chấp không chỉ là dự án hoặc căn nhà, mà phải bao gồm cả quyền sử dụng đất liên quan. Trọng tâm thứ ba là việc thế chấp chỉ hợp lệ khi thực hiện tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam và phục vụ mục đích vay vốn đúng như luật định.
Với chủ đầu tư, khoản 2 thể hiện một nguyên tắc rất rõ: đã thế chấp thì phải giải chấp trước khi bán, cho thuê mua hoặc huy động vốn, trừ trường hợp luật cho phép ngoại lệ tại điểm b khoản 3 và điểm a khoản 4 Điều 88 Luật Nhà ở 2023. Đây là điểm thực tiễn quan trọng nhất vì nó quyết định tính hợp pháp của hợp đồng với khách hàng. Nếu không giải chấp mà vẫn ký hợp đồng, rủi ro pháp lý sẽ chuyển mạnh sang phía chủ đầu tư.
Điều kiện kích hoạt quy định
Quy định này được kích hoạt khi đồng thời có các yếu tố: có dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai; có nhu cầu vay vốn để đầu tư, xây dựng, mua, cải tạo hoặc sửa chữa nhà ở; và giao dịch thế chấp được thực hiện với tổ chức tín dụng hợp lệ. Riêng trường hợp bán, cho thuê mua hoặc huy động vốn từ khách hàng thì phải có căn cứ chứng minh tình trạng đã giải chấp, được thể hiện trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán hoặc văn bản giải chấp của tổ chức tín dụng. Đây là cơ chế “khóa an toàn” trước khi tài sản đi vào thị trường.
Những hiểu nhầm thường gặp
Hiểu nhầm phổ biến là cho rằng cứ có dự án hoặc có nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư muốn thế chấp thế nào cũng được. Thực tế, quyền thế chấp bị giới hạn chặt bởi mục đích vay vốn, chủ thể nhận thế chấp và nghĩa vụ gắn kèm quyền sử dụng đất. Một nhầm lẫn khác là coi việc đã có thông báo đủ điều kiện bán là đủ để giao dịch, trong khi nếu tài sản vẫn đang thế chấp thì vẫn phải hoàn tất giải chấp theo đúng trình tự.
Cũng cần phân biệt giữa thế chấp của chủ đầu tư và thế chấp của người mua nhà ở hình thành trong tương lai. Khoản 3 cho phép tổ chức, cá nhân có quyền đối với nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp để phục vụ việc tạo lập hoặc hoàn thiện chính căn nhà đó. Đây không phải là quyền thế chấp “tràn lan” đối với mọi căn nhà hình thành trong tương lai, mà phải gắn với quyền sở hữu/quyền mua hợp pháp và đúng mục đích sử dụng vốn.
Lưu ý thực tiễn
Khi xử lý hồ sơ giao dịch, cần kiểm tra riêng ba lớp: tình trạng thế chấp của dự án hoặc căn nhà; tình trạng giải chấp đối với phần tài sản dự kiến bán, cho thuê mua; và nội dung văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về điều kiện được bán. Nếu là giao dịch góp vốn, bên góp vốn phải được cung cấp văn bản giải chấp của tổ chức tín dụng ngay khi ký hợp đồng. Đây là chứng cứ pháp lý then chốt để tránh tranh chấp về sau.
Về mặt lập pháp, Điều 183 không nhằm mở rộng tối đa khả năng khai thác tài sản tương lai, mà nhằm chuẩn hóa luồng vốn cho thị trường nhà ở bằng cơ chế thế chấp có kiểm soát. Do đó, trong thực tiễn áp dụng, tiêu chí cần ưu tiên không phải là “có thể thế chấp hay không”, mà là “đã đủ điều kiện pháp lý để thế chấp và giải chấp đúng thời điểm hay chưa”.
Trọng tâm ghi nhớ
- Thế chấp được phép, nhưng phải gắn với mục đích vay vốn phục vụ dự án hoặc việc tạo lập nhà ở.
- Thế chấp dự án hoặc nhà ở phải đi kèm quyền sử dụng đất.
- Đã thế chấp thì muốn bán, cho thuê mua, huy động vốn phải giải chấp trước, trừ trường hợp luật loại trừ.
- Người mua và bên góp vốn cần kiểm tra văn bản đủ điều kiện bán và văn bản giải chấp trước khi ký kết.
Điểm cần tránh
- Không coi thông báo đủ điều kiện bán là đương nhiên xóa bỏ nghĩa vụ giải chấp.
- Không tách rời quyền sử dụng đất khỏi tài sản thế chấp.
- Không ký hợp đồng với khách hàng khi phần tài sản đó vẫn đang bị ràng buộc thế chấp.