Điều 180 Luật nhà ở 2023: Cho mượn, cho ở nhờ nhà ở
Bình luận ngắn gọn Điều 180 Luật Nhà ở 2023 về cho mượn, cho ở nhờ nhà ở, điều kiện áp dụng và căn cứ chấm dứt.
Điều 180. Cho mượn, cho ở nhờ nhà ở
1. Trường hợp cho mượn, cho ở nhờ nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì phải được sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu nhà ở đó; trường hợp chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì có quyền cho mượn, cho ở nhờ phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình nhưng không được làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ sở hữu chung khác. Bên cho mượn nhà ở có quyền đòi lại nhà ở, bên cho ở nhờ có quyền chấm dứt việc cho ở nhờ khi chấm dứt hợp đồng theo quy định tại khoản 2 Điều này và theo thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ nhà ở được chấm dứt trong các trường hợp sau đây:
a) Thời hạn cho mượn, cho ở nhờ đã hết;
b) Nhà ở cho mượn, cho ở nhờ không còn;
c) Bên mượn, bên ở nhờ nhà ở là cá nhân chết hoặc mất tích theo tuyên bố của Tòa án;
d) Bên mượn, bên ở nhờ nhà ở là tổ chức giải thể, phá sản hoặc chấm dứt hoạt động;
đ) Nhà ở cho mượn, cho ở nhờ có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc trường hợp đã có quyết định giải tỏa, phá dỡ hoặc thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
e) Trường hợp khác theo thỏa thuận của các bên.
Ý nghĩa của quy định
Điều 180 đặt ra một cơ chế rất thực tế: cho phép chủ sở hữu chia sẻ quyền sử dụng nhà ở trên cơ sở tự nguyện, nhưng không để việc “cho ở nhờ” trở thành nguồn phát sinh tranh chấp về quyền sở hữu. Điểm cốt lõi của quy định là tôn trọng quyền định đoạt của chủ nhà, đồng thời bảo vệ phần quyền của các đồng chủ sở hữu khi nhà ở thuộc sở hữu chung. Vì vậy, điều luật này không nhằm tạo ra một quyền cư trú độc lập cho bên ở nhờ, mà chỉ công nhận việc sử dụng tạm thời theo thỏa thuận và trong giới hạn pháp luật.
Điều kiện để được áp dụng
Muốn áp dụng Điều 180, trước hết phải có quan hệ cho mượn hoặc cho ở nhờ nhà ở, thường được xác lập bằng thỏa thuận giữa các bên. Nếu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất, việc cho mượn hoặc cho ở nhờ phải có sự đồng ý của tất cả chủ sở hữu; nếu thuộc sở hữu chung theo phần, mỗi chủ sở hữu chỉ được định đoạt trong phạm vi phần quyền của mình và không được xâm phạm quyền của người khác. Đây là điều kiện then chốt, vì thiếu sự đồng ý hợp lệ thì giao dịch dễ bị xem là không bảo đảm thẩm quyền.
Điểm dễ nhầm trong thực tế
Nhiều người nhầm rằng “cho ở nhờ” là một dạng cho thuê không phải trả tiền. Thực chất, đây là quan hệ sử dụng nhà ở không có đối giá, nên bên ở nhờ không có quyền đòi tiếp tục ở nếu đã hết thời hạn hoặc đã phát sinh căn cứ chấm dứt theo luật. Một nhầm lẫn khác là cho rằng bên ở nhờ đương nhiên có quyền ổn định chỗ ở như người thuê nhà; trên thực tế, quyền này phụ thuộc hoàn toàn vào thỏa thuận và các căn cứ chấm dứt tại khoản 2 Điều 180.
Các căn cứ chấm dứt cần lưu ý
Điều 180 quy định khá rộng các căn cứ chấm dứt, từ hết thời hạn, nhà ở không còn, bên ở nhờ chết hoặc mất tích, đến trường hợp tổ chức ở nhờ chấm dứt hoạt động. Đặc biệt, quy định về nhà ở có nguy cơ sập đổ, bị giải tỏa, phá dỡ hoặc thu hồi đất cho thấy pháp luật ưu tiên an toàn và trật tự quản lý nhà ở hơn lợi ích tiếp tục sử dụng của bên ở nhờ. Ngoài các căn cứ luật định, các bên còn có thể thỏa thuận thêm trường hợp chấm dứt khác.
Lưu ý khi áp dụng
Trong thực tiễn, nên lập hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận rõ về thời hạn, phạm vi sử dụng, quyền đòi lại nhà và thời điểm chấm dứt để tránh tranh chấp. Với nhà ở thuộc sở hữu chung, cần kiểm tra kỹ tư cách và sự đồng ý của các đồng chủ sở hữu, nhất là khi việc cho ở nhờ liên quan đến toàn bộ nhà ở. Điều 180 không bảo vệ bên ở nhờ nếu họ tiếp tục chiếm giữ sau khi quan hệ đã chấm dứt hợp pháp.
Trọng tâm áp dụng
- Phải xác định đúng loại sở hữu: chung hợp nhất hay chung theo phần.
- Phải có sự đồng ý hợp lệ của chủ sở hữu có thẩm quyền.
- Cho mượn, cho ở nhờ chỉ là quyền sử dụng tạm thời, không làm phát sinh quyền sở hữu.
- Khi có căn cứ chấm dứt, bên cho mượn có quyền đòi lại nhà ở theo luật và theo thỏa thuận.