Điều 177 Luật nhà ở 2023: Tặng cho nhà ở
Bình luận Điều 177 Luật Nhà ở 2023 về tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung, nhà đang cho thuê và các lưu ý áp dụng thực tiễn.
Điều 177. Tặng cho nhà ở
1. Việc tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung được quy định như sau:
a) Trường hợp tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất;
b) Trường hợp tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần chỉ được tặng cho phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình.
2. Việc tặng cho nhà ở đang cho thuê được quy định như sau:
a) Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước ít nhất 30 ngày về việc tặng cho nhà ở;
b) Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở đã ký với bên tặng cho, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
3. Việc tặng cho nhà ở trong trường hợp khác thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Ý nghĩa điều chỉnh
Điều 177 hướng đến việc bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch tặng cho nhà ở, đồng thời cân bằng giữa quyền định đoạt của chủ sở hữu với quyền lợi của đồng sở hữu và bên thuê. Đây không phải quy định về hình thức tặng cho, mà là quy tắc “lọc” những trường hợp có yếu tố ràng buộc đặc biệt trước khi giao dịch được thực hiện.
Điểm cần nắm khi áp dụng
Trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất, việc tặng cho chỉ hợp pháp khi có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả chủ sở hữu. Yêu cầu này phản ánh bản chất cùng định đoạt đối với tài sản chung hợp nhất, nên chỉ một chủ sở hữu tự ý lập giao dịch sẽ không đủ căn cứ pháp lý.
Với nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần, mỗi chủ sở hữu chỉ được tặng cho phần quyền sở hữu của mình. Điểm mấu chốt là phải xác định rõ tỷ lệ và phạm vi phần quyền, tránh nhầm lẫn giữa quyền đối với “phần sở hữu” và quyền đối với toàn bộ căn nhà.
Đối với nhà ở đang cho thuê, chủ sở hữu phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê ít nhất 30 ngày trước khi tặng cho. Quy định này bảo vệ sự ổn định của quan hệ thuê nhà, đồng thời xác lập nghĩa vụ minh bạch của bên tặng cho trước khi chuyển dịch quyền sở hữu.
Điều kiện kích hoạt và hệ quả pháp lý
Quy định tại khoản 1 chỉ được áp dụng khi nhà ở thực sự thuộc sở hữu chung; nếu là tài sản riêng thì không đặt ra cơ chế đồng ý của các đồng chủ sở hữu. Quy định tại khoản 2 chỉ phát sinh khi nhà đang tồn tại hợp đồng thuê hợp pháp và còn thời hạn thực hiện.
Khi nhà được tặng cho, bên thuê vẫn được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Đây là nguyên tắc kế thừa nghĩa vụ thuê trong giới hạn hợp đồng đã ký, không phải quyền chấm dứt tùy nghi của người nhận tặng cho.
Những hiểu sai thường gặp
Nhiều trường hợp cho rằng chỉ cần một đồng sở hữu đứng tên giấy chứng nhận là có quyền tặng cho toàn bộ nhà. Cách hiểu này không đúng nếu tài sản thuộc sở hữu chung và không có văn bản đồng ý của các chủ sở hữu còn lại.
Cũng có nhầm lẫn rằng tặng cho nhà đang cho thuê thì đương nhiên làm chấm dứt hợp đồng thuê. Thực tế, việc chuyển quyền sở hữu không tự động làm mất hiệu lực hợp đồng thuê, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc căn cứ pháp luật riêng cho phép.
Lưu ý thực tiễn
Khi xử lý hồ sơ tặng cho, cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của tài sản, loại sở hữu, tình trạng đang cho thuê và chứng cứ về việc đã thông báo đúng thời hạn. Thiếu một trong các yếu tố này thường dẫn đến tranh chấp về hiệu lực giao dịch hoặc trách nhiệm đối với bên thuê.
Với các tình huống không thuộc sở hữu chung hoặc không đang cho thuê, việc tặng cho được thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật có liên quan. Điều 177 vì thế đóng vai trò là quy định chuyên biệt, không thay thế toàn bộ chế định tặng cho, mà chỉ bổ sung các giới hạn cần thiết đối với nhà ở.