Điều 175 Luật nhà ở 2023: Quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở
Bình luận Điều 175 Luật Nhà ở 2023 về quyền, nghĩa vụ, hoàn trả tiền và xử lý khi bên thuê mua chết.
Điều 175. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở
1. Bên thuê mua nhà ở phải thực hiện quy định của Luật này, quyền và nghĩa vụ khác theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê mua nhà ở.
Trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở mà bên thuê mua đã nhận bàn giao nhà ở thì bên thuê mua phải trả lại nhà ở này cho bên cho thuê mua; bên thuê mua được hoàn lại số tiền đã nộp lần đầu, trừ trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này, điểm e và điểm h khoản 1 Điều 127, các điểm a, b, c, d và đ khoản 2 Điều 176 của Luật này.
2. Trường hợp bên thuê mua nhà ở chết thì giải quyết như sau:
a) Nếu có người thừa kế hợp pháp đang cùng sinh sống tại nhà ở đó thì người thừa kế hợp pháp đó được tiếp tục thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người thừa kế hợp pháp tự nguyện trả lại nhà ở thuê mua;
b) Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không cùng sinh sống tại nhà ở đó mà bên thuê mua nhà ở đã thực hiện được từ hai phần ba thời hạn thuê mua trở lên thì người thừa kế hợp pháp được thanh toán đủ số tiền còn lại và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; đối với trường hợp thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nếu việc thuê mua chưa được hai phần ba thời hạn thuê mua thì người thừa kế hợp pháp là cá nhân thuộc đối tượng quy định tại Điều 76 của Luật này được tiếp tục thuê mua và thực hiện nghĩa vụ của người thuê mua nhà ở này theo hợp đồng đã ký trước đó;
c) Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không thuộc trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản này thì bên cho thuê mua được quyền thu hồi nhà ở và người thừa kế hợp pháp được hoàn trả số tiền mà bên thuê mua nhà ở đã nộp lần đầu có tính lãi suất theo quy định về lãi suất liên ngân hàng không kỳ hạn tại thời điểm hoàn trả;
d) Nếu không có người thừa kế hợp pháp thì số tiền thuê mua đã nộp lần đầu thuộc về Nhà nước theo quy định của Bộ luật Dân sự và bên cho thuê mua được thu hồi nhà ở thuê mua để ký hợp đồng thuê, thuê mua với đối tượng thuộc trường hợp được thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của Luật này.
Trọng tâm điều luật
Điều 175 không chỉ ghi nhận nghĩa vụ tuân thủ hợp đồng của bên thuê mua, mà còn đặt ra cơ chế xử lý dứt điểm khi quan hệ thuê mua chấm dứt. Điểm đáng chú ý là sau khi đã nhận bàn giao nhà ở, bên thuê mua không được tiếp tục chiếm giữ nhà ở nếu hợp đồng chấm dứt; quyền lợi tài chính được giải quyết theo nguyên tắc hoàn lại số tiền đã nộp lần đầu, nhưng phải loại trừ các trường hợp luật đã dự liệu rõ.
Quy định này cho thấy mục tiêu của pháp luật là bảo vệ tính ổn định của giao dịch thuê mua, đồng thời ngăn việc bên thuê mua giữ nhà ở không còn căn cứ pháp lý. Đây là điều khoản mang tính hậu quả pháp lý, nên khi áp dụng phải xác định đúng thời điểm chấm dứt hợp đồng, tình trạng bàn giao nhà ở và căn cứ loại trừ quyền hoàn tiền.
Điều kiện để áp dụng
Cơ chế tại khoản 1 chỉ phát sinh khi có hợp đồng thuê mua nhà ở hợp pháp và quan hệ thuê mua đã chấm dứt. Nếu nhà ở đã được bàn giao, bên thuê mua có nghĩa vụ trả lại nhà ở cho bên cho thuê mua; nếu chưa bàn giao thì xử lý theo cơ chế chấm dứt hợp đồng tương ứng, không đặt ra nghĩa vụ hoàn trả nhà ở theo cách này.
Phần hoàn trả số tiền đã nộp lần đầu không áp dụng máy móc cho mọi trường hợp chấm dứt. Cần đối chiếu trực tiếp với các trường hợp loại trừ được viện dẫn tại điểm d khoản 2 Điều này, điểm e và điểm h khoản 1 Điều 127, cũng như các điểm a, b, c, d và đ khoản 2 Điều 176 Luật Nhà ở 2023.
Trường hợp bên thuê mua chết
Khoản 2 là nội dung rất đặc thù, thể hiện chính sách nhân văn nhưng vẫn giữ kỷ luật pháp lý của giao dịch. Pháp luật ưu tiên người thừa kế hợp pháp đang cùng sinh sống tại nhà ở đó được tiếp tục thuê mua; nếu không cùng sinh sống nhưng bên thuê mua đã thực hiện được từ hai phần ba thời hạn thuê mua trở lên, người thừa kế có thể thanh toán phần còn lại để được cấp Giấy chứng nhận.
Với thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, luật còn đặt thêm điều kiện về đối tượng thừa kế theo Điều 76 Luật Nhà ở 2023 khi thời hạn thuê mua chưa đạt hai phần ba. Điều này cho thấy quyền tiếp tục thuê mua không phải là quyền thừa kế tuyệt đối, mà phụ thuộc đồng thời vào loại nhà ở, thời điểm thực hiện hợp đồng và tư cách pháp lý của người thừa kế.
Những điểm dễ hiểu sai
Một nhầm lẫn phổ biến là coi mọi khoản tiền đã nộp đều được hoàn trả khi hợp đồng chấm dứt. Thực tế, điều luật chỉ nói đến số tiền đã nộp lần đầu và còn phải loại trừ các trường hợp luật quy định riêng, nên không thể suy diễn thành quyền đòi lại toàn bộ chi phí đã thanh toán.
Nhầm lẫn thứ hai là cho rằng người thừa kế đương nhiên bước vào toàn bộ vị trí của bên thuê mua. Điều 175 chỉ cho phép tiếp tục thuê mua hoặc thanh toán phần còn lại trong những trường hợp được luật nêu rõ; nếu không đáp ứng điều kiện, bên cho thuê mua có quyền thu hồi nhà ở và xử lý tiền nộp lần đầu theo cơ chế hoàn trả có lãi suất hoặc theo quy định về tài sản thuộc Nhà nước.
Lưu ý áp dụng thực tiễn
Khi xử lý tranh chấp, cần kiểm tra theo thứ tự: tình trạng hợp đồng, việc bàn giao nhà ở, nguyên nhân chấm dứt, thời điểm bên thuê mua chết nếu có, và loại nhà ở thuê mua. Đây là điều khoản gắn chặt với hồ sơ giao dịch, nên chứng cứ về tiến độ thanh toán, thời hạn thuê mua và tình trạng cư trú có ý nghĩa quyết định.
Trong thực tiễn, Điều 175 thường được áp dụng cùng các quy định về chấm dứt hợp đồng thuê mua và thu hồi nhà ở cho thuê mua. Cách hiểu đúng là: luật ưu tiên bảo toàn trật tự quản lý nhà ở và chỉ bảo vệ quyền lợi tài chính của bên thuê mua hoặc người thừa kế trong giới hạn được ấn định rất cụ thể.