Điều 174 Luật nhà ở 2023: Thuê mua nhà ở

Ý nghĩa của quy định

Điều 174 đặt thuê mua nhà ở vào đúng bản chất của một giao dịch “mua dần bằng tiền thuê”, trong đó quyền sở hữu chỉ hoàn tất sau khi người thuê mua thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán. Cách thiết kế này nhằm cân bằng lợi ích: bên cho thuê mua có cơ chế bảo đảm thu hồi giá trị nhà ở, còn bên thuê mua có lộ trình chi trả phù hợp thay vì phải thanh toán toàn bộ ngay từ đầu.

Điểm đáng chú ý là luật không coi thuê mua là một giao dịch linh hoạt theo thỏa thuận thuần túy, mà buộc phải tuân thủ khuôn mẫu hợp đồng theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023. Điều đó cho thấy nhà làm luật ưu tiên tính minh bạch, khả năng chứng minh và kiểm soát rủi ro hơn là sự tùy nghi của các bên.

Điều kiện để áp dụng

Quy định này chỉ được kích hoạt khi tồn tại giao dịch thuê mua nhà ở hợp pháp và được thể hiện bằng hợp đồng. Hợp đồng phải có đầy đủ nội dung theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023, vì thiếu các nội dung thiết yếu thì giao dịch dễ phát sinh tranh chấp về giá trị thanh toán, thời hạn thuê mua, thời điểm chuyển quyền sở hữu và nghĩa vụ bàn giao hồ sơ.

Chủ thể ký kết cũng là điểm phải kiểm tra trước tiên. Nếu nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng thì hợp đồng được ký trực tiếp giữa bên đầu tư và bên thuê mua; nếu là nhà ở thuộc tài sản công thì việc ký kết phải theo điểm a và điểm b khoản 3 Điều 126 Luật Nhà ở 2023.

Trọng tâm cần nắm khi áp dụng

Trọng tâm lớn nhất của khoản 2 là nghĩa vụ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận sau khi chấm dứt thời hạn thuê mua và bên thuê mua đã thanh toán đủ. Nghĩa vụ này thuộc về bên cho thuê mua, trừ trường hợp bên thuê mua tự nguyện tự thực hiện thủ tục. Đây là cơ chế bảo vệ người thuê mua, vì quyền sở hữu không nên bị treo thêm do sự chậm trễ của bên cho thuê mua sau khi nghĩa vụ tài chính đã hoàn tất.

Thực tiễn cần hiểu đúng rằng việc “thanh toán đủ tiền thuê mua” là mốc quyết định để chuyển từ quan hệ nghĩa vụ sang yêu cầu hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu. Nếu chưa đủ thanh toán theo thỏa thuận thì chưa phát sinh nghĩa vụ đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo khoản 2 Điều 174 Luật Nhà ở 2023.

Cách hiểu sai thường gặp

Nhiều trường hợp nhầm thuê mua với thuê nhà thông thường. Thuê nhà chỉ làm phát sinh quyền sử dụng trong thời hạn thuê, còn thuê mua là giao dịch hướng tới chuyển quyền sở hữu, nên luôn gắn với nghĩa vụ thanh toán tích lũy và thủ tục cấp Giấy chứng nhận sau cùng.

Một nhầm lẫn khác là cho rằng khi hết hạn hợp đồng thì đương nhiên người thuê mua trở thành chủ sở hữu mà không cần thủ tục gì thêm. Điều luật không vận hành theo cách đó; quyền sở hữu đối với nhà ở vẫn cần được Nhà nước ghi nhận bằng Giấy chứng nhận theo trình tự pháp luật về đăng ký.

Lưu ý thực tiễn

Khi soạn và kiểm tra hợp đồng thuê mua, cần rà soát kỹ giá trị nhà ở, tỷ lệ thanh toán ban đầu, phương thức tính tiền thuê trong thời gian còn lại, thời hạn thuê mua và điều kiện chuyển giao hồ sơ. Đây là những điểm dễ phát sinh tranh chấp nhất nếu quy định sơ sài hoặc diễn đạt không rõ.

Trong trường hợp nhà ở thuộc tài sản công, cần đặc biệt lưu ý đến trình tự ký kết và thẩm quyền của cơ quan quản lý. Bỏ qua quy trình này có thể làm giao dịch mất hiệu lực thực tế, dù các bên đã giao tiền hoặc đã nhận nhà.

Tóm lại, Điều 174 không chỉ quy định một phương thức giao dịch nhà ở, mà còn đặt ra cơ chế chốt quyền sở hữu rất rõ ràng: có hợp đồng hợp lệ, có thanh toán đủ, có thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Đây là điều khoản quan trọng để bảo đảm an toàn pháp lý cho cả bên bán và bên thuê mua.